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Quanti millesimi servono per deliberare?

13 Giugno 2021 | Autore:
Quanti millesimi servono per deliberare?

In materia condominiale, sono richiesti quorum differenti per l’approvazione delle delibere assembleari.

Un argomento che interessa molti di noi e, in particolare, coloro che abitano all’interno di un condominio, è quello relativo ai quorum costitutivi e a quelli deliberativi, previsti dalla legge rispettivamente per la validità delle assemblee e per l’approvazione delle decisioni assembleari.

Inizialmente, affinché la riunione possa svolgersi regolarmente, è necessaria la presenza di un determinato numero di condòmini o anche di un determinato numero di millesimi. Solo dopo aver verificato la sussistenza del predetto numero, l’assemblea può passare alla discussione delle diverse questioni poste all’ordine del giorno, tenendo conto che l’approvazione di ciascuna di esse presuppone una specifica maggioranza.

Pertanto, quanti millesimi servono per deliberare e, in primis, quanti ne servono per la valida costituzione dell’assemblea? In relazione a quest’ultimo punto, va detto che l’assemblea in tanto può deliberare in quanto tutti gli aventi diritto come ad esempio i proprietari e i locatari, siano stati regolarmente convocati.

Il Codice civile prevede che l’avviso di convocazione deve contenere con precisione il giorno, l’ora e il luogo fissati per lo svolgimento della riunione nonché l’ordine del giorno [1]. Di solito, l’avviso contiene anche l’indicazione di una seconda convocazione da svolgersi qualora la prima vada deserta o non possa comunque deliberare per un numero insufficiente di partecipanti.

Qual è il quorum necessario per la valida costituzione dell’assemblea

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio [2].

Se l’assemblea in prima convocazione non ha potuto deliberare per mancanza del numero legale, in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e comunque non oltre 10 giorni dalla medesima. In tal caso, il quorum costitutivo richiesto è dato dalla presenza di tanti condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio [3].

Qual è il quorum per deliberare

Per quanto attiene al quorum richiesto per deliberare, il Codice civile prevede che in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con:

  • un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti;
  • e almeno la metà del valore dell’edificio [4].

Questa stessa maggioranza è richiesta, altresì, per le deliberazioni relative a:

  1. la nomina e la revoca dell’amministratore;
  2. le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
  3. la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
  4. la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni [5];
  5. le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto ad esempio le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti oppure le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, ecc. [6];
  6. l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza [7];
  7. le opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica [8].

Se in prima convocazione l’assemblea non si è potuta tenere per mancanza del quorum costitutivo, in seconda convocazione sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio [9].

Quanti millesimi servono per deliberare

I millesimi che servono per l’approvazione delle delibere condominiali più frequenti sono riportati nello schema che segue. Nella tabella tra parentesi sono indicati i quorum deliberativi relativi alla seconda convocazione.

Più precisamente sono richiesti:

  • 500 millesimi (334 millesimi), per il compenso dell’amministratore;
  • 500 millesimi (idem), per la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore;
  • 334 millesimi (idem), per le antenne satellitari [10];
  • 500 millesimi (334 millesimi), per ascensore: superamento delle barriere architettoniche [11];
  • 1.000 millesimi (idem), per la costituzione o il trasferimento di diritti reali;
  • 500 millesimi (334 millesimi), per le deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge;
  • 1.000 millesimi (idem), per la rinuncia all’impianto di riscaldamento;
  • maggioranza quote millesimali condòmini (idem), per impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico [12];
  • 667 millesimi (idem), per le innovazioni gravose o voluttuarie;
  • 1.000 millesimi (idem), per le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino;
  • 667 millesimi (idem), per le innovazioni: uso più comodo, miglioramento o il maggior rendimento delle cose comuni;
  • 500 millesimi (idem), per gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari [13];
  • maggioranza delle quote millesimali condòmini (idem), per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico [14];
  • 500 millesimi (idem), per le liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore;
  • 1.000 millesimi (idem), per le locazioni ultranovvenali;
  • 500 millesimi (334 millesimi), per la manutenzione ordinaria;
  • 500 millesimi (idem), per la manutenzione straordinaria e le riparazioni di notevole entità;
  • 500 millesimi (idem), per la realizzazione di parcheggi sotterranei o siti al piano terreno [15];
  • 500 millesimi (idem), per la ricostruzione dell’edificio nel caso di perimento inferiore a 3/4;
  • 1.000 millesimi (idem), per la ricostruzione dell’edificio nell’ipotesi del perimento totale superiore a 3/4;
  • 667 millesimi (idem), per la soppressione, l’istituzione o la modificazione del servizio di portierato;
  • 500 millesimi (idem), per l’approvazione e le modifiche al regolamento condominiale;
  • 1.000 millesimi (idem), per le modifiche del regolamento condominiale comportanti variazione dei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle proprietà esclusive;
  • 500 millesimi (334 millesimi), per l’approvazione del rendiconto annuale;
  • 500 millesimi (334 millesimi), per l’impiego dei residui attivi;
  • 500 millesimi (idem), per scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi [16];
  • 667 millesimi (idem), per scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome [17];
  • 1.000 millesimi (idem), per sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto;
  • 500 millesimi (334 millesimi), per la ripartizione delle spese;
  • 1.000 millesimi (idem), per la formazione o la modifica delle tabelle millesimali;
  • 1.000 millesimi  (idem), per la vendita e la cessione di beni.

note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1136 co. 1 cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 3 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[5] Art. 1117 quater cod. civ.

[6] Art. 1120 co. 2 cod. civ.

[7] Art. 1122 ter cod. civ.

[8] Art. 1135 co. 3 cod. civ.

[9] Art. 1136 co. 3 cod. civ.

[10] D.L. n. 5/2001.

[11] L. n. 13/1989.

[12] L. n. 10/1991.

[13] L. n. 179/1992.

[14] L. n. 10/1991.

[15] L. n. 122/1989.

[16] Art. 61 disp. att. cod. civ.

[17] Art. 62 co. 2 disp. att. cod. civ.


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