Espropriazione: la guida pratica a tutela del cittadino

Un vademecum chiaro e definitivo per conoscere tutte le prerogative, i diritti e gli obblighi dell’espropriato.  Tutto quel che c’è da sapere su procedure, tempi e garanzie.

Chi subisce un esproprio per la costruzione di un’opera pubblica si ritrova spesso a combattere tra avvisi, termini improrogabili e continue incombenze che potrebbero tramutare un’opportunità in un vero e proprio inferno. Infatti, al contrario di quanto comunemente si crede, l’iter previsto per l’espropriazione è finalizzato anche, e soprattutto, a proteggere gli interessi del proprietario del terreno o edificio espropriato. Vale la pena, quindi, individuare i presupposti e le modalità che legittimano l’espropriazione, nonché i tempi e le modalità di determinazione dell’indennità.

È nostro intento fornirvi qui una mappa semplice e chiara per districarvi sui vari adempimenti richiesti e conoscere i casi in cui si può ottenere tutela dal giudice.

Quali sono le ipotesi in cui è possibile espropriare un immobile privato?

In tutti i casi in cui è necessario costruire un’opera di pubblica utilità [1]. Quindi sarà consentita l’espropriazione di un fondo privato volta alla realizzazione di opere fruibili da tutti – come strade, piazze, scuole etc. – o di edifici il cui accesso è limitato a singoli cittadini, individuati però da graduatorie pubbliche stilate in base a criteri di selezione predeterminati e democratici (si pensi agli alloggi delle case popolari).

Deve essere riconosciuta qualcosa al privato espropriato?

Chi viene espropriato da un immobile ha diritto a ricevere un’indennità che, quindi, può essere considerata come il prezzo del bene acquisito dall’amministrazione.

Come faccio a sapere se l’amministrazione ha intenzione, in futuro, di espropriare un mio fondo?

L’espropriazione non è una procedura che inizia e si conclude in un giorno, tanto meno in un mese. Inoltre, ogni qualvolta l’ente ha intenzione di avviare delle azioni per tutelare interessi pubblici, che potrebbero arrecare danni a uno o più cittadini, deve comunicare prima agli interessati l’intenzione di avviare il procedimento [2].

Nell’ipotesi dell’espropriazione, la volontà di costruire delle opere pubbliche, e di accaparrarsi specifici immobili privati, deve risultare chiara già nel documento con il quale si pianifica lo sviluppo urbanistico del territorio [3]. Di conseguenza, sarà illegittima l’espropriazione che, a monte, non è giustificata dalla programmazione generale o da una sua variazione (che comunque deve essere condivisa da tutti gli enti che governano l’area interessata). In altre parole, all’atto dell’approvazione o modifica del Piano regolatore, il Comune deve indicare i singoli fondi o edifici che dovranno essere espropriati. Una volta che l’intenzione è stata dichiarata e comunicata formalmente ai legittimi proprietari, questi ultimi non potranno più costruire nuove opere o, in generale, ostacolare il futuro impiego pubblico del bene [4].

E se l’amministrazione dovesse ripensarci e abbandonare l’idea di costruire l’opera di pubblico interesse, che succede ai proprietari dei fondi vincolati?

Il vincolo per il futuro esproprio non è perenne, ma dura soltanto cinque anni e può essere prorogato solo in presenza di idonee e comprovate motivazioni [5]. Quindi, alla scadenza, i privati possono nuovamente utilizzare il proprio immobile come meglio credono, senza alcuna limitazione.

Una volta vincolati gli immobili privati, l’amministrazione può partire immediatamente con l’espropriazione?

Si, o meglio non è tenuta a farlo subito, ma entro il periodo di validità del vincolo. Quindi entro e non oltre i cinque anni da quando sono state individuate le aree da espropriare, l’ente pubblico dovrà emanare una dichiarazione di pubblica utilità, nella quale verranno specificate le ragioni che giustificano l’espropriazione, il progetto dell’opera da realizzare ed il termine di inizio e fine lavori, se quest’ultimo non è indicato si considera di cinque anni dal rilascio della dichiarazione [6]. Pertanto, l’amministrazione sarà tenuta a rispettare i paletti, temporali o di altro natura, individuati in questo documento.

Dopo l’emanazione della dichiarazione di pubblica utilità, che succede?

Si avvia la fase centrale dell’intera procedura, incentrata sulla esatta determinazione dell’indennità da versare al proprietario per la cessione del fondo. A tal fine, entro 30 giorni dall’emanazione della dichiarazione di pubblica utilità, l’Amministrazione deve notificare al proprietario la somma offerta per l’espropriazione. A sua volta l’interessato ha facoltà di controbattere, entro i successivi 30 giorni, presentando le proprie osservazioni, complete eventualmente dei documenti giustificativi [7]. Questo dialogo virtuale tra le parti ricopre un’importanza decisiva se si pensa che gli uffici tecnici, chiamati a definire la misura dell’indennità, devono obbligatoriamente  tenere conto delle indicazioni del privato.

Se il prezzo è irrisorio o non è adeguato all’effettivo valore del bene si possono intraprendere strade alternative?

Certo. Il proprietario è libero di accettare o rifiutare l’offerta. Nel primo caso sarò tenuto a rilasciare l’immobile su richiesta, inviare all’amministrazione tutta la documentazione comprovante la qualità di titolare e infine stipulare e registrare l’atto di cessione, cui seguirà il versamento delle somme pattuite. Altrimenti, se la proposta non soddisfa le sue aspettative, può rifiutarla e attendere l’invito dell’amministrazione ad avvalersi di una nuova perizia, redatta però da un gruppo di esperti formato da due tecnici nominati dall’amministrazione e da un consulente di fiducia dell’interessato. Infine, se il privato non ritiene congrua nemmeno questa opzione, l’amministrazione sarà obbligata ad incaricare una Commissione provinciale per l’effettuazione delle stime. In questo ultimo caso, il privato non può intervenire in alcun modo e la somma determinata sarà quella definitiva [8].

Di quelle descritte, quale è la soluzione che potrebbe garantire una maggiore soddisfazione?

Non è possibile rispondere a priori. Di sicuro la scelta del regime da preferire deve essere influenzata dalle valutazioni effettuate in privato o con l’ausilio del proprio consulente. Qualora la somma offerta sia abbastanza simile alle stime effettuate, conviene non indugiare e accettare immediatamente. Difatti, il rifiuto della proposta iniziale implica che, qualora i nuovi importi siano inferiori all’ammontare offerto in partenza, il privato sarà tenuto al pagamento delle spese affrontate per la nomina dei vari periti. Al contrario, i costi saranno a carico dell’amministrazione solo nel caso in cui l’indennità sia superiore a un decimo rispetto all’offerta iniziale, di conseguenza negli altri casi saranno divise per metà [9].

Come faccio a stilare delle stime? Quali sono i criteri adottati dalle varie commissioni per calcolare l’indennità?

I criteri per la misurazione dell’indennità variano a seconda della qualifica del fondo attribuita dal Comune nella fase di programmazione del Piano urbanistico. L’estensione del terreno è soltanto uno dei valori cui attenersi. Per conoscere anche gli altri leggi l’articolo: “Come si calcola l’indennità di esproprio”.

Dopo aver accettato l’offerta o ricevuto la relazione della Commissione provinciale mi prenderanno subito l’immobile?

Non proprio. L’espropriazione si conclude solo con l’emanazione e notifica agli interessati di uno specifico provvedimento che si chiama decreto di esproprio. Solo con questo atto l’amministrazione potrà entrare in possesso del bene [10].

Mi hanno espropriato il terreno con la sola notifica del decreto di esproprio. L’amministrazione non ha seguito le procedure ordinarie. È legittimo tutto ciò?

Dipende. Probabilmente il provvedimento notificato è un decreto di occupazione d’urgenza e non d’esproprio. Esso consiste in una procedura accelerata con la quale l’amministrazione, in casi urgenti, può entrare immediatamente in possesso del bene. Il successivo decreto di esproprio deve essere emanato entro cinque anni, altrimenti l’occupazione diviene illegittima. Fino ad allora, il proprietario ha diritto a ricevere ogni anno un importo pari a 1/12 della somma che gli sarebbe spettata se fosse stata eseguita la procedura ordinaria e quindi sarebbe stata determinata la complessiva l’indennità per l’esproprio [11].

Pertanto, quando si subisce una procedura d’urgenza, bisogna prestare attenzione alle ragioni esplicitate dall’amministrazione nel provvedimento e valutare se effettivamente i tempi e le modalità della procedura di espropriazione ordinaria siano incompatibili con l’impellente esigenza di realizzare l’opera senza indugi. Per intenderci, sarà legittimo il decreto di occupazione d’urgenza di un fondo emanato dal sindaco per far fronte all’emergenza rifiuti. Al contrario, potrà essere contestato di fronte al giudice il decreto di urgenza per la realizzazione di una piazza o un parco giochi, per i quali l’esperimento della procedura ordinaria di espropriazione non avrebbe causato alcun danno irreparabile.

Se ritenessi che i calcoli effettuati non sono idonei o l’amministrazione non ha rispettato alcuni degli obblighi previsti dalla legge, posso rivolgermi al giudice?

Si. È possibile rivolgersi al giudice amministrativo per ottenere tutela. In particolare, entro 30 giorni dalla notifica del decreto di esproprio o dalla notifica della stima dell’indennità, qualora fosse successiva al decreto, è possibile contestare i calcoli effettuati, le modalità di nomina dei periti o di liquidazione delle spese per la determinazione dell’indennità. Inoltre è addirittura possibile chiedere al giudice di determinare il giusto prezzo per l’espropriazione. Invece, nei casi in cui l’amministrazione ha occupato il fondo senza alcuna dichiarazione di pubblica utilità, non ha concluso il procedimento entro i termini di legge o non ha emanato il decreto di esproprio, la competenza passa al giudice ordinario che potrà essere adito entro cinque anni da quando l’attività dell’ente pubblico è divenuta illecita [12].