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Affitto e decesso conduttore: cosa fare?

29 Maggio 2021
Affitto e decesso conduttore: cosa fare?

La legge disciplina in modo specifico che cosa succede in caso di morte dell’inquilino nell’ambito di un contratto di locazione.

Sei il proprietario di un appartamento che hai concesso in locazione ad una famiglia. Il conduttore, tuttavia, è venuto a mancare e ti chiedi che cosa prevede la legge in questi casi.

Il contratto di locazione è un rapporto che perdura nel tempo. La legge prevede, infatti, un periodo di durata minimo del contratto pari a diversi anni. Nel corso dell’esecuzione del rapporto locatizio, tuttavia, possono accadere dei fatti che determinano la modifica delle parti che hanno originariamente dato vita al rapporto locatizio stesso.

Può accadere, ad esempio, che, nell’ambito di un contratto di affitto, si verifichi il decesso del conduttore: cosa fare in questi casi? La legge offre una disciplina specifica in caso di morte dell’inquilino ed occorre attenersi alle previsioni della norma.

Cosa si intende per contratto d’affitto?

Quando, nel parlare quotidiano, si fa riferimento al contratto di affitto, in realtà, si sta indicando quello che le norme giuridiche definiscono contratto di locazione [1]. Si tratta di un rapporto contrattuale finalizzato a concedere l’utilizzo di un bene ad un terzo. Con il contratto di affitto, infatti, il proprietario di un bene mobile o immobile ne concede l’utilizzo ad un altro soggetto, detto conduttore o inquilino, ottenendo come corrispettivo il pagamento di un canone di locazione, solitamente su base mensile.

Possono essere diverse le finalità che spingono il conduttore a prendere in affitto un bene. In alcuni casi, l’immobile viene destinato a finalità abitative (la legge parla, in tal caso, di locazioni abitative). In altri casi, invece, l’affitto è finalizzato allo svolgimento di attività commerciale, artigianale, professionale o turistica da parte del conduttore (locazioni non abitative).

Morte del conduttore: quali conseguenze?

Il contratto di locazione abitativa ha una durata minima stabilita dalla legge [2] di quattro anni (contratto a canone libero), con rinnovo automatico per altri quattro anni (cosiddetto contratto 4+4), oppure di tre anni, nel caso di contratto a canone concordato, con rinnovo automatico per altri due anni (cosiddetto contratto 3+2). Data la lunga durata del contratto, il rapporto locatizio è soggetto ai normali eventi che caratterizzano la vita di ogni persona.

La legge che disciplina le locazioni abitative prevede espressamente la fattispecie della morte dell’inquilino [3]. In questo caso, si prevede che gli il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini che abitualmente convivono con il defunto gli succedono nel contratto. La morte del conduttore, quindi, non determina la risoluzione anticipata del contratto di locazione il quale rimane valido ed efficace.

L’unico effetto che si produce è una modifica soggettiva del rapporto locatizio in quanto, alla persona del conduttore, subentrano gli eredi individuati dalla legge. Affinché tale effetto si produca, tuttavia, la legge esige che gli eredi fossero stabilmente conviventi con il defunto e non solo in modo transitorio. Ne consegue che l’erede che non conviveva con il de cuius nell’immobile locato non potrà mai subentrare nel contratto d’affitto.

Morte del conduttore: gli eredi sono obbligati a subentrare nel contratto?

Può accadere, tuttavia, che gli eredi che convivevano stabilmente con il de cuius non siano interessati a portare avanti il contratto di locazione, per le ragioni più diverse. La legge [4] prevede che, nel caso di morte del conduttore, se la locazione deve durare ancora per più di un anno e se il contratto vieta la sublocazione, gli eredi possono esercitare il diritto di recesso entro tre mesi dalla morte dell’inquilino, tramite disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. Esiste, dunque, una sorta di spatium deliberandi dopo la morte del conduttore che consente agli eredi di valutare l’opportunità di proseguire nel rapporto locatizio o meno.

Resta ferma, in ogni caso, per gli eredi, la possibilità di esercitare il recesso per gravi motivi, previsto dalla normativa sulle locazioni abitative. Di tale facoltà gli eredi possono avvalersi, con un preavviso di sei mesi, quando accadono dei fatti, sopravvenuti e imprevedibili al momento della conclusione del contratto, che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto di locazione.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 431/1998.

[3] Art. 6, L. 392/1978.

[4] Art. 1614 cod. civ.


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