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Subentro affitto: come funziona?

29 Maggio 2021
Subentro affitto: come funziona?

In alcune circostanze, le parti del contratto di locazione possono cambiare.

Hai deciso di trasferirti in un’altra città in cui speri di avere maggiori opportunità di lavoro. Sei, tuttavia, vincolato da un contratto di affitto quadriennale. Vuoi sapere se puoi trovare un altro inquilino che possa subentrare nel contratto al posto tuo.

Il contratto di locazione abitativa ha una durata pluriennale e, nel corso del suo svolgimento, possono verificarsi numerose circostanze che determinano l’esigenza di una delle parti di uscire dal rapporto contrattuale.

In questi casi, è possibile trovare un altro soggetto che diventa parte del contratto attraverso il subentro affitto: ma come funziona? In realtà, la modifica di una delle parti del contratto di affitto è possibile solo se l’accordo sottoscritto non esclude la cessione a terzi del rapporto contrattuale.

Cos’è il contratto di affitto?

Il contratto di affitto è la definizione che viene utilizzata comunemente per indicare il contratto di locazione [1], ossia, l’accordo con cui un soggetto, detto proprietario o locatore, concede ad un altro soggetto, detto locatario o conduttore, la possibilità di usare un bene mobile o immobile di sua proprietà, previo pagamento di un corrispettivo mensile che viene definito canone di locazione o affitto.

Il contratto di locazione è estremamente diffuso sia per soddisfare esigenze di tipo abitativo (locazioni abitative) sia per l’avvio di attività economiche di tipo commerciale, artigianale, turistico o professionale (locazioni non abitative).

Subentro affitto: cos’è?

Il contratto di locazione ha una durata minima stabilita dalla legge che dipende, essenzialmente, dalla natura della locazione (abitativa, commerciale, turistica). Nel corso di svolgimento del rapporto locatizio, le condizioni personali delle parti possono subire delle modifiche. Può accadere, ad esempio, che il conduttore decida di cambiare città e voglia cessare il contratto di affitto.

La legge [2], tuttavia, prevede che l’inquilino possa recedere dal contratto di locazione solo se ricorrono gravi motivi, ossia fatti sopravvenuti ed imprevedibili che rendono eccessivamente gravosa la prosecuzione della locazione. In ogni caso, anche se vi sono i gravi motivi, l’inquilino può recedere solo dando al locatore un preavviso di sei mesi. Cosa fare se si vuole cessare il contratto pur in assenza dei gravi motivi oppure se non si vuole attendere il decorso del periodo di preavviso? In questi casi, è possibile risolvere la problematica attraverso il subentro affitto, ovvero, facendo subentrare nel contratto di locazione un altro conduttore al posto del precedente. Si parla di subentro affitto anche quando la modifica riguarda il locatore, ossia, al precedente proprietario ne subentra un altro.

Subentro affitto: quando è possibile?

Dal punto di vista giuridico, il subentro affitto è una cessione di contratto ed è possibile solo con il consenso del contraente ceduto. Se il conduttore decide di far subentrare, al posto suo, un altro inquilino dovrà dunque ottenere il consenso del proprietario. Inoltre, il subentro affitto deve essere sempre escluso quando il contratto di locazione vieta espressamente la cessione del contratto.

Per quanto concerne le fattispecie nelle quali si realizza un subentro affitto, nel lato del conduttore, è possibile menzionare le seguenti:

  1. cessione volontaria;
  2. separazione o divorzio;
  3. morte dell’inquilino.

Sul lato del proprietario, invece, il subentro affitto si realizza in caso di:

  1. vendita dell’immobile locato;
  2. morte del locatore.

Subentro affitto: occorre pagare una tassa?

In caso di subentro volontario, ossia determinato dalla libera scelta dei contraenti, è necessario versare all’Agenzia delle Entrate un’imposta di registro, il cui ammontare dipende dalla presenza, o meno, di un corrispettivo per il subentro. In particolare:

  • se il subentro determina l’obbligo di pagamento di un corrispettivo, sarà necessario versare un’imposta di registro pari ad almeno 67 euro e, comunque, pari al 2% del corrispettivo pattuito;
  • se, invece, l’accordo di cessione del contratto di locazione non prevede il pagamento di alcun corrispettivo, occorrerà versare unicamente l’imposta di registro di 67 euro.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dal subentro. È possibile procedere con due diverse modalità:

  1. tramite F24;
  2. per coloro che sono abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, tramite l’applicazione RLI che permette di effettuare il pagamento dell’imposta di registro con addebito su conto corrente, e inviare all’Agenzia delle Entrate i relativi riferimenti.


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