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Si può chiudere il riscaldamento ad un inquilino moroso?

29 Maggio 2021 | Autore:
Si può chiudere il riscaldamento ad un inquilino moroso?

Il proprietario può procedere al distacco delle utenze del conduttore che non è in regola con i pagamenti? Condomino moroso: si possono sospendere i servizi?

Locare il proprio immobile è sempre più difficile, non solo perché è arduo trovare una persona che accetti di pagare un giusto canone di affitto ma anche e soprattutto perché spesso l’inquilino non è affidabile. Chi ha concesso una casa in affitto e non si è poi visto corrispondere il canone sa bene quanto sia difficile ottenere uno sfratto in tempi brevi. E così, si cade nella tentazione di farsi giustizia da sé, magari provvedendo a staccare le utenze al conduttore in debito. Questa condotta è lecita? Si può chiudere il riscaldamento a un inquilino moroso?

Sin da subito, va detto che, se non si presta la dovuta attenzione, c’è il rischio di commettere un reato. La legge punisce chi vuole farsi giustizia da sé, anche se non ricorre alla violenza. Purtroppo, è così: per ottenere giustizia si possono solo adire le vie legali, essendo proibita ogni altra condotta. La possibilità di staccare le utenze all’inquilino moroso è concretamente prevista solo in tema di condominio. Per la legge, infatti, contro il condomino moroso si può agire perfino staccandogli le utenze. Secondo la giurisprudenza, però, non è detto che ciò possa essere sempre attuato in concreto. Molti giudici ritengono infatti che il riscaldamento rientri tra i servizi essenziali di cui nessuno può essere privato. Si può chiudere il riscaldamento ad un inquilino moroso? Scopriamolo insieme.

Inquilino: quando è moroso?

L’inquilino diventa moroso quando non paga ciò che dovrebbe. Quasi sempre la morosità dell’inquilino è legata al mancato versamento dei canoni di locazione stabiliti nel contratto d’affitto.

Tuttavia, può succedere che l’inquilino si renda moroso rispetto ad altre spese che ugualmente dovrebbe sostenere: è il caso del pagamento dei lavori di ordinaria manutenzione, oppure dei danni che egli stesso ha provocato.

Inquilino moroso: cosa fare?

Se l’inquilino che vive in affitto nell’immobile di altri diventa moroso, allora non resta che mandarlo via con la procedura di sfratto.

Lo sfratto è il procedimento che consente di ottenere il rilascio dell’immobile concesso in locazione. Lo sfratto può essere di due tipi:

  • per finita locazione;
  • per morosità.

Lo sfratto per finita locazione serve ad ottenere un titolo giudiziario da opporre all’inquilino nel caso in cui, al termine della locazione, il conduttore non volesse abbandonare l’immobile.

Lo sfratto per morosità, invece, serve a risolvere il contratto per via dell’inadempimento del conduttore, al quale viene intimato di regolarizzare la sua posizione debitoria oppure di abbandonare l’immobile.

Inquilino moroso: si possono staccare le utenze?

Poiché la procedura di sfratto va spesso per le lunghe (a volte, ci potrebbero volere anche anni), il proprietario dell’immobile potrebbe ritenere lecito “invitare” l’inquilino ad abbandonare l’immobile staccandogli le utenze: luce, acqua, riscaldamento, ecc. Questa condotta è illegale.

Non si possono staccare le utenze all’inquilino, né si può cambiare la serratura o intraprendere altre azioni simili allo scopo di mandarlo via.

Nemmeno si può entrare nella casa data in affitto. Chi entra nell’abitazione data in locazione rischia una denuncia per violazione di domicilio e, se si staccano le utenze, una denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni, delitto che punisce chiunque, pur potendo ricorrere al tribunale, cerca di farsi giustizia da sé mediante violenza su cose [1] o su persone [2].

Inquilino moroso: si può chiudere il riscaldamento?

Staccare le utenze all’inquilino senza contratto non è una buona idea, quindi. Questo significa che non si può chiudere il riscaldamento all’inquilino moroso.

La Corte di Cassazione è pacifica sul punto: il distacco delle utenze (luce, gas, acqua) all’inquilino moroso costituisce il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, in quanto il proprietario dell’immobile, per ottenere giustizia, avrebbe potuto rivolgersi al tribunale [3].

La situazione non cambia nel caso di distacco delle utenze all’inquilino senza contratto (ad esempio, perché sta in affitto in nero): anche in questo caso, infatti, il legittimo proprietario, pur non potendo esercitare l’azione di sfratto, può ricorrere al tribunale per ottenere che l’inquilino vada via.

Qualsiasi altra azione sarebbe illegittima, come lo è, appunto, quella che consiste nello staccare le utenze oppure nel cambiare la serratura della porta d’ingresso.

In altre parole, la presenza o meno di un contratto di locazione non può giustificare un trattamento differente: il proprietario non può farsi giustizia da sé in alcun modo.

Condominio moroso: si può chiudere il riscaldamento?

Come anticipato in premessa, la legge autorizza l’amministratore a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, purché la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per almeno un semestre [4].

Di conseguenza, l’inquilino moroso in condominio potrebbe subire la sospensione delle utenze, ivi compresa quella del riscaldamento, nel caso di mora che superi il semestre.

Secondo la giurisprudenza, però, tale norma non sarebbe sempre applicabile. Secondo alcuni giudici [5], il riscaldamento rientra tra quei servizi essenziali (come l’acqua, ad esempio) che non possono essere mai sospesi al debitore.

In pratica, anche nel caso di condomino moroso, la chiusura del riscaldamento non sarebbe lecita, rientrando questo servizio tra quelli essenziali.


note

[1] Art. 392 cod. pen.

[2] Art. 393 cod. pen.

[3] Cass., sent. n. 41675 del 25.10.2012.

[4] Art. 63 disp. Att. C.c.

[5] Trib. Brescia, sent. del 29.9.2014; Trib. Milano, sent. n. 72656 del 24.10.2013.

Autore immagine: canva.com/


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