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Manutenzione lastrico solare: ultime sentenze

10 Febbraio 2021
Manutenzione lastrico solare: ultime sentenze

Terrazza condominiale di uso esclusivo o condominiale: responsabilità per infiltrazioni e danni, divisione delle spese di manutenzione. 

La manutenzione del lastrico solare compete a tutti i condomini, salvo diversamente stabilito

In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno). Ciò detto, va però precisato che tale criterio di riparto può essere derogato sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini.

Tribunale Roma sez. V, 09/09/2020, n.12102

Tetto e lastrico solare: differenze

Il tetto e il lastrico solare, pur svolgendo analoga funzione di copertura dell’edificio condominiale, non sono fungibili quanto a regime proprietario né quanto al criterio di riparto delle relative spese di manutenzione [1]. 

Cassazione civile sez. II, 28/08/2020, n.18045

Infiltrazioni causate da lastrico solare e responsabilità concorrente del proprietario e del condominio

In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Tribunale Trani, 21/07/2020, n.1135

Uso del lastrico solare non comune a tutti i condomini: concorso di responsabilità

In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare  -o della terrazza a livello – non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Di norma il concorso di tali responsabilità deve essere risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Tribunale Grosseto, 04/07/2020, n.437

Sulla ripartizione delle spese per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante al lastrico solare

In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Cassazione civile sez. II, 17/01/2020, n.951

Lastrico solare e oneri di manutenzione

Anche se l’art. 1117 c.c. annovera tra i beni comuni il lastrico solare solo qualora non risulti diversamente dal titolo, l’art. 1126 c.c. prevede espressamente che gli oneri di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo di uno solo dei condomini spettino, per un terzo, a colui che ne ha l’uso esclusivo e per altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio per l’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale.

Tribunale Lecce, 16/01/2020, n.85

Lastrico solare condominiale o esclusivo?

In materia condominiale, la natura condominiale del lastrico solare può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune. In base all’articolo 1123 del Cc, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni gravano sui condomini in proporzione del valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione. Se, invece, l’edificio ha più lastrici solari, ovvero opere o impianti destinati a coprire una parte dell’intero fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Tribunale Cassino sez. I, 07/01/2020, n.3

Lastrico solare: chi risponde dei danni da infiltrazioni?

Con riferimento al lastrico solare, allorquando l’uso dello stesso non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano dalle infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio o di parte di esso propria del lastrico impone all’amministratore i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Tribunale Roma sez. VII, 03/12/2019, n.23169

Conservazione del tetto di un edificio condominiale e ripartizione delle relative spese

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite – salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. – tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l’obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune).

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2019, n.24927

Danni causati da infiltrazioni nel lastrico solare: responsabilità concorrente del proprietario e del condominio

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Corte appello Catanzaro sez. II, 07/05/2019, n.982


note

[1] Nella medesima occasione la Corte ha affrontato una tematica di diritto sostanziale, concernente il diverso regime proprietario (e, di riflesso, di contribuzione alle spese) di tetto e lastrico solare.

Il tetto, indicato tra le cose necessariamente comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 1), c.c., è quella parte dell’edificio accessibile dall’ultimo piano e sovrastante lo stesso, che svolge la funzione di copertura dello stabile condominiale (Cass. Sez. II, 28 aprile 1986 n. 2924); ad esso sono assimilabili la terrazza con funzione di copertura (Cass. Sez. II, 13 marzo 2007 n. 5848) ed il lastrico solare, anch’esso indicato tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 1 c.c.

Tralasciando in questa sede il rapporto tra terrazza di copertura (la quale, per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno), da un lato, e tetto e lastrico, dall’altro, questi ultimi due divergono sotto un profilo tecnico-costruttivo, in quanto, mentre il lastrico è rappresentato da una superficie piana, solitamente calpestabile, il tetto presenta, al contrario, una struttura di tipo inclinato (c.d. tetto a falde): entrambi sono, invece, normalmente accessibili dai condomini.

Nell’occasione la Corte delinea nitidamente le differenze giuridiche tra i due elementi costruttivi.

I tetti (salvo quelli che siano per titolo negoziale di proprietà esclusiva) rientrano, per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo e terzo comma, c.c. La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come appunto il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (Cass., Sez. VI-2, 7 ottobre 2019 n. 24927). Al contrario, il lastrico solare di uso esclusivo costituisce, diversamente dal tetto, quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo. In ipotesi di lastrico solare di uso esclusivo trova perciò applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c. La disciplina posta da tale norma prevede, invero, ai fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, il presupposto applicativo della possibilità di uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) (Cass. Sez. II, 9 agosto 1999 n. 8532), di tal che, se l’uso del lastrico o del terrazzo, anche se di proprietà esclusiva, non sia limitato ad uno o più titolari, ma sia comune a tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. non opera.


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