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Androne condominiale: tutte le regole

9 Febbraio 2021
Androne condominiale: tutte le regole

Cosa si può fare nell’atrio di un palazzo: parcheggio, risarcimento danni per cadute, posizionamento di targhe e insegne. 

Ogni condominio ha una porta d’ingresso e, insieme ad essa, un androne, lo spazio cioè che consente di accedere alle scale, all’ascensore e, in definitiva, ai singoli appartamenti. 

Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile il vestibolo – e quindi l’androne – rientra tra le parti comuni dell’edificio, quelle cioè appartenenti a tutti i condomini in quanto indispensabile all’uso dell’edificio. Questo significa che la proprietà si ripartisce in base ai rispettivi millesimi e ciascuno è libero di farne l’uso che vuole, pur nei limiti dettati dal Codice civile.

In quanto tale l’androne condominiale è soggetto a tutte le regole previste per le parti comuni dello stabile, come ad esempio le scale, il tetto, le fondamenta. Di tali regole ci occuperemo qui di seguito. Ma procediamo con ordine. 

Di chi è l’androne condominiale?

Si usa dire che l’androne è di proprietà del condominio. Anche se tale affermazione non è giuridicamente corretta, coglie la sostanza della sua natura. Non è corretta perché il condominio non esiste come ente in sé per sé (come potrebbe invece essere per una società o un’associazione), ma è la sommatoria dell’insieme di beni che appartengono a tutti i condomini: i cosiddetti «beni comuni». Tra questi, vi sono le scale, il tetto, la terrazza, il giardino, i muri maestri, gli scantinati, le fondamenta, il portone d’ingresso e, quindi, l’androne. 

Insomma, possiamo dire che l’androne è di proprietà di tutti i condomini, ciascuno dei quali ne ha una porzione ideale in base ai propri millesimi.

Androne condominiale: limiti e divieti

Come tutte le parti comuni, anche l’androne condominiale può essere usato da tutti i condomini, anche per scopi puramente personali, ma nel rispetto di due fondamentali limiti:

  • la sua funzione: non si può usare l’androne per scopi differenti da quelli che gli sono propri. Ad esempio, non si possono lasciare le bici e i motorini all’interno di esso perché l’androne non nasce come parcheggio ma come luogo di passaggio;
  • il pari uso da parte degli altri condomini: chi usa l’androne per uno scopo personale non può pregiudicare il diritto degli altri condomini di farne lo stesso o altri impieghi. Ad esempio, chi sta traslocando può lasciare i mobili e i bagagli nell’androne in attesa che arrivi la ditta di traslochi (per non abbandonarli in mezzo alla strada), ma deve consentire a tutti gli altri condomini di attraversare l’area.

Come poi per tutte le parti comuni vale il divieto di non pregiudicare l’estetica dell’edificio, cosa che potrebbe comprometterne il valore commerciale. E, di certo, l’androne condominiale è anche il biglietto da visita dell’edificio. Da qui divieti e limiti di varia natura: i condomini, per esempio, non possono affiggervi avvisi, annunci e altri manifesti, essendo questa facoltà riservata all’amministratore. 

In genere, non è consentito (salvo diversa autorizzazione dell’assemblea) collocarvi insegne e cartelli pubblicitari, poiché tale utilizzazione si pone in contrasto con la funzione e la destinazione tipiche di questa parte comune dell’edificio [1]. Le insegne possono stare però all’esterno, in prossimità del citofono, poiché i muri maestri (i cosiddetti muri perimetrali) sono anch’essi “parti comuni” e ciascuno li può utilizzare secondo i propri scopi.

Diverso è il discorso per le targhe (si pensi a quelle che identificano uffici o studi professionali): secondo la Cassazione [2], possono essere posizionate negli spazi comuni, se ciò non impedisce agli altri condomini un pari utilizzo di essi. 

Nell’androne si possono anche realizzare degli interventi come ad esempio l’apertura di una porta per collegare l’androne con un appartamento privato, a condizione però che questo tipo d’innovazione non pregiudichi la stabilità dell’edificio e rispetti gli altri divieti prima elencati (ossia non deve alterare la destinazione dell’area e non deve impedire agli altri condomini di farne parimenti uso).

Divieto di accesso all’androne

In un edificio dotato di più androni di accesso agli appartamenti, l’assemblea non può, a maggioranza, vietare agli estranei al condominio il transito da uno di essi, perché così facendo, oltre ad incidere sull’uso delle cose comuni, limita illecitamente la proprietà privata [3]: difatti, ciascun condomino deve poter far entrare gli ospiti da dove preferisce. Solo una delibera all’unanimità potrebbe disporre in senso contrario.

Divisione spese dell’androne

La pulizia e la manutenzione dell’androne sono di competenza dell’amministratore che vi deve provvedere anche senza uno specifico mandato da parte dell’assemblea, rientrando tra i propri compiti istituzionali. 

Per la ripartizione fra i condomini delle spese di pulizia e ricostruzione dell’androne si applica il criterio dei millesimi di proprietà. Devono contribuire alle spese di manutenzione dell’androne e delle scale anche i proprietari di unità con accesso autonomo dalla strada (si pensi a chi è proprietario o conduttore di magazzini posti al piano terra).

Danni per cadute e responsabilità del condominio

Il condominio non è responsabile di eventuali furti che avvengano nell’androne a meno che non risulti che il portone fosse rotto e l’amministratore, pur a conoscenza del problema, non abbia fatto nulla per ripararlo.

Quanto invece ai danni che potrebbero derivare dall’androne – ad esempio, nel caso di pavimento scivoloso per via di un detergente usato per la pulizia – il relativo risarcimento ricade sull’intero condominio a meno che non risulti che l’infortunio sia stato dovuto a disattenzione del passante. A quest’ultimo, infatti, spetta sempre un minimo di prudenza (si pensi al caso in cui vi sia il passaggio su un’area evidentemente bagnata). 

Parcheggio all’interno dell’androne

Oggetto di frequente discussione è il parcheggio, nell’androne condominiale, di carrozzine, passeggini, biciclette, monopattini, motorini. 

Per quanto riguarda carrozzine e passeggini, l’atteggiamento è più permissivo: questi oggetti, infatti, possono essere lasciati nell’androne (salvo diverso divieto nel regolamento del condominio approvato all’unanimità) in un punto ove non intralcino il transito di chi frequenta l’edificio.


note

[1] Trib. Brescia 26/4/1994

[2] Cass. sent. n. 1046 del 3/2/1998.

[3] Trib. Napoli 14/6/1974.

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. Un approfondimento che leggo proprio al momento giusto. Ci sono dei vicini che si approfittano degli spazi comuni per lasciare le loro cose e si crea un caos nelle scale. Ma vi pare normale che si usino questi spazi come se fossero il ripostiglio di casa? Posso capire posare temporaneamente una bici, ma trovare ogni volte buste, passeggini e altro non è il caso

  2. Un mio vicino fa il rappresentante e ogni volta lascia scatoloni di una certa grandezza al portone di ingresso delle scale tipo scarico merci. Ora, la prima volta non gli ho detto nullo perché doveva cambiare l’auto e il pacco era appena arrivato. Il fatto è che lui ci ha preso l’abitudine e ogni volta è sempre la stessa storia. E’ innanzitutto ingombrante, poi si accumula la polvere e non si possono fare le pulizie perché il contenuto dice che è “fragile” quindi si rischia di fare un danno. Però dico io uno dovrebbe avere l’educazione di togliere di torno questi spazi. Noi non abbiamo un amministratore di condominio perché siamo pochi condomini. Ora, ci riuniremo e ne parleremo, perché così la cosa non può andare avanti

  3. ” il relativo risarcimento ricade sull’intero condominio a meno che non risulti che l’infortunio sia stato dovuto a disattenzione del passante ”

    in questo caso è meglio avere una valutazione del rischio da scivolamento (specie con il bagnato)

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