Diritto e Fisco | Articoli

Tutela inquilini affitto

28 Maggio 2021
Tutela inquilini affitto

La normativa in materia di locazioni abitative persegue la finalità di proteggere la parte debole del rapporto locatizio, ovvero, il conduttore.

Ti sei dovuto spostare in una grande città per motivi di lavoro. Tuttavia, non hai un alloggio in cui vivere e devi necessariamente prendere un appartamento in affitto. Vuoi sapere quali sono le regole che disciplinano l’affitto per motivi abitativi e quali tutele ti offre l’ordinamento.

Il contratto di affitto, quando ha ad oggetto un immobile da destinare ad uso abitativo, soggiace ad una disciplina specifica nella quale emerge una particolare tutela dell’inquilino. Sono molte, infatti, le disposizioni da cui si può evincere la volontà del legislatore di offrire tutela agli inquilini nel contratto di affitto. Basti pensare alla previsione di una durata minima inderogabile del contratto, alla disciplina del recesso e alla non modificabilità del canone di locazione da parte del proprietario. Ma andiamo per ordine.

Cos’è il contratto di affitto?

Il contratto di affitto è una delle tipologie contrattuali maggiormente diffuse nei rapporti sociali ed economici. Chiunque debba procurarsi l’uso di un bene che non possiede deve, infatti, prenderlo in affitto. Quando, nel parlare comune, si parla di contratto di affitto, in realtà, ci si riferisce a quello che la legge definisce contratto di locazione [1]. Si tratta di un accordo mediante il quale il proprietario di un bene mobile o immobile ne concede l’utilizzo ad un altro soggetto, per un determinato periodo di tempo. Il conduttore, come corrispettivo per l’uso del bene, si impegna a versare al locatore un canone di locazione, solitamente su base mensile.

Contratto di locazione: quali tipologie?

La normativa in materia di affitti [2] distingue tra locazioni abitative e locazioni non abitative. Nel primo caso, il contratto ha lo scopo di fornire all’inquilino un bene immobile in cui vivere e stabilire la propria abitazione. Nella seconda ipotesi, invece, il conduttore destina l’immobile ad usi economici, ovvero, ad uso commerciale, artigianale, professionale o turistico.

In entrambe le fattispecie, comunque, la legge fissa delle regole inderogabili in materia di durata minima del rapporto contrattuale. Tuttavia, è evidente che nel caso delle locazioni abitative si pone l’esigenza di offrire una particolare protezione all’inquilino ed alla sua famiglia. La locazione abitativa, infatti, serve a soddisfare un interesse primario del conduttore, di rango costituzionale, ossia l’esigenza di avere un dimora in cui vivere.

Locazioni abitative: quali tutele per l’inquilino?

Come abbiamo detto, nella locazione abitativa, l’inquilino prende in affitto l’immobile per stabilirci la propria abitazione, ossia, il centro della propria vita personale e familiare. Da questa considerazione derivano una serie di tutele previste dalla legge per l’inquilino.

Innanzitutto, la legge prevede una durata minima inderogabile del contratto di locazione che è pari a quattro anni, per il contratto a canone libero, ed a tre anni per il contratto a canone concordato. Le parti non possono derogare a tale disposizione e, se lo fanno, la relativa norma contrattuale deve intendersi automaticamente sostituita dalla previsione di legge.

Ad ulteriore tutela dell’inquilino si prevede che, alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente, alle medesime condizioni, per ulteriori quattro anni, nel contratto a canone libero, e tre anni per il contratto a canone concordato. La legge prevede, infatti, la possibilità di evitare il rinnovo automatico solo alla seconda scadenza, ossia, dopo otto anni di contratto a canone libero e cinque anni di contratto a canone convenzionato.

Sempre a tutela del conduttore si prevede che il locatore non possa, nel corso di svolgimento del rapporto contrattuale, aumentare il canone di locazione, né può farlo alla prima scadenza contrattuale. Solo alla seconda scadenza, infatti, le parti possono rinegoziare il contratto e, dunque, prevedere un eventuale incremento del canone di affitto. L’unico aumento annuale legittimo del canone è quello legato all’andamento dell’indice Istat, ossia, l’adeguamento del corrispettivo agli scostamenti del costo della vita.

Un’ulteriore norma a tutela dell’inquilino riguarda il recesso. Il locatore, infatti, non può mai recedere dal contratto ma può solo dare disdetta alla scadenza se ricorre una delle condizioni tassativamente indicate dalla legge e che, nella gran parte dei casi, riguardano la necessità del proprietario di usare il bene per sé o per i propri familiari stretti. Il conduttore, invece, può sempre recedere dal rapporto locatizio se sussistono gravi motivi dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore. Sulla base delle indicazioni della giurisprudenza si può affermare che i gravi motivi devono essere rappresentati da fatti sopravvenuti imprevedibili al momento della conclusione del contratto, che rendono troppo gravosa la continuazione del rapporto locatizio. Vi rientrano, ad esempio, la perdita del lavoro, il trasferimento in un’altra città, la nascita di ulteriori figli e la conseguente inidoneità degli spazi.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 431/1998.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube