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Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

3 Giugno 2021
Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

La legge fissa i criteri di riparto delle spese tra proprietario e conduttore nell’ambito di un contratto di locazione.

Hai stipulato un contratto di locazione abitativa. Nell’accordo, tuttavia, non è stato disciplinato in modo compiuto il criterio di riparto delle spese tra te ed il proprietario dell’appartamento. Ne consegue che, molto spesso, sorgono degli equivoci su chi debba sostenere il costo dei vari interventi che, tempo per tempo, sono necessari. Vuoi avere maggiori dettagli su questo fronte.

Spesso, in fase di negoziazione del contratto di locazione, le parti non disciplinano come devono essere ripartite le spese. Ecco dunque che, alla prima rottura della tapparella o alla prima bolletta dei rifiuti da pagare, il conduttore si chiede: «Quali sono le spese a carico dell’inquilino?». La legge fissa dei criteri generali che devono essere seguiti per stabilire la ripartizione delle spese. Tuttavia, per evitare dubbi, è meglio fare riferimento alla tabella ministeriale.

Riparto spese bene locato: cosa dice la legge?

Con la firma del contratto di locazione [1] il proprietario di un bene lo concede in uso ad un altro soggetto che, in cambio, versa mensilmente al locatore un canone di locazione mensile. L’utilizzo del bene, tuttavia, determina anche l’insorgere di ulteriori costi di gestione e di manutenzione della cosa locata ed occorre stabilire chi deve farsi carico di questi oneri.

In linea generale, la legge [2] prevede che il proprietario del bene locato deve eseguire, durante il corso del rapporto di locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale criterio, tuttavia, è molto generico e si presta a equivoci e dubbi interpretativi.

La normativa specifica in materia di locazioni abitative [3], tuttavia, contribuisce a chiarire meglio la questione, elencando le seguenti spese che devono essere sostenute dal conduttore:

  • spese per la pulizia;
  • spese relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • spese di fornitura di altri servizi comuni;
  • spese relative al servizio di portineria, nella misura del 90%.

Riparto spese bene locato: le tabelle del Ministero

Un importante contributo volto a chiarire la materia del riparto delle spese nel contratto di locazione è giunto dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 che ripropone, essenzialmente, la tabella di riparto dei costi tra proprietari e inquilini concordata, il 30 aprile 2014, da Confedilizia e dalle organizzazioni rappresentative dei conduttori Sunia, Sicet e Uniat. La Tabella può essere anche allegata ai singoli contratti di locazione al fine di evitare ogni dubbio sul riparto delle spese.

Spese relative all’ascensore: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative all’ascensore:

  • manutenzione ordinaria e piccole riparazioni;
  • consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione;
  • ispezioni e collaudi.

Spese relative all’autoclave: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative all’autoclave:

  • manutenzione ordinaria;
  • forza motrice;
  • ricarico pressione del serbatoio;
  • ispezioni, collaudi e lettura contatori.

Spese relative ad illuminazione, videocitofono e sorveglianza: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative all’impianto di illuminazione, al videocitofono e ai sistemi di sorveglianza:

  • manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione:
  • manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme;
  • manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni;
  • manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
  • manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza.

Spese relative agli impianti: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative agli impianti di riscaldamento ed idraulica:

  • manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario;
  • pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale;
  • lettura dei contatori;
  • acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua.

Spese relative agli impianti sportivi: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative agli impianti sportivi:

  • addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.);
  • consumo di acqua per pulizia e depurazione;
  • acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa).

Spese relative all’impianto antincendio: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative agli impianti sportivi:

  • manutenzione ordinaria;
  • ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.

Spese relative all’impianto televisivo: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative all’impianto televisivo:

  • manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso
    a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare.

Spese relative alle parti comuni del condominio: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative alle parti comuni di un condominio:

  • manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico;
  • manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari;
  • manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione
    dei condotti e pozzetti;
  • manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
  • consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni;
  • manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati;
  • manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli,
    segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide
    e altro materiale di arredo;
  • tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.

Spese relative alle parti interne dell’appartamento: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative alle parti interne del bene locato:

  • manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
  • manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento
    e sanitario;
  • rifacimento di chiavi e serrature;
  • tinteggiatura di pareti;
  • sostituzione di vetri;
  • manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo,
    dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale
    di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque
    altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare;
  • verniciatura di opere in legno e metallo;
  • manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.

Spese relative al portierato: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore, per il 90% dell’importo, le seguenti spese relative al servizio di portierato:

  • trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi
    previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,
    premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.;
  • materiale per le pulizie;
  • indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.;
  • manutenzione ordinaria della guardiola.

Spese relative alle pulizie: a chi spettano?

Le tabelle ministeriali prevedono che siano a carico del conduttore le seguenti spese relative al servizio di pulizia:

  • trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali
    e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,
    ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.;
  • spese per le pulizie appaltate a ditta;
  • materiale per le pulizie;
  • manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia;
  • derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie;
  • disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti;
  • tassa rifiuti o tariffa sostitutiva;
  • acquisto di bidoni, trespoli e contenitori;
  • sacchi per la preraccolta dei rifiuti;
  • spese relative al servizio di sgombero neve, compresi i materiali d’uso.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1576 cod. civ.

[3] L. 392/1978, come modificata dalla L. 431/1998.


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