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Se muore un condomino a chi inviare la convocazione in assemblea?

5 Febbraio 2021
Se muore un condomino a chi inviare la convocazione in assemblea?

Morte di un condomino: modello lettera convocazione eredi in assemblea di condominio.

L’anagrafe condominiale è il registro che indica le generalità di tutti i condomini. La sua tenuta e conservazione rientrano tra i compiti tipici dell’amministratore, il quale se ne serve, tra l’altro, per spedire gli avvisi di convocazione in assemblea. 

In caso di vendita di un appartamento, tanto il vecchio quanto il nuovo proprietario devono fornire all’amministratore gli estremi del rogito in modo che questi possa aggiornare l’anagrafe condominiale. 

Ma cosa succede in caso di trasferimento della proprietà a seguito del decesso di un condomino e della conseguente successione? L’amministratore potrebbe essere stato informato del triste evento, ma non è detto che conosca l’identità degli eredi. Di qui il problema: «Se muore un condomino a chi bisogna inviare la convocazione in assemblea?». La questione non ha ricevuto un chiarimento univoco dalla giurisprudenza e, sul punto, si affacciano due tesi contrastanti. Cerchiamo di fare il punto della situazione sulla base dei chiarimenti giurisprudenziali e delle prassi adottate da numerosi condomini. 

Regole sulla convocazione in assemblea

Prima di scoprire a chi inviare la convocazione in assemblea in caso di morte di uno dei condomini, ecco le regole principali della materia.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile entro 30 giorni su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Pertanto, la delibera, se non impugnata, resta valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. È prevista la facoltà per l’amministratore di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.

L’avviso di convocazione deve pervenire all’indirizzo del condomino almeno cinque giorni prima, sebbene nulla vieti che il regolamento condominiale preveda un lasso temporale superiore. 

L’avviso di convocazione deve contenere una dettagliata elencazione dei punti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e votazione.

Gli eredi devono essere convocati all’assemblea di condominio?

Il primo nodo da sciogliere è se gli eredi abbiano diritto ad essere convocati all’assemblea di condominio anche se nessuno di loro ha formalmente comunicato al capo condomino del decesso del vecchio proprietario e del proprio subentro nella titolarità del bene. 

Sul punto, non ci sono dubbi: l’avviso di convocazione in assemblea va obbligatoriamente spedito a tutti i condomini e, quindi, anche agli eredi.

La necessità di informare gli eredi della riunione condominiale deriva anche dal fatto che la successione nella proprietà dell’immobile, che scatta a seguito dell’accettazione dell’eredità, retroagisce al momento della morte del vecchio titolare. In questo modo, non si ha alcun “buco temporale” nella proprietà del bene che risulta sempre riconducibile a un soggetto. 

Dunque, anche se non è nota l’identità degli eredi, è necessario che l’amministratore si attivi per informare loro della convocazione. Se così non fosse, l’assemblea sarebbe annullabile e contestabile entro 30 giorni. 

Del resto, è anche necessario, al fine di poter poi riscuotere le quote condominiali, mettere gli eredi nella condizione di votare e, quindi, esprimere la propria opinione.

A chi inviare la lettera di convocazione all’assemblea in caso di morte di un condomino?

Se uno dei condomini muore e gli eredi non comunicano all’amministratore la propria identità, quest’ultimo deve inviare l’avviso di convocazione presso l’ultimo indirizzo di residenza del defunto, indirizzandolo a tutti gli eredi impersonalmente e collettivamente.

A suo tempo, la Cassazione ha aderito a questa tesi affermando che, persistendo l’inerzia di informativa da parte dei successori, giustamente l’amministratore indirizza l’avviso di convocazione «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi presso l’ultimo domicilio del defunto. È questa la tesi ritenuta preferibile ed anche più agevole per lo stesso amministratore, tra i quali compiti non rientra quello di effettuare indagini sull’identità degli eredi e sulla relativa accettazione dell’eredità.

Esistono però tesi contrarie, secondo cui l’amministratore sarebbe tenuto a svolgere ogni tipo di accertamento suggerito dall’ordinaria diligenza al fine di individuare i nuovi condomini così da garantire una regolare convocazione.

Modello lettera convocazione eredi in assemblea di condominio

Alla luce di quanto appena detto, possiamo così definire un modello di lettera di convocazione in assemblea di condominio da inviare agli eredi di un condomino morto. 

«Gent.mi eredi del sig. Mario Rossi c/o … [ultimo domicilio del sig. Mario Rossi]».

Si riporta l’intera formula nel box sottostante.

Cosa succede invece in caso di vendita dell’appartamento?

Non ci sono dubbi invece in merito ai doveri dell’amministratore in caso di vendita dell’immobile. Qui si ritiene che, fino a quando l’amministratore non abbia contezza del passaggio di proprietà del bene, l’avviso di convocazione deve essere rivolto al venditore quale effettivo condomino; solo nel momento in cui il trasferimento in questione gli viene reso noto, l’acquirente acquisirà lo status di condomino, subentrando nei diritti e nei doveri propri del venditore.   


Avviso di convocazione di assemblea

Eredi sig. Mario Rossi

Via/Città [ultimo domicilio noto del defunto]

Condominio dell’edificio ……………

sito in …………………..

Gent.le Sig.……….

La presente per informarla che l’assemblea del condominio di via …………….n. ……………..viene convocata il giorno ……ad ore……..presso i locali………………….. in prima convocazione, ed in seconda convocazione per il giorno……………ad ore ……..presso i medesimi locali. 

L’assemblea si riunirà per deliberare sul seguente ordine del giorno:

1) nomina o riconferma dell’amministratore

2) approvazione del bilancio consuntivo gestione …………..e relativo riparto

3) approvazione del bilancio preventivo gestione ……………..e relativo riparto

4) interventi manutenzione straordinaria (……………..)

5) adeguamento dell’impianto di riscaldamento

6) ………….

7) …………

8)………..

Si pregano tutti i condomini di partecipare personalmente. Nell’impossibilità di partecipare, ogni condomino può farsi rappresentare conferendo la delega in calce:

Distinti saluti

Data…………

Firma dell’amministratore  ……………

DELEGO a rappresentarmi all’assemblea indetta per il giorno …………….il Sig. ……………….con mandato di discutere e deliberare in mia rappresentanza sull’ordine del giorno, dando sin d’ora per rato e valido il suo operato.

Firma……………


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