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Condominio con assicurazione scaduta: chi paga i danni?

29 Maggio 2021 | Autore:
Condominio con assicurazione scaduta: chi paga i danni?

Su chi ricade l’obbligo di risarcimento quando la polizza è inoperante e inattiva per mancato versamento del premio e, dunque, manca la copertura assicurativa?

Anche una cosa inerte, come un fabbricato (che non a caso si definisce “immobile”) può essere fonte di danni: qualcuno può inciampare sulle scale e cadere, un tubo può rompersi e causare un allagamento, una tegola può precipitare su una macchina parcheggiata, un appartamento o un magazzino può incendiarsi.

Per queste cose di solito ci si assicura, specialmente quando l’edificio è grande e la proprietà è condominiale, con numerose parti comuni che possono costituire un rischio. Ma non tutti lo fanno anche perché, come vedremo tra poco, non c’è un obbligo di legge in tal senso.

Altri invece stipulano la polizza per i danni che il fabbricato può causare, ai condòmini stessi o anche a terzi, ma poi non la rinnovano o non pagano il premio periodico entro la scadenza. In tali casi, la copertura assicurativa cessa e la polizza non è più operante: non protegge più, fino a quando non verrà riattivata.

Nel frattempo, però, possono verificarsi degli eventi che causano grossi danni, come l’incendio di un appartamento o la caduta di un pezzo di cornicione in testa ad un passante. Se questo succede in un condominio con assicurazione scaduta chi paga i danni?

Certamente, non la compagnia assicuratrice, che eccepirà la carenza di validità della polizza quando si è verificato l’incidente. Però anche i condòmini possono cavarsela ed evitare di risarcire di tasca loro: la Cassazione è intervenuta in proposito e ha fornito una soluzione sorprendente per chi non conosce i principi che regolano la materia. 

Condominio: l’assicurazione è obbligatoria?

Nel condominio, la sottoscrizione di una polizza per la copertura assicurativa dei danni provocati dal fabbricato non è obbligatoria perché la legge non la impone, a differenza di quanto avviene, per esempio, con la responsabilità civile per la circolazione dei veicoli a motore (la cosiddetta Rc auto) o per alcune categorie di professionisti, come gli avvocati e i medici.

L’assicurazione condominiale però diventa obbligatoria quando è prevista come tale dal regolamento di condominio o da una delibera approvata dall’assemblea (la maggioranza necessaria è quella degli intervenuti e di almeno la metà delle quote dell’edificio in prima convocazione, ridotte ad un terzo in seconda convocazione).

In tali casi, l’amministratore ha l’obbligo di stipulare la polizza assicurativa del condominio, per adempiere alla volontà espressa dai condòmini e di compiere tutti gli adempimenti conseguenti, a partire dal puntuale pagamento dei premi assicurativi entro le scadenze.

Il premio assicurativo da versare periodicamente alla compagnia con cui si è stipulato il contratto sarà ripartito tra tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà (o con i diversi criteri eventualmente stabiliti dal regolamento condominiale); se qualche comproprietario svolge nel proprio immobile un’attività particolarmente rischiosa potrà essergli addebitato un costo maggiore.

Assicurazione del condominio: cosa copre?

Le polizze di assicurazione del condominio solitamente coprono sia i danni occorsi al fabbricato stesso sia i danni cagionati dall’edificio a terzi, cioè agisce come una forma di copertura della responsabilità civile.

Il tipo di polizza più frequente è quella commercialmente chiamata “globale fabbricati“, che copre entrambi questi aspetti di rischio.

I danni che possono verificarsi al fabbricato possono consistere in incendi, allagamenti, crolli e molti altri eventi, che dovranno essere specificamente previsti in polizza per essere coperti da assicurazione (la regola di fondo è che la polizza copre soltanto i tipi di eventi espressamente contemplati, gli altri sono esclusi).

È importante anche stabilire l’importo massimo di copertura risarcitoria e le eventuali franchigie previste, al di sotto delle quali i danni non saranno risarciti.

Danni causati dal condominio: chi paga?

Per i danni occorsi alle parti comuni dell’edificio (come il crollo delle scale o del tetto) o alle proprietà esclusive (un singolo appartamento, un negozio) e per quelli provocati a terzi estranei alla compagine condominiale rispondono i condòmini in base alle rispettive quote di proprietà, espresse dalla tabella millesimale.

Ma quando questi eventi di danno sono coperti da assicurazione, sarà la compagnia a pagare direttamente il risarcimento dovuto al danneggiato.

Perciò, l’assicurazione condominiale funziona sia come protezione dei condomini stessi – nel caso in cui sia il fabbricato a riportare danni, saranno indennizzati delle spese di riparazione o ricostruzione – sia come responsabilità civile, garantendo ai comproprietari che rimarranno indenni dalle pretese risarcitorie dei danneggiati a causa del condominio.

In caso di verificazione di un danno coperto da assicurazione e dunque risarcibile, l’amministratore dovrà farne denuncia alla società assicuratrice, nei modi ed entro i termini stabiliti dal contratto. Anche questo incombente rientra nei suoi compiti in virtù del contratto di mandato che ha stipulato assumendo l’incarico di rappresentare e gestire il condominio.

Assicurazione scaduta: chi risarcisce?

Un’interessante ordinanza della Cassazione [1] si è occupata del caso di un condominio con assicurazione scaduta: il premio avrebbe dovuto essere pagato a marzo ma l’amministratore aveva effettuato il versamento solo a giugno.

Così, nel frattempo, la validità della polizza è cessata e il fabbricato è rimasto privo di copertura assicurativa: in questi casi, infatti, i contratti normalmente prevedono che l’operatività della polizza è sospesa. In quel periodo, però, si è verificato l’incendio di un appartamento, che ha causato ingenti danni al proprietario esclusivo ed anche alle parti comuni. Questo evento era previsto nella polizza che però, come abbiamo visto, proprio in quel momento non era operante.

La Suprema Corte ha stabilito che spetta all’amministratore risarcire i danni con il suo patrimonio personale: questo perché tra lui e il condominio si instaura un rapporto di mandato [2] che lo obbliga a provvedere ai versamenti dei premi nei tempi previsti, quando l’assemblea aveva già inizialmente approvato la stipula della polizza.

La responsabilità dell’amministratore: il contratto di mandato

Quella dell’amministratore è una responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di mandato che gli impone di risarcire i danni derivati dalla prestazione non eseguita ed alla quale era obbligato.

In questo caso, la sua prestazione consisteva appunto nel pagamento tempestivo del premio per evitare la scadenza della polizza o comunque la sua perdita di operatività, lasciando “scoperto” il condominio dalla protezione assicurativa.

L’ammontare dei danni è stato quantificato in base ai calcoli del perito della compagnia assicuratrice, che ovviamente ha rifiutato di pagare di tasca propria eccependo che al momento dell’incendio la polizza era inattiva.

A nulla è valso il fatto che proprio in quella “maledetta primavera” il nuovo amministratore era subentrato al precedente e non aveva trovato in cassa il denaro necessario per i pagamenti: secondo la Suprema Corte, avrebbe dovuto procurarselo riscuotendolo dai condòmini in modo da fronteggiare la spesa del premio di polizza, che era ampiamente prevista.

L’amministratore deve sempre pagare il premio assicurativo?

L’amministratore – afferma il Collegio – avrebbe dovuto «eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, adoperandosi presso i condòmini per ottenere, nel più breve tempo possibile, anche eventualmente a rata già scaduta, il denaro necessario per il pagamento, al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile essendo notorio che la polizza assicurativa si riattiva al momento del pagamento del premio, anche se effettuato in ritardo».

Da qui, gli Ermellini hanno ravvisato un comportamento negligente dell’amministratore, che non aveva «fatto tutto il possibile per procurarsi il denaro sufficiente ad eseguire il pagamento» e da ciò è emersa la sua responsabilità risarcitoria per le conseguenze dell’omesso versamento del premio: aveva provveduto a farlo soltanto due giorni dopo il verificarsi dell’incendio.

Invece, avrebbe potuto cavarsela, e così escludere la propria responsabilità personale, se si fosse attivato per riscuotere le quote dovute dai condòmini, compresi quelli morosi, inviando loro una diffida scritta per intimargli il pagamento. A tal proposito, leggi l’articolo “assicurazione del condominio: se l’amministratore non paga il premio”. Se invece vuoi sapere cosa succede quando la polizza assicurativa manca del tutto, leggi l’articolo “Condominio senza assicurazione: chi paga i danni”.


note

[1] Cass. Sez. 3° Civile, ord. n. 2831/21 del 5 febbraio 2021.

[2] Artt. 1703 e ss. Cod. civ.


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