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Incendio in appartamento: chi paga il risarcimento dei danni?

8 Febbraio 2021
Incendio in appartamento: chi paga il risarcimento dei danni?

Se un appartamento in condominio prende fuoco chi risarcisce?

L’aspetto più delicato e forse più problematico di un condominio è legato alla sicurezza: l’integrità tanto materiale degli appartamenti quanto fisica dei relativi proprietari dipende anche dal comportamento degli altri e dal comune rispetto delle regole.  

Una stufa rotta, una caldaia non a noma, il tubo del gas che perde, un’auto che prende fuoco: sono tutti fattori di rischio che potrebbero facilmente ripercuotersi sui vicini di casa. Di qui il comune dubbio: nel caso in cui divampi un incendio in un appartamento, chi paga il risarcimento dei danni? Che succede se il responsabile non è assicurato? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La causa dell’incendio e la responsabilità

La prima cosa da fare nel caso in cui divampi un incendio in un appartamento è comprendere le relative cause. Un condominio infatti è costituito da «parti comuni», di proprietà cioè di tutti i condomini, e «parti private», di proprietà esclusiva. Nel primo caso (si pensi a un incendio determinato dalla caldaia condominiale o da una tubatura verticale del gas, prima del punto di diramazione nell’appartamento), a rispondere dei relativi danni sarà il condominio nel suo complesso e quindi tutti i partecipanti, secondo le rispettive quote millesimali (la ripartizione verrà effettuata dall’amministratore); se però l’edificio è coperto da una polizza assicurativa, sarà la compagnia a liquidare i danni.

Nel secondo caso, invece, ad essere chiamato in causa sarà solo il responsabile, ossia il proprietario dell’appartamento interessato, che dovrà risarcire tutti i danni con il proprio portafogli. Si pensi al danno determinato da una caldaia che non è stata oggetto di revisione o da una stufa non a norma. 

Il principio è sancito nell’articolo 2051 del Codice civile: ciascuno è responsabile dei danni prodotti dalla “cosa” che ha in custodia o di cui sia proprietario, a meno che non dimostri che ciò si sia verificato per un «caso fortuito», ossia un evento imprevedibile e inevitabile (come potrebbe essere un fulmine o un terremoto).

Il titolare del bene deve insomma adottare tutte le misure possibili ed immaginabili per evitare che tale oggetto possa procurare danni a terzi, a prescindere dal fatto che tali danni dipendano o meno dalla propria volontà.

Come ben si potrà comprendere, il più delle volte, i risarcimenti dovuti a incendi divampati in casa altrui sono così elevati (estendendosi non solo all’immobile in sé ma anche agli arredi e agli oggetti ivi presenti) da non consentire al responsabile di farvi fronte personalmente. In questi casi, il danneggiato potrà agire con un pignoramento dei beni nei confronti di quest’ultimo, ivi compreso lo stesso appartamento. Ecco perché una polizza assicurativa, in questi casi, è sempre assai conveniente. 

I tempi per il risarcimento 

I tempi per il risarcimento potrebbero comunque dilatarsi tutte le volte in cui c’è il sospetto di un reato. Difatti, come chiarito dalla giurisprudenza, la pendenza di un procedimento penale in relazione ai danni oggetto dell’assicurazione, nel caso di specie, i danni relativi all’incendio avvenuto in un condominio, comporta la sospensione del diritto alla liquidazione, non essendo esercitabile il diritto al risarcimento in pendenza del procedimento penale [1].

Naturalmente, spetta al danneggiante dimostrare che l’incendio è stato determinato da un bene di proprietà privata o condominiale; in assenza di prova, qualsiasi richiesta di risarcimento viene rigettata [2].

Incendio derivante da un’auto

Potrebbe succedere che un’auto prenda fuoco e che le fiamme arrivino al primo piano o ai magazzini del piano terra. In questo caso, come chiarito dalla Cassazione [3], il risarcimento è coperto dall’assicurazione, indipendentemente dall’esistenza di una clausola di incendio e furto. Il fatto che il veicolo fosse fermo è del tutto irrilevante. Difatti, la sosta di un veicolo a motore su area pubblica o ad essa equiparata integra anch’essa gli estremi della fattispecie “circolazione del veicolo”, con la conseguenza che dei danni derivati a terzi dal relativo incendio risponde anche l’assicuratore, indipendentemente dal lasso di tempo intercorso tra l’inizio della sosta e l’insorgere dell’incendio (nella specie, un’autovettura parcheggiata all’interno del cortile di un condominio a causa di un corto circuito dell’impianto elettrico prendeva fuoco e le fiamme sprigionatesi finivano col distruggere un esercizio commerciale. I proprietari di quest’ultimo agivano in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni, ma la loro domanda spiegata contro la società assicuratrice del veicolo veniva rigettata in primo e secondo grado. La Corte, però, in applicazione del suesposto principio ha accolto il ricorso).

Se poi, a causa di un incendio che coinvolge diverse autovetture parcheggiate nel cortile condominiale, si riceve un danno ma non si riesce a stabilire da quale auto è partito il fuoco, al conseguente risarcimento possono essere chiamati, in solido fra loro, i proprietari di tutte le autovetture coinvolte nell’incendio.

Incendio per causa di terzi 

Le cause dell’incendio potrebbero derivare dal comportamento colpevole o doloso di terzi. A riguardo, secondo la giurisprudenza, il fatto che l’incendio sia stato provocato da soggetto estraneo al condominio, introdottosi nell’edificio attraverso il portone d’ingresso lasciato incautamente aperto, non è di per sé sufficiente ad escludere la responsabilità del condominio, qualora si accerti che, per le particolari circostanze in cui è stato concretamente posto in essere l’atto illecito, il suo compimento è stato reso possibile dall’assenza di idonea custodia da parte del condominio stesso. 

In particolare, il condominio è responsabile, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, se la propagazione dell’incendio è stata agevolata dalla natura infiammabile del materiale di rivestimento delle scale; tale responsabilità deriva dall’inosservanza, da parte del condominio, dell’obbligo di provvedere, in qualità di custode delle parti comuni dell’edificio, ad adottare tutte le misure e le cautele atte ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa, in modo da impedire che dalla stessa derivino danni a terzi [4]. 

Adeguamento normativa antincendio e porte tagliafuoco

La Corte di Cassazione [5] ha stabilito che la spesa occorrente all’introduzione delle porte tagliafuoco per le autorimesse fa carico, salvo contraria convenzione, esclusivamente ai proprietari di queste, a nulla rilevando che tale intervento attenga alla sicurezza dell’intero edificio [6].

Incendio da appartamento in affitto

Se la causa dell’incendio proviene da un appartamento in affitto, a chi spetta risarcire: al proprietario o all’inquilino? Secondo la Cassazione [7], bisogna vedere chi è stato il vero artefice della condotta colpevole che ha generato le fiamme. Pertanto, in caso di danni derivati a terzi dall’incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell’immobile dell’agente dannoso. Ne consegue che, ove sia rimasta ignota la causa dello sviluppo dell’incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore. La presunzione di responsabilità del custode può essere superata solo con la prova del caso fortuito. 


note

[1] C. App. Genova, sent. n. 1943/2018.

[2] Trib. Roma, sent. n. 694/2016.

[3] Cass. sent. n. 2092/2012.

[4] Trib. Milano 11/8/1997.

[5] Cass. sent. n. 7077 del 22/6/1995.

[6] C. App. Roma sent. del 24/4/1991.

[7] Cass. sent. n. 23945/2009


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