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Il creditore del condominio può agire sul conto corrente?

7 Febbraio 2021
Il creditore del condominio può agire sul conto corrente?

Pignoramento per debiti condominiali: cosa rischiano i condomini?

Cosa succederebbe se l’amministratore di condominio non dovesse pagare una fattura e il creditore decidesse di avviare le azioni legali contro il condominio medesimo? Cosa rischierebbero i singoli condomini per il debito lasciato scoperto? Il creditore del condominio può agire sul conto corrente?

Alcuni di questi quesiti sono stati già posti alla giurisprudenza la quale ha avuto modo di fornire importanti precisazioni, alla luce della recente riforma del diritto condominiale che ha cambiato anche le regole sul recupero crediti. Ma procediamo con ordine e scopriamo dunque se il creditore del condominio può pignorare il conto corrente.

Cosa succede se il condominio ha debiti?

Potrebbe avvenire che il condominio non abbia sufficiente liquidità di cassa per pagare i fornitori, le fatture, le bollette. Ciò, di solito, succede quando non c’è una regolare e ordinata gestione o quando si verificano le (immancabili) morosità in capo ad alcuni condomini.

In tutti questi casi, il creditore si rivolge al tribunale o al giudice di pace (a seconda dell’importo fatto valere) per chiedere un decreto ingiuntivo contro il condominio. Si tratta di un ordine a pagare le somme riportate nella fattura.

Questo decreto verrà poi notificato presso lo studio dell’amministratore di condominio il quale, per legge, deve comunicarlo al più presto all’assemblea per decidere il da farsi.

Le scelte non sono molte: o si paga il debito (eventualmente trovando un accordo per un saldo e stralcio o una dilazione), o si fa opposizione al decreto ingiuntivo entro 40 giorni (con un avvocato) oppure si subisce un pignoramento.

E qui nascono i problemi. Il creditore potrà avviare le misure esecutive che più ritiene idonee ma, di solito, ciò che si aggredisce per primo è il conto corrente del condominio. Conto che ogni condominio deve obbligatoriamente avere e su cui devono transitare le quote versate dai vari condomini. A questo punto, si possono verificare svariate alternative.

Cosa succede se il creditore pignora il conto corrente del condominio?

Una volta avviata l’esecuzione forzata contro il condominio, l’ufficiale giudiziario – su incarico del creditore – notifica all’amministratore e alla banca un atto (il cosiddetto atto di pignoramento presso terzi) con cui vengono “congelate” tutte le somme presenti sul conto corrente necessarie a coprire il debito. Se tali somme non dovessero essere sufficienti, tutti i successivi pagamenti transitati sul conto verranno anch’essi congelati fino a concorrenza del credito. Il che significa che l’amministratore non potrà attingere dal conto per pagare gli altri fornitori o le bollette.

Una volta eseguito il pignoramento, il giudice ordina alla banca di versare tali somme sul conto corrente del creditore. La procedura si chiude in questo modo e il conto viene definitivamente svincolato.

Cosa succede se sul conto non ci sono soldi a sufficienza?

Il più delle volte, però, il pignoramento del conto corrente non porta alla totale soddisfazione del creditore. Difatti, se l’amministratore non ha pagato la fattura è probabilmente perché non aveva la disponibilità di tali somme in banca. Il che significa che il creditore resta (parzialmente o totalmente) insoddisfatto.

A questo punto, il creditore potrà avviare ulteriori azioni esecutive – e questa volta contro i condomini – per recuperare il proprio credito.

Attenzione però: la legge non impone al creditore di agire prima sul conto del condominio e, poi, contro i condomini; ben potrebbe avviare il pignoramento direttamente contro i beni di questi ultimi. Insomma, non c’è alcun obbligo di previa escussione dei beni del condominio rispetto a quelli personali dei condomini.

Quindi, potrebbe succedere che un creditore, dopo aver notificato il decreto ingiuntivo all’amministratore, pignori il conto corrente o la casa di uno dei condomini.

Cosa succede se il creditore del condominio agisce contro i condomini?

Sia che abbia prima agito contro il conto condominiale e lì non abbia trovato soddisfazione, sia che abbia deciso di farlo direttamente contro i condomini, il creditore che avvia gli atti esecutivi contro questi ultimi deve rispettare due importanti regole.

La prima: il pignoramento deve prima partire nei confronti dei condomini che non sono in regola con le quote condominiali, quelle cioè con le quali l’amministratore avrebbe dovuto pagare la fattura per la quale è stato emesso il decreto ingiuntivo. Si tratta dei cosiddetti morosi. L’elenco con i nomi di questi ultimi deve essere consegnato dall’amministratore al creditore che ne faccia richiesta, senza che ciò possa considerarsi una violazione della privacy.

Se l’azione contro i morosi dovesse risultare inutile o di esito improbabile (si pensi al caso di soggetti nullatenenti), allora il creditore potrà decidere di agire contro tutti gli altri condomini, andando a pignorare i beni di questi ultimi. In che modo? Agendo nei confronti di ciascuno di questi secondo i rispettivi millesimi.

Facciamo un esempio.

Dinanzi a un debito di 10mila euro, un condominio che abbia 100 millesimi rischierà un pignoramento di non oltre 1.000 euro. E così tutti gli altri.

Ne deriva che il creditore, per recuperare l’intera somma, dovrà agire quantomeno nei confronti di tutti i condomini.

Cosa può fare il creditore del condominio contro i condomini?

Una volta appurato che il creditore può decidere, a propria insindacabile scelta, di agire prima o contro il conto corrente del condominio o contro i beni dei singoli condomini, andiamo a vedere quali di questi beni può pignorare.

Le regole sono quelle comuni a tutti i pignoramenti. E, pertanto, ben potrà aversi un pignoramento immobiliare (ossia la casa che fa parte del condominio), un pignoramento mobiliare (degli arredi ivi presenti o dell’automobile) o un pignoramento presso terzi (conto corrente, pensione, stipendio, secondo i limiti stabiliti dalla legge per queste ultime somme).



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