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Canna fumaria e parti comuni dell’edificio

5 Giugno 2021 | Autore:
Canna fumaria e parti comuni dell’edificio

L’installazione di una canna fumaria può provocare liti tra i condòmini. Leggendo questo articolo scoprirai in quali casi è consentita dalla legge e con quali limiti.

Vuoi installare una canna fumaria nel tuo condominio? Allora, sappi che potresti andare incontro a contestazioni da parte di altri condòmini o delle stesso amministratore. In effetti, la maggior parte dei problemi di convivenza all’interno del condominio posti dalla canna fumaria è data dal fatto che essa solitamente insiste su una proprietà comune (per esempio, una facciata dell’edificio), può incidere su un’altra proprietà esclusiva (per esempio, il terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino), può emettere fumi molesti per uno o più condòmini.

La questione è resa ancora più complessa dal fatto che la canna fumaria può essere anche di uso comune a più condòmini. Cerchiamo, dunque, di vederci chiaro.

Uso esclusivo o uso comune?

La canna fumaria può essere tanto di proprietà comune quanto appartenere in via esclusiva a un condomino.

Per stabilire l’effettiva appartenenza della canna fumaria bisogna verificare quali e quanti condòmini ne beneficiano:

  • se essa è al servizio dell’intero condominio, andrà considerata bene condominiale, che diventa di proprietà esclusiva soltanto nel punto di innesto della tubatura nell’appartamento del singolo condomino;
  • andrà, invece, considerata di proprietà esclusiva di uno o più condòmini quando è al servizio dell’impianto del singolo appartamento. Sotto questo profilo, il suo alloggiamento all’interno di una facciata del fabbricato – ossia di una parte di proprietà comune – non ne fa venir meno la proprietà esclusiva.

Quali limiti per l’installazione?

I principali limiti da osservare per l’installazione della canna fumaria sono contenuti:

  • nel regolamento di condominio;
  • nei regolamenti locali (in particolare, a livello comunale, quello edilizio e quello d’igiene);
  • nel Codice Civile.

Per quanto riguarda il regolamento condominiale – che, quindi, va letto con attenzione – esso potrebbe contenere il divieto di realizzare una canna fumaria.

Laddove il regolamento non preveda tale proibizione, il condomino potrà far installare la canna fumaria senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Ciò in quanto ogni condomino può utilizzare le cose comuni – quindi anche la facciata dell’edificio sulla quale poggia la tubatura – a patto di non modificarne la destinazione e di non impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso [1].

Dal canto suo, il singolo Comune potrebbe stabilire, con proprio regolamento edilizio o d’igiene, il rispetto di distanze minime tra la canna fumaria e le costruzioni circostanti nonché finestre e vedute di altri condòmini. A tali regolamenti rinvia lo stesso Codice Civile, il quale prevede che i camini (ai quali sono assimilabili le canne fumarie), devono essere posti, rispetto a fabbricati o fondi altrui, alla distanza fissata dai regolamenti locali [2].

Inoltre, la canna fumaria andrà realizzata in modo da non pregiudicare il decoro estetico del fabbricato e da non provocare immissioni.

Sotto quest’ultimo aspetto, il Codice civile vieta le immissioni di fumo o calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni, quando queste superino la normale tollerabilità [3]. La norma trova ovviamente applicazione anche negli edifici in condominio, nel caso in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, provochi immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condòmini.

Il concetto di normale tollerabilità, peraltro, non ha carattere assoluto ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo in base alle caratteristiche della zona, alle abitudini degli abitanti della medesima e alle attività normalmente svolte in quel determinato contesto. La giurisprudenza ha, poi, chiarito che deve trattarsi di propagazioni che avvengono con continuità o, almeno, periodicità.

Il giudice dovrà applicare la norma in maniera da contemperare le ragioni della produzione con quelle della proprietà. A questo proposito, le sentenze più recenti stabiliscono che il tentativo di conciliare queste due esigenze deve privilegiare l’utilizzo dei fondi che sia maggiormente compatibile con il diritto costituzionalmente garantito alla salute.

Chi sostiene le spese?     

Se la canna fumaria è condominiale, ogni condomino dovrà contribuire alle spese – sia quelle di installazione che di manutenzione – sulla base di quanto stabilito dalle tabelle millesimali, sempre che non sia stato pattuito un differente criterio di ripartizione. Se però la canna fumaria serve i condomini in misura diversa, le spese andranno distribuite in maniera proporzionale all’utilizzo da parte di ogni condomino.

Ovviamente, nel caso in cui la canna fumaria sia di proprietà esclusiva di un condomino, le spese saranno a suo carico.


note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Art. 890 cod. civ.

[3] Art. 844 cod. civ.


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