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Androne condominiale: ultime sentenze

9 Febbraio 2021
Androne condominiale: ultime sentenze

Molestie, violazione di domicilio, condominialità dell’area e limiti all’utilizzo da parte dei condomini: tutte le regole sull’androne del condominio. 

Uso della cosa comune: condizioni di liceità

In tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (sulla base di tale principio il tribunale ha ritenuto che la condotta di trasformazione dell’androne del palazzo da spazio di ingresso all’intero fabbricato, ovvero parte necessaria delle scale comuni di accesso alle singole unità immobiliari, separate, tramite lo stesso, dall’esterno cioè dalla via pubblica, in luogo di custodia e ricovero dell’autoveicolo di un comproprietario, e, quindi, ad uso esclusivo, come una sorta di garage costituisse atto illegittimo essendo in tal modo alterata la predetta destinazione della cosa comune che viene sottratta al godimento degli altri condomini).

Tribunale Reggio Calabria sez. II, 04/06/2020, n.578

Danni da cose in custodia e riparto dell’onere probatorio

Ai sensi dell’art. 2051 c.c. compete al danneggiato fornire in via prioritaria la prova del nesso di causalità tra l’evento dannoso lamentato e il bene in custodia per cui nel caso in cui questi non assolva in modo soddisfacente all’onere probatorio sullo stesso gravante, la mancanza di tale dimostrazione rende superflua ed ultronea la prova da parte del custode del caso fortuito inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo anche del fatto del terzo e/o della condotta incauta dello stesso danneggiato (nella specie un condomino asseriva di essere caduto, all’una di notte, nell’androne del palazzo a causa del pavimento bagnato in quanto assoggettato agli eventi atmosferici e/o alla semplice umidità notturna mentre non era stato provato il luogo della reale caduta posto che nella scheda del 118 era scritto “strada”, nella cartella clinica “scale di casa”, nella lettera dove era stata richiesta l’apertura del sinistro “lungo la gradinata” e l’unico teste presente ai fatti riferiva che il danneggiato si trovava “davanti al portone sotto i campanelli”).

Corte appello L’Aquila, 12/05/2020, n.677

Il caso fortuito, rappresentato dalla condotta del danneggiato, è connotato dall’esclusiva efficienza causale nella produzione dell’evento; a tal fine, la condotta del danneggiato che entri in interazione con la cosa si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull’evento dannoso, in applicazione – anche ufficiosa – dell’art. 1227 c.c., comma 1; e deve essere valutata tenendo anche conto del dovere generale di ragionevole cautela riconducibile al principio di solidarietà espresso dall’art. 2 Cost. (fattispecie relativa ad una caduta avvenuta nell’androne di un condominio a causa del pavimento bagnato).

Cassazione civile sez. VI, 18/02/2020, n.4129

Furto in abitazione: l’androne di uno stabile condominiale rientra nella tutela 

In tema di furto in abitazione, l’androne di uno stabile condominiale rientra nell’ambito della tutela predisposta dall’articolo 624-bis del C.p., essendo certa la sua natura pertinenziale rispetto alle abitazioni collocate nel palazzo, sebbene pro quota, per tutti gli appartamenti del complesso immobiliare.

Difatti, il rapporto tra res principale e pertinenza si configura come rapporto di strumentalità e complementarietà funzionale, con la conseguenza che il vincolo pertinenziale può sussistere anche tra opere dotate di autonomia strutturale.

Nel caso di specie, è stata riconosciuta la natura di pertinenza, ex articolo 624-bis del codice penale, al vano ascensore dello stabile condominiale, ove erano stati sorpresi gli imputati mentre cercavano di forzarne le porte di ingresso per accedere agli attici del condominio.

Corte appello Roma sez. I, 07/10/2019, n.10464

Uso dell’androne condominiale e riparto delle spese

I titolari delle unità immobiliari con accesso indipendente dall’androne condominiale, ma inseriti nel condominio, devono in ogni caso partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso in proporzione al valore della proprietà di ognuno, ex art 1123, 1° comma c.c. presumendosi che detti proprietari ne facciano comunque uso per avere accesso alle altre parti comuni, quali la copertura e i locali cantinati, mentre solo nel caso in cui sia dimostrato che i proprietari delle unità che hanno accesso indipendente dall’androne ne fanno un minore uso è possibile ricorrere al riparto delle spese secondo un criterio che tenga conto del ridotto utilizzo.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 20/08/2019, n.973

Il singolo condomino può presentare querela per reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio

Il singolo condomino, in quanto titolare del diritto di tutelare le destinazioni d’uso delle parti comuni ex art. 1117-quater c.c., è legittimato, quanto meno in via concorrente o eventualmente surrogatoria con l’amministratore del condominio, alla presentazione di una valida querela, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio. (Fattispecie di violazione di domicilio commessa con l’introduzione nel fabbricato occupando l’androne condominiale e le scale contro la volontà del condomino querelante).

Cassazione penale sez. III, 03/07/2019, n.49392

Legittima la querela del singolo condomino per denunciare violazione di domicilio relativa all’androne condominiale

Non vi è alcun motivo ostativo alla tutela del singolo condomino in sede penale rispetto al reato di violazione di domicilio allorché, come nella specie, l’imputato si sia introdotto, contro la volontà del soggetto che disponeva del diritto, nel fabbricato, occupando l’androne condominiale e le scale. Egli è infatti certamente titolare del diritto e come tale ha una legittimazione, quanto meno concorrente con quella dell’amministratore, o eventualmente surrogatoria, a presentare la querela.

Cassazione penale sez. III, 03/07/2019, n.49392

I proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale partecipano alla ripartizione delle spese di manutenzione dell’androne.

Ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti – in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio – a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al (etto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

In sostanza, costituendo l’androne una parte comune dell’edificio, le spese per la sua manutenzione non possono che gravare su tutti i condomini, con ripartizione delle stesse – ai sensi dell’art. 1123 co. 1 cod. civ. – in proporzione alle rispettive quote millesimali di ciascun comproprietario, che indubbiamente può servirsi del suddetto luogo di transito, traendo dallo stesso le corrispondenti utilità quanto meno in funzione della conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Tribunale Bari sez. III, 05/07/2018, n.2873

Androne e terrazzo condominiali si presumono cosa comune

Sussiste una presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. per l’androne e il terrazzo condominiale.

Cassazione civile sez. VI, 05/10/2017, n.23300

Ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria dell’androne e delle scale

Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

I proprietari dei locali terranei, privi di ingresso nello stabile condominiale dall’androne o con altro accesso all’edificio, quali comproprietari, ai sensi dell’art. 1117 c.c., dell’androne e del vano scale, debbono contribuire, sia pure in misura minore, in rapporto all’utilità che possono trarne in concreto, alle spese di manutenzione (e, eventualmente, di ricostruzione) di predette parti comuni. Va esclusa, nella fattispecie, la possibilità di applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c., relativo al c.d. condominio parziale, per il quale le spese di manutenzione riguardanti scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio non vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma vanno poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Il condominio parziale, infatti, assume rilievo non già in chiave “strutturale”, ma esclusivamente sotto un profilo meramente “funzionale” e non nell’ipotesi esaminata.

Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986

Molestie: l’androne del palazzo e la scala condominiale sono luoghi aperti al pubblico

In tema di molestia, si intende aperto al pubblico il luogo cui ciascuno può accedere in determinati momenti ovvero il luogo al quale può accedere una categoria di persone che abbia determinati requisiti. Devono, pertanto, essere considerati luoghi aperti al pubblico l’androne di un palazzo e la scala comune a più abitazioni (fattispecie relativa all’accumulo di materiale all’interno del cortile condominiale).

Cassazione penale sez. I, 20/07/2016, n.2754

Nuovo ingresso

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. è legittima la realizzazione, anche nell’androne condominiale, di un nuovo ingresso a favore dell’immobile di un condomino poiché, sebbene ciò comporti un maggior utilizzo del bene comune da parte di quel condomino, non viene leso il diritto degli altri a continuare a fruire del suo utilizzo, né è alterata la destinazione del bene stesso.

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. II, 23/02/2015, n.307

L’apertura nell’androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell’immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso.

Cassazione civile sez. VI, 14/11/2014, n.24295



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