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Impianto fotovoltaico su area altrui: tassazione

15 Febbraio 2021 | Autore:
Impianto fotovoltaico su area altrui: tassazione

Il diritto di superficie sul terreno agricolo dove viene realizzata l’opera paga l’imposta di registro ridotta: così la Cassazione dà torto all’Agenzia Entrate.

La realizzazione di un impianto fotovoltaico su un tetto, un lastrico solare o in un terreno di proprietà altrui è possibile se il proprietario costituisce un diritto di superficie in favore del soggetto che installerà ed utilizzerà i pannelli solari per la produzione di energia green.

Ma in tali casi qual è la tassazione di un impianto fotovoltaico realizzato su un’area altrui? Va detto innanzitutto che questa soluzione è vantaggiosa per entrambi: con la cessione del diritto di superficie il proprietario del fondo può mettere a reddito per parecchio tempo un’area che altrimenti rimarrebbe inutilizzata ed improduttiva (le cessioni normalmente durano 20 o 25 anni ma possono anche essere di durata più lunga); chi acquista il diritto di collocare l’impianto potrà ottenere tutti i profitti derivanti dalla produzione di energia.

L’operazione è perfettamente legittima e si realizza con un contratto tra le parti; per essere valido ed efficace va stipulato nella forma dell’atto notarile che verrà trascritto nei pubblici registri immobiliari. Dal punto di vista del trattamento fiscale, però, ci sono delle imposte da pagare. In particolare, quando si realizza un impianto fotovoltaico su area altrui la tassazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro, applicata in misura proporzionale sul valore dell’atto di costituzione del diritto di superficie.

Qui sono sorti grossi problemi sull’aliquota da applicare: l’Agenzia delle Entrate ritiene che si tratti di un trasferimento soggetto al prelievo del 15% sul valore dell’atto, mentre un’altra soluzione, preferita dai notai che liquidano l’imposta in modo più favorevole al contribuente, opta per la tassazione nella misura del 9%. Una differenza certamente non da poco, specie quando si tratta di aree estese sulle quali vengono collocati impianti ad alta efficienza ed intensità produttiva.

Ora a fare chiarezza è intervenuta la Corte di Cassazione, che con una innovativa pronuncia [1], senza precedenti nella giurisprudenza di legittimità, ha autorevolmente stabilito qual è il regime applicabile. Ora ti esporremo il ragionamento seguito dalla Suprema Corte e in base ad esso ti indicheremo qual è la tassazione corretta da applicare in questi casi.

Il diritto di superficie

Di regola il diritto di proprietà di un’area è “pieno”, cioè comprende le facoltà di godimento esclusivo di tutto ciò che sta sopra il suolo (o sotto, come una cantina o un garage): sia il terreno sia le opere costruite su di esso appartengono al medesimo proprietario.

Però è possibile consentire la separazione della proprietà del terreno da quella delle cose costruite o installate su di esso. Ciò avviene mediante la costituzione di un diritto di superficie: il proprietario del suolo permette ad altri di costruire determinate opere sul suo terreno ed esse saranno di proprietà esclusiva di questi soggetti, che diventeranno titolari della proprietà superficiaria, limitata a tali manufatti senza comprendere il suolo su cui si trovano.

Per interpretazione unanime, il termine «costruzione» utilizzato dal Codice civile [1] non è esclusivamente riferito ai fabbricati stabili, ma comprende anche altri tipi di manufatti più facilmente amovibili, tra i quali vi sono anche gli impianti fotovoltaici; l’essenziale è che si tratti di opere suscettibili di essere utilizzate in maniera duratura nel luogo in cui sono collocate.

Dunque il proprietario del suolo può sicuramente creare un diritto di superficie per consentire ad altri soggetti la realizzazione e la gestione di impianti fotovoltaici nell’area che rimane di sua proprietà, mentre tutte le attrezzature e i pannelli che compongono l’impianto apparterranno a colui in favore del quale è stato attribuito il diritto di superficie.

La costituzione di questo diritto può essere fatta, secondo l’accordo delle parti consacrato nell’atto pubblico notarile, a tempo indeterminato oppure per un periodo limitato (ad esempio, 25 anni); in questo caso allo scadere del termine prefissato il diritto di superficie si estinguerà automaticamente e il proprietario del suolo diventerà proprietario anche delle costruzioni realizzate su di esso, se non sono state rimosse in precedenza.

Il diritto di superficie per impianto fotovoltaico

La costituzione del diritto di superficie è una modalità frequentemente adottata nella pratica per consentire a chi la ottiene di realizzare un impianto fotovoltaico su un’area (terreno agricolo, terrazzo, lastrico solare ecc.) che non gli appartiene.

Il corrispettivo per la cessione è il canone da versare al proprietario del suolo che ha concesso il diritto. Può essere stabilito in misura fissa, da versare in via anticipata e in unica soluzione, oppure si può prevedere che venga pagato a rate periodiche (mensili, semestrali o annuali), similmente a quanto avviene nei contratti di locazione, con più versamenti frazionati nel tempo.

In alcuni casi le parti si accordano per prevedere il pagamento del compenso non in denaro ma in natura, attraverso una quota dell’energia elettrica prodotta dall’impianto fotovoltaico, che verrà ceduta al proprietario del terreno.

Il valore del diritto di superficie e il conseguente prezzo pattuito dipenderà da molte variabili concrete, tra cui spiccano l’estensione dell’area e la potenzialità produttiva dell’impianto fotovoltaico; da ciò dipenderà la quantità di energia che il gestore potrà ricavarne e dunque la somma dei profitti attesi dall’utilizzo dei pannelli per tutta la durata del diritto di superficie stabilito in suo favore.

La tassazione dei ricavi e dei canoni dell’impianto fotovoltaico

Il regime fiscale dei ricavi prodotti dall’impianto fotovoltaico non pone particolari problemi: il tipo di tassazione applicabile dipenderà essenzialmente dalla potenza dell’impianto (quelli “domestici” sono sotto i 20 Kwh) dal tipo di contratto stipulato con il Gse (Gestore servizi energetici) e dalla qualificazione del soggetto (se è un privato che destina la produzione all’autoconsumo e alla vendita dell’eccedenza al gestore della rete elettrica oppure se agisce in regime d’impresa).

Diritto di superficie per impianto fotovoltaico: imposta di registro

Il discorso è invece più complesso per quanto riguarda il diritto di superficie per realizzare l’impianto fotovoltaico: l’atto di costituzione è soggetto al pagamento dell’imposta di registro. Qui si innesta la decisione della Corte di Cassazione cui abbiamo accennato in apertura.

Ai fini tributari i compensi percepiti dal titolare del fondo come corrispettivo per la costituzione e cessione del diritto di superficie rientrano tra i «redditi diversi» [3]. Se il concedente è un’impresa, l’operazione è anche soggetta ad Iva ad aliquota ordinaria (attualmente il 22%), salvo che si tratti di terreni agricoli di proprietà di imprenditori agricoli, per i quali è fuori campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto [4].

Impianti fotovoltaici: l’aliquota sul diritto di superficie è al 9%

Ma, prima ancora dei canoni corrispettivi previsti, ad essere tassato è innanzitutto l’atto che costituisce il diritto di superficie: esso sconta l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’9% del valore della cessione, anziché con l’aliquota del 15%. Lo ha affermato la nuova ordinanza della Cassazione [1], bocciando la tesi dell’Agenzia delle Entrate e confermando la decisione dei giudici tributari di merito.

Il ragionamento seguito dai giudici di piazza Cavour è prettamente giuridico: il diritto di superficie si costituisce, e non c’è un «trasferimento» che si avrebbe nel diverso caso in cui il proprietario del fondo costruisce il manufatto e poi lo cede ad altri o lo concede in locazione. Così a questa fattispecie è applicabile l’apposito articolo della Tariffa dell’imposta di registro [5], più favorevole al contribuente, che riguarda gli atti costitutivi di diritti reali immobiliari, tra i quali rientra appunto il diritto di superficie.

Diritto di servitù a favore di impianti fotovoltaici

La conclusione ora raggiunta dalla Cassazione è analoga a quella, già affermata dalla stessa Corte in passato [6], della costituzione di un diritto di servitù a favore di chi realizza l’impianto fotovoltaico; anche in tal caso, infatti, non si realizza un «trasferimento» del diritto di godimento tale da diventare imponibile con la maggiore aliquota del 15%.


note

[1] Cass. ord. n. 3461 del 11 febbraio 2021.

[2] Art. 952 Cod. civ.

[3] Art. 67, comma 1, lett. b) D.P.R. n. 917/1986 e circolare n. 36/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate.

[4] Art. 2 D.P.R. n.633/72; Cass. sent. n. 15333 del 4 luglio 2014.

[5] Art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).

[6] Cass. sent. n. 16495/2003.


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