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Cosa succede una volta scaduto il contratto d’affitto?

7 Febbraio 2021
Cosa succede una volta scaduto il contratto d’affitto?

Locazione: obblighi dell’inquilino e del proprietario di casa al termine del contratto. 

Una volta scaduto il contratto di affitto il rapporto di locazione si scioglie definitivamente. Secondo la giurisprudenza, la tacita accondiscendenza, da parte del locatore, all’occupazione dell’immobile nonostante l’avvenuta disdetta non può considerarsi come un rinnovo tacito del contratto. Il che significa che, nonostante il decorso del tempo, il conduttore resterà comunque tenuto a liberare i locali a semplice richiesta del locatore, senza che sia necessaria un’ulteriore lettera di recesso.

Questo è solo uno dei tanti esempi di cosa succede una volta scaduto il contratto d’affitto. Di tanto parleremo meglio nel seguente articolo. Spiegheremo tutto ciò che occorre fare non appena cessa il rapporto di locazione.

Quando scade il contratto di locazione?

Nei contratti «a canone concordato» (durata 3+2) ed in quelli a canone libero (durata 4+4), la locazione cessa solo a seguito della formale lettera di disdetta, da recapitare all’altra parte con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla data in cui altrimenti opererebbe il rinnovo automatico. È necessario che entro tale termine la lettera sia materialmente ricevuta dal destinatario e non semplicemente spedita dal mittente. Fa quindi fede la data della consegna della busta da parte del postino e non quella in cui la stessa viene consegnata all’ufficio postale.

La disdetta tardiva, che cioè perviene all’inquilino più tardi di sei mesi rispetto alla data di rinnovo automatico, opera con riferimento alla successiva scadenza e non a quella più imminente. In questo caso, tuttavia, non sarà necessario inviare un’ulteriore lettera.

Nei contratti invece a uso transitorio o per studenti universitari, la locazione cessa automaticamente alla data indicata nel contratto stesso, senza che sia necessaria la formale disdetta. 

Che fare alla scadenza del contratto di locazione?

Buona regola vorrebbe che, in prossimità della scadenza del contratto di locazione, l’inquilino chieda al locatore le modalità con cui questi intende operare la riconsegna delle chiavi, riconsegna che non può avvenire – salvo diverso accordo – oltre la scadenza stessa.

Questo passaggio è fondamentale per la verifica delle condizioni dell’immobile che di solito – anche se non obbligatoriamente – viene “fotografata” in un verbale scritto. Questo documento servirà, se del caso, ad accertare eventuali responsabilità da parte del conduttore e, quindi, obblighi risarcitori. È infatti dovere dell’inquilino custodire l’appartamento in buono stato di manutenzione, salvo ovviamente la normale usura derivante dall’uso quotidiano e dall’invecchiamento del bene. Ogni ulteriore danno dovuto a colpa o a difetto di manutenzione ordinaria sarà a lui imputabile. 

Sintetizzando, alla scadenza dell’affitto è opportuno concordare una data per:

  • la riconsegna delle chiavi dell’appartamento;
  • la redazione del verbale di verifica dello stato dell’immobile.

In questa fase, è necessaria la collaborazione delle parti e, in particolare, dell’inquilino che non potrà limitarsi a lasciare le chiavi dentro l’appartamento abbandonato. Così facendo lascerebbe gioco facile ad eventuali contestazioni del locatore. 

Occupazione abusiva dell’appartamento

Se l’inquilino non lascia l’immobile entro la data di scadenza del contratto, è tenuto a pagare tutti i canoni nel frattempo maturati, secondo l’importo concordato nel contratto. Non rileva quindi l’avvenuta disdetta del rapporto. 

Come detto in apertura, l’eventuale tolleranza del locatore all’occupazione dell’immobile oltre la data di scadenza non può essere considerata come un tacito rinnovo del contratto di locazione, per il quale sarebbe invece necessaria una manifestazione chiara ed esplicita di volontà.

Il locatore quindi può ben avviare il procedimento di sfratto per finita locazione anche dopo diversi mesi dalla scadenza del contratto. Lo sfratto, che avverrà con un’udienza innanzi al tribunale, potrà sfociare in una procedura di esecuzione forzata con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario e, se del caso, della forza pubblica in caso di ostruzionismo da parte dell’inquilino.

Abbandono anticipato dell’appartamento

L’inquilino che dovesse andare via dall’appartamento prima del termine di scadenza del contratto resta comunque tenuto, nonostante  l’anticipata riconsegna delle chiavi, a versare il canone fino all’effettiva scadenza stessa. Pertanto, anche in questo caso, andrà inviata la lettera di disdetta con sei mesi di anticipo. Durante il periodo di anticipo, il canone andrà quindi versato in modo regolare. 

Restituzione della caparra

La caparra – meglio detta cauzione – produce interessi durante tutta la durata della locazione, anche se ciò dovesse essere escluso nel contratto (una clausola di tale tipo è infatti nulla). 

Il locatore deve restituire la cauzione con gli interessi al termine della locazione o – se richiesto dall’inquilino – al termine di ogni anno.

Il conduttore è tenuto a versare l’affitto fino all’ultimo mese, non potendo arbitrariamente compensare tale importo con la cauzione versata in anticipo. Quest’ultima, infatti, serve a garantire il locatore da eventuali morosità e dai danni lasciati all’immobile.

Dunque, il locatore può trattenere la cauzione solo in caso di morosità arretrate. 

Per quanto invece riguarda i danni lasciati all’appartamento per causa dell’inquilino, questi dovranno essere accertati da entrambe le parti; se c’è un accordo sulla quantificazione degli stessi, il locatore può trattenere la cauzione a compensazione. Se invece non c’è accordo, il locatore deve necessariamente avviare una causa contro il conduttore affinché sia il giudice a determinare l’ammontare delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento. Se il locatore non dovesse agire in tal modo, sarà tenuto a restituire la cauzione, non potendo unilateralmente quantificare l’importo dei danni. 

Beni e suppellettili lasciati a casa: che si fa?

L’inquilino è tenuto a lasciare l’immobile libero da cose, arredi e da ogni oggetto personale. Diversamente, dovrà pagare il canone fino all’effettiva liberazione. È diritto del locatore eventualmente depositare tali oggetti presso un magazzino e addebitare le spese sul conduttore, non potendo però distruggerli o venderli. 



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1 Commento

  1. esauriente la parte, termine contratto. ma resta la domanda: la cessazione va segnalata ,all intendenza di finanza,comune ecc ecc?

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