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Affitto: immobile danneggiato alla restituzione, risarcimento al locatore

9 Febbraio 2014
Affitto: immobile danneggiato alla restituzione, risarcimento al locatore

Incombe sul conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato al termine della locazione e all’atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all’inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto.

Quante volte, al termine di un affitto, si fa la “conta” dei danni riportati dall’immobile, per stabilire un eventuale risarcimento a favore del locatore. Si instaura, così, quella classica contestazione tra le parti, preoccupate a dimostrare se detti difetti erano già presenti da prima del contratto oppure sono stati prodotti proprio dal conduttore durante l’uso dell’immobile.

Ebbene, che succede se la dialettica diventa disaccordo totale e le dichiarazioni dell’uno sono in contrasto con quelle dell’altro? A chi dei due bisogna dare ragione? A quale delle due versioni bisognerà dare maggiore peso: a quelle del padrone di casa o a quelle dell’inquilino?

Per risolvere il problema bisogna ricorrere alle regole sull’onere della prova. Esse – secondo una recentissima sentenza della Cassazione [1] – impongono al conduttore l’obbligo di dimostrare la non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile al termine della locazione e all’atto della riconsegna. In pratica, si presume sempre “buono” lo stato dell’appartamento all’inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo.

In termini pratici, se le affermazioni delle parti rimangono pure dichiarazioni sul piano teorico, non supportate da prove, prevarrà la “versione” del locatore; se il conduttore, invece, vuol spuntarla, dovrà fornire la cosiddetta prova contraria, ossia la dimostrazione che i danni lamentati dal padrone di casa erano già presenti al momento della consegna dell’immobile. Una prova, in genere, difficilmente da raggiungere, posto che, nel contratto di locazione, viene quasi sempre apposta quella clausoletta secondo cui “l’appartamento viene consegnato in buono stato e di ciò il conduttore ne ha preso cosciente visione”.

Il locatario, dunque, risponde sempre dei danni, a meno che non dia prova della preesistenza degli stessi. Quest’ultimo, infatti, deve restituire la cosa nello stato in cui si trovava all’inizio del rapporto o, comunque, in buono stato, dovendo altrimenti provare la propria assenza di colpa.


note

[1] Cass. sent. n. 2619/14 del 5.02.2014.

Autore immagine: 123rf.com


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