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Come scrivere un contratto di affitto?

31 Maggio 2021
Come scrivere un contratto di affitto?

Il proprietario e il conduttore non sono liberi di inserire qualsiasi clausola all’interno del contratto di locazione ma devono rispettare le disposizioni inderogabili di legge.

Ti sei trasferito da poco in un’altra città per motivi di lavoro. Hai deciso di prendere una casa in affitto e il proprietario ti ha sottoposto una bozza di contratto di locazione. Ti chiedi quali sono le clausole su cui devi prestare maggiore attenzione e quali sono i segreti che devi conoscere per scrivere un buon contratto.

Il contratto d’affitto è una delle tipologie contrattuali maggiormente diffuse nei rapporti economici. La legge, tuttavia, non offre alle parti ampi margini di discrezionalità nella stesura dell’accordo visto che numerosi aspetti della disciplina del contratto di locazione sono stabiliti inderogabilmente dalla normativa. Ma come scrivere un contratto d’affitto? Nonostante i pochi spazi disponibili per la libera negoziazione delle parti, è opportuno fare attenzione ad una serie di clausole.

Contratto d’affitto: cos’è?

La legge definisce contratto di locazione [1] l’accordo con il quale il proprietario (detto anche locatore) di un bene mobile o immobile ne concede l’uso ad un altro soggetto (detto conduttore o locatario oppure, nelle locazioni abitative, inquilino) per un determinato periodo di tempo e, come corrispettivo, riceve una somma di denaro mensile detta canone di locazione.

Nel linguaggio comune, questo contratto viene definito affitto. Si tratta di una tipologia contrattuale molto diffusa perché sono molte le persone che devono procurarsi la disponibilità di un bene per il soddisfacimento di una propria esigenza e che devono utilizzare lo strumento dell’affitto, non disponendo della proprietà del bene di cui necessitano.

Contratto d’affitto: quali sono le tipologie?

Sulla base della finalità cui il bene deve essere destinato, la legge distingue tra locazioni abitative e locazioni non abitative. Nel primo caso, il conduttore prende in affitto il bene immobile per stabilirvi la propria abitazione, per sé e per la propria famiglia. Nel secondo caso, invece, il conduttore prende in locazione il bene immobile per lo svolgimento di un’attività economica di tipo:

  • commerciale;
  • artigianale;
  • professionale;
  • turistica.

La natura della locazione incide profondamente sulla relativa disciplina normativa. Infatti, la legge prevede una regolamentazione distinta in base alla tipologia di locazione scelta dalle parti.

Come scrivere un contratto d’affitto?

Quando un soggetto decide di prendere in affitto un appartamento per le proprie finalità abitative stipula con il proprietario un contratto di locazione scritto. Questo contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate previo pagamento di un’apposita imposta di registro. Spesso, tuttavia, il conduttore non ha competenze giuridiche che gli consentono di valutare appieno la portata delle clausole contrattuali e si chiede cosa sia opportuno inserire e cosa invece sia opportuno evitare di scrivere all’interno dell’accordo.

Sotto questo profilo, occorre premettere che la disciplina delle locazioni abitative [2] è strettamente regolata dalla legge. Le parti, ad esempio, non possono derogare la durata minima del contratto di locazione prevista dalla normativa che è pari a:

  • quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro anni, nel caso del contratto a canone libero (cosiddetto contratto 4+4);
  • tre anni, con rinnovo automatico per ulteriori due anni, nel caso del contratto a canone concordato (cosiddetto contratto 3+2).

Se le parti decidessero di prevedere una durata inferiore del rapporto locatizio, tale clausola sarebbe nulla e sostituita di diritto dalla durata minima prevista dalla legge.

Le parti, possono invece prevedere o meno un adeguamento annuale del canone di locazione agli scostamenti registrati dell’indice Istat. Il conduttore, a tutela della propria posizione, dovrà evitare di inserire questa clausola all’interno del contratto. In questo modo, infatti, il canone di locazione resterà bloccato per tutta la durata del rapporto locatizio.

Un altro aspetto che le parti devono disciplinare è la possibilità di cessione a terzi del contratto. Se questa possibilità, infatti, è tassativamente esclusa nell’accordo non sarà possibile il subentro nel contratto d’affitto di altri soggetti.

Il conduttore, inoltre, deve prestare molta attenzione all’eventuale presenza nel contratto di clausole che disciplinano la ripartizione delle spese di manutenzione dell’immobile e/o dei relativi arredi ed impianti. La legge, infatti, prevede che al conduttore spettano solo le piccole riparazioni ordinarie determinate dall’uso del bene ma nel contratto potrebbero essere inserite delle clausole che prevedono maggiori oneri per il locatario.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 431/1998.


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