Delibera condominiale programmatica e preparatoria: ultime sentenze

Valore e validità delle assemblee prive di contenuto decisorio: impugnazione.

Spese, manutenzione e riparazioni

Ai fini dell’insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all’approvazione della delibera assembleare che determini l’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell’opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.

Cassazione civile sez. VI, 10/09/2020, n.18793

Manutenzione straordinaria del condominio, non è sufficiente una delibera assembleare programmatica e preparatoria

L’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni, postula la preventiva approvazione assembleare, la quale a sua volta suppone essenzialmente la determinazione completa dell’oggetto delle opere, non avendo rilievo ai fini dell’insorgenza del debito, e quindi dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.

Il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può, pertanto, configurare, un pagamento ab origine indebito, agli effetti dell’art. 2033 c.c.

Cassazione civile sez. II, 14/10/2019, n.25839

Non sono impugnabili le delibere preparatorie o interlocutorie

Una delibera c.d. preparatoria, programmatica o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e  non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo in ordine a determinate decisioni o iniziative, potrebbe anche non rientrare  tra gli argomenti posti all’ordine del giorno inserito nell’avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione medesima e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell’esame di ogni punto all’ordine del giorno e non è autonomamente impugnabile, dal momento che l’interesse all’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., postula che la stessa deliberazione appaia idonea a determinare un mutamento della posizione patrimoniale dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di cagionare un sia pur eventuale, ma, comunque, apprezzabile pregiudizio personale.

Tribunale Roma sez. V, 02/08/2019, n.15959

Vendita dell’appartamento 

Le spese deliberate dall’assemblea condominiale dopo la vendita dell’immobile ricadono sull’acquirente.

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

Tribunale Cassino, 28/03/2017, n.422

Condominio: canoni ermeneutici delle delibere assembleari

Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.

Cassazione civile sez. II, 01/06/2016, n.11427

Valida la delibera dal contenuto generico e programmatico, anche se non all’ordine del giorno

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che abbia ad oggetto un contenuto generico e programmatico (quale, nella specie, la ricognizione del riparto dei poteri tra singoli condomini, amministratore ed assemblea) non necessita, ai fini della sua validità, che il relativo argomento sia tra quelli posti all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condomini e, comunque, costituenti possibile sviluppo della discussione e dell’esame di ogni altro punto all’ordine del giorno.

Cassazione civile sez. II, 25/05/2016, n.10865

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

Cassazione civile sez. II, 02/05/2013, n.10235

Diritti e obblighi dei condomini 

In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Pertanto, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e – per l’appunto – definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita.

Cassazione civile sez. II, 02/05/2013, n.10235

Convocazione e costituzione

L’intempestiva comunicazione al condomino della data fissata per l’assemblea implica un’ipotesi di contrarietà alla legge, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., della deliberazione assembleare, comportante l’annullamento della medesima a prescindere dal suo contenuto decisionale o meramente preparatorio o programmatico, risultandone viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del condomino. Né l’interesse del condomino pretermesso a proporre l’impugnazione viene meno per il fatto che la delibera sia stata seguita da altra presa sullo stesso oggetto da assemblea 

Cassazione civile sez. II, 29/04/1993, n.5084