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Unione di appartamenti a fini fiscali: come avere esenzione Imu

20 Febbraio 2021
Unione di appartamenti a fini fiscali: come avere esenzione Imu

Io e mio marito siamo proprietari di due appartamenti nello stesso stabile e nello stesso piano; abbiamo fatto una ristrutturazione per unire i due appartamenti destinati ad unica abitazione del nucleo familiare, ma tuttora essi sono catastalmente distinti. Su uno dei due appartamenti e relativa pertinenza va pagata IMU come seconda casa?  In caso affermativo, è possibile evitarlo facendo un’unione ai soli fini fiscali?

La questione decritta è più diffusa di quanto possa pensarsi ed è proprio per tale ragione che la stessa è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali in ordine all’esenzione Imu in ipotesi di appartamenti costituenti, sì unità immobiliari catastalmente distinte e intestate a soggetti diversi, ma che rappresentano, comunque, un’unica abitazione principale dei coniugi e del nucleo familiare.

La giurisprudenza si è espressa, talvolta, in senso favorevole al contribuente ritenendo che il concetto di “abitazione principale” non sia necessariamente legato a quello di “unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio” (poi “catasto dei fabbricati”) nè, di conseguenza, limitato ad una sola unità come identificata catastalmente, poiché viene in rilievo esclusivamente per la speciale considerazione, da parte del legislatore, dello specifico uso quale “abitazione principale” dell’immobile nel suo complesso (Cass. ord. n. 17015/2019). Tale orientamento favorevole deriva, in realtà, dall’esegesi della disciplina prevista per l’ICI che, in quanto meno stringente rispetto alla normativa Imu, consentiva un’applicazione più “flessibile” del concetto di abitazione principale, prescindendo dall’iscrizione in catasto come unica unità immobiliare.

Un orientamento più restrittivo della giurisprudenza ritiene, invece, che, nel caso di immobili catastalmente distinti e intestati separatamente ai coniugi, l’utilizzo di fatto come unica abitazione, non consenta di godere dei benefici fiscali previsti per l’abitazione principale, se non vi sia un’effettiva unione catastale o anche solo un’unione fiscale.

Quest’ultimo è proprio l’indirizzo adottato dall’Agenzia delle Entrate e, conseguentemente, dai Comuni. L’unico modo per far sì che le due unità immobiliari, effettivamente destinate ad unica abitazione principale, possano beneficiare entrambe (come unica “casa”) dell’esenzione Imu è l’unione di fatto ai fini fiscali. La fusione non sarebbe possibile in quanto le due unità immobiliari sono intestate a due soggetti diversi (marito e moglie in regime di separazione dei beni).

Più precisamente, l’Agenzia delle Entrate (con circolare 27/E/2016) ha chiarito che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati i requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 (dichiarazione DOCFA), due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:

  • l’utilizzo della causale di presentazione “Altre”, nel cui campo descrittivo deve essere riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U.I.”;
  • l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”;
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto;
  • ai fini del classamento, l’attribuzione ai beni costituenti porzioni di unità immobiliare della categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Non è pertanto sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità sopra esposte.

L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Posto che nel caso prospettato dal lettore, sembrano sussistere tutti i requisiti richiesti dall’Agenzia delle Entrate (unità catastalmente distinte che hanno subito interventi tecnici tali da renderle prive di autonomia), consiglio di procedere con la presentazione della dichiarazione sopra descritta al fine di ottenere che sia riportata, nei pubblici registri immobiliari, l’unione di fatto ai fini fiscali (con conseguente possibilità di beneficiare delle agevolazioni Imu e Tari).

Articolo tratto da una consulenza dell’Avv. Maria Monteleone



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1 Commento

  1. Sono proprietario in quota 25% per successione dell\’immobile dei miei genitori deceduti. Adiacente a tale immobile detengo in proprietà totale una porzione d\’immobile, derivante da diritto di superfice di terreno, senza alcuna suddivisione fisica. Vorrei accorpare-fondere i due immobili in un\’unica unità immobiliare, perché attualmente hanno particella diversa e titolarità come sopra. Posso farlo rideterminando la mia quota di partecipazione (per es.al 40 %) dell\’immobile accorpato, con una sola variazione catastale essendo titolare sia dell\’uno (25%) che dell\’altro (100%) senza dover passare per atto notarile? Tutto mi serve per poter usufruire dell\’agevolazione ecobonus 110%.

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