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Scadenza contratto locazione e rinnovo tacito: ultime sentenze

5 Febbraio 2021
Scadenza contratto locazione e rinnovo tacito: ultime sentenze

Rinnovazione tacita del contratto di locazione: se il locatore ha espresso volontà di disdire, serve un comportamento che evidenzi una nuova volontà.

Secondo la giurisprudenza, per la rinnovazione tacita del contratto di locazione dal comportamento di entrambe le parti deve desumersi l’inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. 

Ecco dunque le ultime sentenze in materia di scadenza del contratto di locazione e rinnovo tacito.

Rinnovo tacito del contratto di locazione e comportamento delle parti

Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione è necessario che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Pertanto detta rinnovazione non può dedursi né dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta né dalla permanenza del conduttore nell’immobile, oltre la scadenza del termine contrattuale, né tantomeno dall’accettazione dei canoni da parte del locatore.

Tribunale Roma sez. VI, 22/01/2020, n.1494

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Corte appello Reggio Calabria sez. lav., 06/10/2020, n.639

Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dal comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto, possa desumersi l’inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo, per cui detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza dello stesso nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o dall’accettazione dei canoni da parte del locatore nel caso di specie: dal comportamento del locatore non si può desumere la sussistenza di una volontà da parte della stessa di voler negare qualsivoglia efficacia alla disdetta comunicata al conduttore ed, anzi, di voler rinnovare alla scadenza il contratto di locazione intercorso tra le parti posto che, a seguito della disdetta, il locatore non solo ha inoltrato nel corso degli anni lettere di diffida volte ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori insoluti scaduti sino alla scadenza del contratto nonché i corrispettivi dovuti, ma ha altresì instaurato un procedimento volto ad ottenere lo sfratto dell’odierno resistente per finita locazione.

Tribunale Roma sez. VI, 16/09/2020, n.13004

In tema di contratti di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo venuti a cessare alle scadenze legali fissate negli artt. 67 e 71 della legge n. 392 del 1978, se il rapporto, successivamente, continua anche tacitamente” (come peraltro non è stato nella vicenda in esame) “fra le parti, si instaura un rapporto del tutto nuovo, soggetto alla disciplina ordinaria di cui alla suddetta legge.

Corte appello Torino sez. III, 17/07/2020, n.680

Rinnovazione tacita del contratto di locazione

La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. Tra l’altro, la rinnovazione del contratto, a fronte della regolare disdetta, non può avvenire allorché una delle parti contrattuali sia una P.A., giacché, in tale ipotesi, la rinnovazione, così come la nascita del contratto, deve sempre avvenire per atto scritto sottoscritto dalle parti.

La volontà della P.A. di obbligarsi non può, infatti, desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam, con la conseguenza che, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Tribunale Napoli sez. IX, 20/05/2019, n.5245

Ai fini del tacito rinnovo del contratto di locazione occorre la volontà nuova e contraria del locatore

Deve escludersi che, una volta intervenuta la disdetta la permanenza del conduttore (o dell’affittuario di un fondo rustico) nell’immobile dopo la scadenza del rapporto, anche se prolungata nel tempo e accompagnata dalla riscossione del canone, possa comportare la tacita rinnovazione del contratto. La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1597 c.c., postula – infatti – un comportamento positivo idoneo a evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

(Nel caso in esame – ha evidenziato la Suprema corte – a fronte di una prima disdetta [per il 1991] non revocata in modo espresso o a mezzo di comportamenti univoci, la disdetta successiva [inviata nel 1997] non poteva che avere il significato di ribadire la volontà di ottenere il rilascio sulla base di quella precedente – che non a caso era stata richiamata nella seconda – tanto più che la disdetta del 1997 non sarebbe stata idonea a fare cessare un contratto che, a quel momento [1997] era già scaduto per effetto della precedente disdetta).

Cassazione civile sez. III, 10/03/2016, n.4679

Locazione non abitativa: recesso anticipato del conduttore per gravi motivi e mancata disdetta alla scadenza naturale del contratto

In tema di locazione e di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma 8, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.

Tribunale Pisa, 22/06/2020, n.651

Il locatore non deve provare la serietà delle ragioni del rifiuto di rinnovo del contratto di locazione abitativa

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Corte appello Roma sez. VI, 26/05/2020, n.7777

Lucro cessante da anticipata cessazione del rapporto di locazione commerciale: al locatore spetta il risarcimento dei canoni non percepiti

Il locatore che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto di locazione detratto l’utile ricavato o che avrebbe potuto ricavare con la normale diligenza. Il giudice di merito, nella valutazione dell’ammontare del danno risarcibile, terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto, parametrando il mancato guadagno all’interesse positivo alla percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore oppure, in mancanza di questa, fino alla scadenza naturale del contratto.

Cassazione civile sez. III, 05/05/2020, n.8482

 



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