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Contratto affitto scaduto: bisogna pagare ugualmente?

5 Febbraio 2021
Contratto affitto scaduto: bisogna pagare ugualmente?

Che succede se l’inquilino non va via ma ha dato disdetta al contratto di locazione?

Un lettore ha concluso un contratto di locazione a uso universitario. Alla scadenza, però, non ha consegnato le chiavi, continuando ad occupare l’immobile per altri due mesi, sino alla fine dei corsi. 

Ora, il locatore esige il pagamento del canone – nella misura concordata all’interno della scrittura privata – anche per le mensilità “extra contratto”. Può farlo? In caso di contratto di affitto scaduto, bisogna pagare ugualmente?

Cerchiamo di fare il punto della situazione, analizzando il caso del contratto di locazione a uso abitativo, a prescindere dalla tipologia (quindi anche quelli a canone concordato ed a canone libero): il discorso è infatti identico.

Contratto di affitto scaduto: che succede?

Alla scadenza del contratto – sia che ciò avvenga per disdetta che per cessazione del termine concordato – la locazione si scioglie automaticamente. Né l’eventuale tolleranza del padrone di casa all’occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino oltre il termine può essere considerata come una tacita rinuncia al recesso, ossia come volontà alla prosecuzione del contratto.

Pertanto, alla scadenza del contratto, l’immobile deve essere liberato. 

Parimenti, e dall’altro lato, l’eventuale restituzione delle chiavi prima del termine, da parte del conduttore, non può essere considerata come una disdetta anticipata della locazione. Sicché, in tale ipotesi, l’inquilino dovrà versare tutti i canoni fino alla scadenza del contratto. 

Eccezionalmente, si può dare disdetta prima della scadenza se sussiste una giusta causa, ma anche in tale ipotesi è dovuto il preavviso di sei mesi (durante i quali bisognerà pagare). Costituisce giusta causa di recesso un evento sopravvenuto e imprevedibile, non dipendente dalla volontà del conduttore (ad esempio, un trasferimento di lavoro).

Contratto di affitto scaduto: che succede se l’inquilino non va via?

Se dunque, alla scadenza del contratto di affitto, l’inquilino non dovesse lasciare l’appartamento – al di là delle ragioni sottese a tale scelta – si ha una “ultrattività” delle condizioni contrattuali stipulate in precedenza, per cui questi sarà tenuto a versare il canone concordato anche per i mesi in cui l’immobile è stato occupato abusivamente. In buona sostanza, è dovuto il pagamento di tutte le mensilità finché le chiavi non vengono materialmente restituite e l’appartamento sgombrato anche dall’arredo e dagli effetti personali (ad esempio, abbigliamento e oggetti vari).

L’obbligazione contrattuale di versare i canoni concordati per tutto il tempo di occupazione dell’immobile sussiste anche se tale situazione si protrae con il tacito consenso del locatore, il quale si disinteressi di chiedere la restituzione delle chiavi. 

Solo un diverso patto scritto potrebbe esonerare l’inquilino dal versare le mensilità anche per il tempo successivo alla disdetta. Sarebbe quindi necessaria una scrittura privata con cui venga specificato che l’utilizzo dell’appartamento è “a titolo gratuito”.

Cosa può fare il padrone di casa se l’inquilino non va via?

Viceversa, se l’occupazione dell’immobile dovesse avvenire in assenza del consenso del locatore, quest’ultimo potrebbe agire dinanzi al giudice per ottenere un provvedimento di sfratto esecutivo, ricorrendo in caso all’ausilio della forza pubblica. 

La procedura si concluderebbe anche con l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, con cui questi viene condannato a pagare le somme che, nel frattempo, sono maturate a titolo di canone. In caso di mancato adempimento, il creditore – ossia il padrone di casa – potrebbe agire anche attraverso il pignoramento dei beni dell’inquilino.

In buona sostanza, il debito maturato durante tutto il periodo in cui l’appartamento resta occupato si “solidifica” in una condanna giudiziale. 



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