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Lastrico solare di proprietà esclusiva: manutenzione e danni

10 Febbraio 2021
Lastrico solare di proprietà esclusiva: manutenzione e danni

Per la manutenzione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale ci vuole il consenso dell’assemblea anche quando è proprietà privata. 

Quante volte i lavori sulla terrazza dell’edificio generano conflitti all’interno dell’assemblea condominiale. Eppure, le regole sono chiare e semplici da ricordare. A mettere l’accento sulla disciplina in materia di manutenzione e danni del lastrico solare di proprietà esclusiva è stata, negli ultimi tempi, la giurisprudenza che ha stabilito, ad esempio, a chi spetta sostenere le spese e come queste si ripartiscono, cosa succede se dalla terrazza a livello provengono infiltrazioni all’alloggio sottostante e chi ne risponde. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione in materia. 

Lastrico solare: cos’è e a chi appartiene

Il lastrico solare è la superficie piana che copre il palazzo. Si distingue quindi dal tetto che invece è spiovente e non consente il calpestio.  

Spesso, il lastrico solare viene chiamato «terrazza condominiale» ma tecnicamente quest’ultima è dotata di qualcosa in più: una ringhiera che consente l’affaccio.

Il lastrico solare – così come la terrazza – appartiene di regola al condominio, o meglio a tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali. La sua funzione è infatti quella di proteggere l’edificio dalle intemperie climatiche. 

Tuttavia, potrebbe ben essere che la proprietà o l’uso del lastrico solare o della terrazza sia stato destinato a un solo condomino che l’abbia acquistato legittimamente dal costruttore. In tal caso, a dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico solare deve essere un titolo di provenienza, un atto notarile. 

Lastrico solare: come si dividono le spese

Quando il lastrico solare è comune, le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria si ripartiscono tra tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali. 

Quando invece il lastrico solare è di proprietà esclusiva, le relative spese si dividono nel seguente modo: un terzo in capo al titolare e gli altri due terzi in capo a tutti gli altri condomini, per millesimi. Questi ultimi devono concorrere ai costi di manutenzione in quanto, anche se non hanno l’uso del lastrico, ne sono comunque serviti per via della sua indubbia funzione di copertura, utile a tutti.

Danni provenienti dal lastrico solare: chi ne risponde?

Quando il lastrico solare è comune, dei danni da infiltrazioni rispondono tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, che dovranno così risarcire il danneggiato. Anche quest’ultimo partecipa alla spesa, rivestendo la qualità di condomino: il che significa che dal risarcimento a lui dovuto sarà detratta la somma che questi dovrebbe altrimenti versare.

Se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune, dei danni da infiltrazioni all’alloggio sottostante rispondono sia il proprietario come custode e sia il condominio per omesso controllo sulla conservazione delle parti comuni da parte dell’amministratore e per disinteresse dell’assemblea straordinaria. Un concorso di responsabilità che, salvo prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, sarà risolto ponendo le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio [1]. 

I lavori al lastrico solare di uso esclusivo  

Anche la riparazione del lastrico esclusivo deve configurarsi come opera di manutenzione straordinaria da deliberarsi tramite assemblea. Secondo la Cassazione [2], se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti, l’assemblea è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ripartendosi poi le spese per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condòmini cui tale terrazza serva da copertura. L’obbligo dei condòmini cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, quindi, non si fonda sul diritto di proprietà ma sul principio in base al quale si è tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che se ne trae.

Ciò finisce per influire, inevitabilmente, sui poteri deliberativi dell’assemblea. Non rileva che si tratti di lastrico di uso esclusivo spettante soltanto a un condomino. Quest’ultimo comunque, in quanto fruitore delle relative utilità, dovrà pagare interamente i costi di riparazione e manutenzione degli elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili) diretti non a coprire l’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo [3]. Insomma, solo le spese di manutenzione delle parti del lastrico che fungono da copertura – e quindi di utilità per tutti i condomini – si ripartiscono per un terzo a carico del titolare dell’area e per due terzi a carico degli altri condomini; le altre spese – ad esempio, gli elementi architettonici – ricadono solo sul primo.


note

[1] C. App. Cagliari sent. n. 474/20 del 22.09.2020.

[2] Cass. sent. n. 19779/2017.

[3] Cass. sent. n. 2726/2002.


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