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La fideiussione nel contratto di locazione: come ottenerla

5 Giugno 2021
La fideiussione nel contratto di locazione: come ottenerla

Nella locazione, il proprietario può richiedere al conduttore di prestare determinate garanzie relative al pagamento dei canoni mensili.

Stai cercando una casa in affitto. Ne hai trovata una che ti interessa ma il proprietario, per stipulare il contratto di locazione, ti ha richiesto una fideiussione bancaria. Ti chiedi come fare per ottenere questa garanzia da parte di un istituto di credito.

Il contratto di locazione fa sorgere diritti e doveri reciproci per le parti del rapporto locatizio. In particolare, il conduttore si obbliga a pagare mensilmente al proprietario dell’immobile locato il canone di locazione concordato nell’accordo. Per rafforzare la garanzia del locatore circa il corretto pagamento degli importi mensili è possibile inserire all’interno del contratto di locazione delle clausole di garanzia.

Talvolta, il proprietario esige che il conduttore presenti la fideiussione nel contratto di locazione: ma come ottenerla? Si tratta di un autonomo contratto di garanzia che deve essere stipulato dal locatario con un istituto di credito o con un’assicurazione e che rafforza la posizione creditoria del proprietario del bene locato.

Cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione [1] è un rapporto contrattuale tra il proprietario di un immobile ed un altro soggetto al quale il primo concede l’utilizzo del bene locato per un determinato periodo di tempo e previo pagamento di un corrispettivo mensile detto canone di locazione.

Nel nostro ordinamento, il contratto di locazione, comunemente detto contratto d’affitto, può essere utilizzato per assolvere diverse finalità. In alcuni casi il conduttore utilizza il bene locato come residenza per sé e per la propria famiglia (locazioni abitative). In altri casi, invece, il locatario utilizza il bene per lo svolgimento di un’attività di tipo economico (commerciale, artigianale, professionale, turistica) (locazioni non abitative).

Contratto di locazione: quali sono gli obblighi delle parti?

Il contratto di locazione è un accordo a prestazioni corrispettive. Il proprietario si impegna a garantire al conduttore l’uso del bene e a consegnare l’immobile in uno stato di fatto che sia tale da garantirne l’idoneità all’uso che occorre farne. Il conduttore si impegna, in particolare, a pagare mensilmente il canone di locazione pattuito.

Generalmente, la determinazione del canone di locazione è libera ed è rimessa alla negoziazione delle parti. Nel caso del contratto a canone concordato, invece, occorre rispettare delle soglie massime previste dagli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni rappresentative dei proprietari immobiliari e dalle organizzazioni sindacali degli inquilini.

Clausole di garanzia nel contratto di locazione: cosa sono?

Una delle principali preoccupazioni del proprietario che decide di locare un proprio bene è il corretto assolvimento, da parte del conduttore, dell’obbligo di pagamento dell’affitto mensile. È noto che eseguire uno sfratto per morosità, in caso di mancato pagamento degli affitti, non è affatto agevole.

Per questo, in fase di negoziazione del contratto, il locatore può esigere l’inserimento di clausole di garanzia, ovvero, degli strumenti contrattuali che garantiscono al proprietario il pagamento dei canoni. Uno di questi strumenti è la cosiddetta caparra o deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro che viene versata in anticipo dal conduttore al proprietario e che ha la finalità di garantire il locatore con riferimento a eventuali canoni di locazione non versati ed eventuali danni cagionati dall’inquilino al bene locato.

La determinazione dell’ammontare della caparra è rimessa alla negoziazione delle parti. Di solito, tale importo oscilla tra le 2 e le 5 mensilità di affitto.

In altri casi, invece, si prevede l’individuazione di un soggetto garante, ovvero, una persona fisica che si assume la responsabilità dell’obbligazione del conduttore in caso di inadempienza di quest’ultimo. Ne consegue che il proprietario, se l’inquilino non paga i canoni d’affitto, potrà chiederne il pagamento al garante.

Fideiussione nel contratto di locazione

La fideiussione [2] è un contratto attraverso il quale il fideiussore garantisce, a favore di un altro soggetto (il creditore) il corretto adempimento di un debito altrui (il debitore). Attraverso questo contratto viene rafforzato il credito del creditore, il quale potrà ottenere la prestazione a lui dovuta non solo dal debitore ma anche dal garante o fideiussore.

Questa tipologia contrattuale può essere adottata anche per garantire il pagamento del canone di locazione da parte del conduttore. In questo caso, quest’ultimo deve stipulare un contratto di fideiussione o polizza fideiussoria con una banca o con un’assicurazione.

Quindi, in caso di inadempimento dell’inquilino, il proprietario dell’immobile potrà esigere che il pagamento dei canoni insoluti venga effettuato dal fideiussore. Per poter stipulare questo contratto, tuttavia, occorre sostenere degli oneri economici. L’applicabilità della fideiussione all’obbligazione del conduttore in un contratto di locazione è stata affermata dalla Cassazione [3].


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Artt. 1938, 1956 e 1957 cod. civ.

[3] Cass. n. 26064 del 30.10.2008.


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