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Chi paga la manutenzione di una terrazza a livello?

13 Febbraio 2021
Chi paga la manutenzione di una terrazza a livello?

Sono proprietario di una terrazza scoperta, pertinenza del mio appartamento, che fa anche da copertura ad un appartamento sottostante. Occorre riparare il parapetto ed il rivestimento del parapetto. Chi paga?

La terrazza del suo appartamento, dal punto di vista giuridico, viene definita terrazza a livello.

Infatti, secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione (vedasi sentenza n. 2.924 del 28 aprile 1986), la terrazza a livello è una superficie scoperta:

  • situata alla sommità di alcuni vani e nello stesso tempo sullo stesso piano di altri vani dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente;
  • destinata non tanto a coprire le verticali di appartamenti sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento a cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.

La definizione di terrazza a livello che la Corte di Cassazione fornisce si può perfettamente applicare alla sua terrazza.

Questo significa che per quanto riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a livello occorre fare una distinzione:

  • per quanto riguarda la manutenzione della soletta e dello strato isolante della terrazza, e della connessa pavimentazione, la giurisprudenza prevalente stabilisce che le relative spese debbano essere ripartite in base ai criteri fissati dall’articolo 1126 del Codice civile e cioè per un terzo a carico del proprietario dell’appartamento di cui la terrazza costituisce prolungamento ed elemento accessorio e per due terzi a carico dei proprietari degli appartamenti per i quali la terrazza a livello fa da copertura (in questo senso Corte di Cassazione, sentenza n. 11.029 del 15 luglio 2003);
  • per quanto riguarda, invece, la manutenzione dei frontalini, dei parapetti e dei rivestimenti dei parapetti (che svolgano una funzione decorativa ed ornamentale per la facciata dell’edificio, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole) essi devono essere considerati, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, parti comuni a tutti i condomini e perciò le relative spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali; se però il parapetto della terrazza a livello ed il suo rivestimento (ad esempio, le piastrelle) non abbiano alcuna funzione ornamentale e decorativa per la facciata dell’edificio, allora le spese per la loro manutenzione sono a carico soltanto del proprietario dell’appartamento di cui la terrazza è elemento accessorio (in questo senso Corte di Cassazione, sentenze n. 6.621 del 2012, n. 2.726 del 2002).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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