Morosità contratto affitto: come tutelarsi?

Ho un fondo a uso commerciale che potrei al più presto riaffittare a un’attività artigianale che lo ha richiesto all’agenzia immobiliare. Stante l’attuale blocco degli sfratti, è possibile in qualche modo (con clausole del contratto d’affitto o altro) cautelarmi oggi dal ripetersi della situazione di morosità?

Ipotizzando una proroga del blocco degli sfratti, non si vedono altre soluzioni se non quella di rafforzare le garanzie dell’affitto, magari facendo sottoscrivere il contratto a uno o più garanti, ovvero stipulando una fideiussione bancaria o assicurativa. Purtroppo il blocco degli sfratti per morosità, essendo norma imperativa di legge, non può essere aggirato. L’unica prospettiva maggiormente plausibile appare quella di incrementare le garanzie del contratto.

Alla luce di ciò, il suggerimento è di prevedere nel contratto un deposito cauzionale piuttosto cospicuo, così da poter ammortizzare eventuali inadempimenti. Si ricordi che, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 392/78 (legge equo canone), «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno».

Poi, sarebbe bene garantire il contratto mediante fideiussioni bancarie, assicurative e/o personali, magari prevedendone anche due se una è insufficiente.

Esistono poi altri strumenti che consentono di beneficiare di un’ulteriore garanzia. È il caso del pegno, con cui è possibile farsi versare una somma di danaro su un conto corrente vincolato quale garanzia reale del futuro adempimento dell’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie, pari alle mensilità ritenute adeguate.

In sostanza, alla firma del contratto, il locatore apre un conto corrente vincolato (ciò significa che potrà usufruire della somma esclusivamente nel momento in cui il conduttore smette di pagare) sul quale il conduttore verserà una somma di denaro a garanzia del pagamento dei canoni.

Un’altra soluzione è quella di sottoscrivere un patto con cui si stabilisce che il conduttore versi una certa somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

In caso di morosità, il locatore potrà decidere alternativamente se trattenere la caparra (senza dover fornire alcuna prova del danno) oppure chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento dell’ulteriore danno (se provato).

Sempre per ovviare al problema della nullità della clausola ed evitare di attribuire un ingiusto vantaggio al locatore, anche in questo caso sarà opportuno che la caparra confirmatoria venga versata su un conto corrente vincolato.

La somma versata a titolo di pegno o di caparra confirmatoria sarà restituita, unitamente agli interessi, all’atto della regolare riconsegna dell’immobile, previo contraddittorio tra le parti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva