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Rifacimento intonaco esterno: quali permessi

29 Agosto 2021 | Autore:
Rifacimento intonaco esterno: quali permessi

Le autorizzazioni necessarie per ristrutturare la facciata dell’edificio: i titoli abilitativi di cui bisogna munirsi a seconda dei casi. Gli interventi liberi.

Le facciate esterne degli edifici necessitano periodicamente di ristrutturazioni, per combattere la vetustà, i danni e le intemperie. Ma l’Italia è il Paese delle norme che si affastellano e si sovrappongono l’una all’altra. Così il quadro interpretativo è poco chiaro, anzi: in alcuni campi, come l’edilizia e l’urbanistica, è piuttosto confuso. Anche per interventi apparentemente semplici, come la ristrutturazione della facciata, spesso è complicato capire se e quando servono autorizzazioni preventive per avviare i lavori a norma di legge. Ci sono interventi di risanamento o di restauro dell’edificio e altri che si limitano a sostituire l’intonaco. Con l’occasione dei lavori da fare molti decidono di applicare isolanti o il cappotto termico per migliorare l’efficientamento energetico. Ma per il rifacimento dell’intonaco esterno quali permessi occorrono?

Il primo «bivio» riguarda la classificazione di questi interventi come la manutenzione ordinaria o straordinaria: le conseguenze sono molto diverse ai fini delle autorizzazioni necessarie di cui munirsi prima di iniziare.

La giurisprudenza è intervenuta più volte su tali questioni. In alcuni casi, infatti, i Comuni emettono l’ordine di demolizione, quando rilevano che non c’è stato solo il cambio dell’intonaco ma sono state compiute modifiche dell’aspetto esterno del fabbricato o trasformazioni urbanistiche; così gli interessati sono costretti a ricorrere al Tar per ottenere l’annullamento del provvedimento amministrativo. Renderebbe il tutto più semplice sapere quali permessi servono per il rifacimento dell’intonaco esterno della casa.

Le facciate esterne: lavori e ripartizione spese

Le facciate esterne sono un connotato essenziale della struttura del fabbricato. Esse rientrano tra le parti comuni dell’edificio [1], in quanto sono al servizio dell’intera costruzione. Perciò, se nello stabile vi sono più comproprietari di singole unità immobiliari esse ricadono automaticamente in comunione, come nel caso del condominio, con le conseguenze sulla ripartizione delle spese in base alle quote millesimali stabilite.

Anche le spese di rifacimento dell’intonaco vengono divise tra i proprietari delle unità immobiliari. Nel condominio, ciò avviene secondo le tabelle approvate dall’assemblea, che è chiamata a deliberare a maggioranza sui lavori di rifacimento della facciata. Invece, la spesa per il rifacimento dei balconi compete ai singoli proprietari, tranne che per i frontalini, considerati parti comuni e, dunque, il loro costo va suddiviso tra i condòmini. Per approfondire le regole di riparto leggi Balcone: quali spese sono a carico dei proprietari.

Rifacimento intonaco: le autorizzazioni necessarie

Vediamo ora quali sono le autorizzazioni necessarie per il rifacimento dell’intonaco esterno.

La sostituzione dell’intonaco richiede la rimozione degli strati vecchi e danneggiati, l’eventuale applicazione di stucchi o resine per riparare le crepe e le fessure, l’applicazione del nuovo intonaco e la tinteggiatura.

Se non vengono eseguiti interventi di altro tipo, questi lavori non necessitano del permesso di costruire e rientrano nell’ambito dell’attività di edilizia libera, che non richiede neppure la comunicazione al Comune. Infatti, i lavori di rifacimento, riparazione e tinteggiatura dell’intonaco esterno sono espressamente contemplati nel glossario dell’edilizia libera [2], il catalogo delle opere qualificate come interventi di manutenzione ordinaria, che non richiedono alcun titolo abilitativo per essere realizzate.

Rifacimento intonaco: la posizione della giurisprudenza

Anche la giurisprudenza amministrativa dà il via libera senza bisogno di permessi a questo tipo di opere. Recentemente il Tar Campania ed il Tar Veneto [3] hanno affermato che: «È illegittimo il provvedimento con cui il Comune ordina la demolizione delle opere di intonacatura degli esterni, rimozione di marmi e ringhiere dalle scale esterne, ricostruzione di parapetti in mattoni, messa in opera di marmi sugli scalini perché abusive, dal momento che tali opere hanno carattere manutentivo degli immobili e, in quanto tali, non richiedono il permesso di costruire».

Per rientrare nell’attività edilizia libera occorre però che i lavori si siano limitati al solo rifacimento dell’intonaco non abbiano comportato trasformazioni rilevanti da un punto di vista edilizio o urbanistico. Infatti, nel caso deciso, il Tar ha accertato che «nessuna modifica allo stato dei luoghi ed al preesistente aspetto esterno del manufatto è stato realizzato dai lavori» e, per questo motivo, ha potuto annullare l’ordine di demolizione dell’intonaco emesso dal Comune.

Rifacimento intonaco abbinato a ristrutturazione: quali permessi?

Quando il rifacimento dell’intonaco esterno viene abbinato ad altri lavori di ristrutturazione dell’edificio, invece, l’intervento può ricadere nell’ambito della manutenzione straordinaria: è il caso in cui vengono modificati la volumetria dello stabile o i prospetti e le sagome del fabbricato.

La regola generale è che in tutti i casi in cui – al di là della sostituzione dell’intonaco – vengono realizzate nuove opere o comunque sono modificate le caratteristiche preesistenti della struttura o si realizza un mutamento della destinazione d’uso è necessario munirsi della Scia (segnalazione certificata di inizio attività) [4] o di permesso di costruire [5].

In particolare, sarà sufficiente la Scia per le ristrutturazioni “leggere”, che non alterano sagome e volumi, mentre per le ristrutturazioni “pesanti”, cioè che comportano trasformazioni rilevanti rispetto all’assetto preesistente occorrerà il permesso di costruire. Qui trovi uno schema esemplificativo delle opere che richiedono l’uno o l’altro titolo autorizzativo.

Infine, ricorda che se per rifare l’intonaco occorre installare un ponteggio esterno o altre strutture, prima di iniziare bisogna inviare al Comune la Cil o la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) redatta da un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra). La Cil è sufficiente per le opere di manutenzione ordinaria che abbiamo descritto, dunque la semplice sostituzione dell’intonaco; gli interventi di manutenzione straordinaria sull’immobile richiedono invece la Cila.


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] D.M. 02.03.2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 81 del 07.04.2018.

[3] Tar Campania, Sez. Salerno, sent. n. 83 del 10.01.2021; Tar Veneto sent. n. 1056 del 27.11.2017.

[4] Artt. 22 e 23 D.P.R. n. 380/2001.

[5] Art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001.


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