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Decorrenza nuove tabelle millesimali

9 Febbraio 2021
Decorrenza nuove tabelle millesimali

Tabelle millesimali errate e restituzione somme: la revisione ha effetti retroattivo e causa l’annullamento delle delibere precedenti?

Spesso ci si chiede quali siano gli effetti della revisione delle tabelle millesimi: se cioè l’intervenuta modifica abbia valore anche per il passato e se possa implicare l’annullamento delle precedenti delibere di ripartizione delle spese, con conseguente diritto alla restituzione delle somme versate al condomino. 

Il problema della decorrenza delle nuove tabelle millesimali è stato più volte affrontato dalla giurisprudenza che è stata chiamata a esprimersi sull’eventuale valore retroattivo della modifica stessa. Proprio di recente la Cassazione [1] è intervenuta sul punto con alcuni importanti chiarimenti. Di tanto parleremo qui di seguito affrontando il tema partendo proprio dai presupposti per la revisione o modifica delle tabelle millesimali per poi soffermarci sulla loro decorrenza. Ma procediamo con ordine. 

Modifica (rettifica) e revisione delle tabelle millesimali 

La regola sancita dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono però essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole degli intervenuti all’assemblea purché rappresentino almeno la metà dei millesimi (500/1.000) in due casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore. In questo caso di parla di rettifica. Può trattarsi di un errore di fatto, cioè dipendente da un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per es. superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza), o di un errore di diritto, ossia riguardante l’identificazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante: per es. lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare.
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso si parla di modifica e il relativo costo è a carico del condomino ha dato luogo alla variazione.

Una volta che la modifica sia stata deliberata dall’assemblea o disposta dall’Autorità Giudiziaria su iniziativa anche di un solo condomino, il condomino non può impedire l’accesso alla propria unità immobiliare al tecnico incaricato dei rilievi; può solo concordare giorno e ora per lui più favorevoli.

Modifica (rettifica) e revisione delle tabelle: ha valore retroattivo? 

Per giurisprudenza unanime [2], sia la modifica che la rettifica delle tabelle millesimali – sia essa deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice – hanno valore solo dal momento in cui sono disposte; quindi non hanno effetto retroattivo. Ciò significa che la modifica o la rettifica non comportano l’annullamento delle precedenti delibere di ripartizione delle spese condominiali adottate in attuazione delle precedenti tabelle, né danno diritto alla automatica restituzione delle somme già versate al condominio in forza delle tabelle millesimali errate (salvo quanto diremo più avanti).

Finché non avviene la modifica delle tabelle, il condomino che presume di essere svantaggiato non può rifiutarsi di pagare i contributi sulla base delle tabelle attuali seppur errate.

Nella pronuncia in commento, la Cassazione ha chiarito che la portata non retroattiva della pronuncia di formazione o di revisione giudiziale delle tabelle millesimali comporta che non possa affatto affermarsi l’invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore, in quanto provocherebbe pretese restitutorie correlate alle ripartizioni delle spese medio operate.

Decorrenza nuove tabelle millesimali

Da quanto appena detto discende il seguente principio: la sentenza che dispone la rettifica delle tabelle produce i suoi effetti dal giorno in cui diventa definitiva. Per cui se si vuole ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza – ha stabilito la Cassazione [3]  – si deve promuovere un’azione d’indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto.

L’amministratore non può, di sua iniziativa, dare il via al processo di modifica delle tabelle millesimali: si tratta infatti di una prerogativa riservata all’assemblea [4].

Maggioranza revisione e modifica tabelle millesimali

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito [5] come l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato all’unanimità dei consensi, ma è sufficiente la maggioranza qualificata dei presenti (50%+1) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Deroga ai criteri di divisione delle spese condominiali 

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, che devono essere improntati alla partecipazione di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, possono essere derogati mediante convenzione ossia con accordo che può essere contenuto o nel regolamento condominiale approvato all’unanimità o in una deliberazione dell’assemblea anch’essa approvata all’unanimità.


note

[1] Cass. ord. n. 2635/2021.

[2] Cass. sent. n. 7696/1994

[3] Cass. sent. n. 5690/2011

[4] Cass. sent. n. 1520/2000.

[5] Cass. S.U. sent. n. 18477/2010.

Autore immagine: depositphotos.com


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