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Accertamento di rettifica valore immobile: come difendersi

16 Febbraio 2021 | Autore:
Accertamento di rettifica valore immobile: come difendersi

Quando i criteri utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per calcolare le maggiori imposte sono insufficienti o inidonei si può ottenere l’annullamento dell’atto.

Quando si realizza una compravendita immobiliare l’Agenzia delle Entrate, se non è “convinta” che il valore dichiarato dalle parti nell’atto sia congruo, svolge un apposito accertamento per verificare se vi sia stato uno scostamento e, in caso positivo, ritiene che c’è materia imponibile da recuperare a tassazione.

Ma quando arriva un accertamento di rettifica di valore immobile, come difendersi? Per prima cosa bisogna verificare quali parametri ha preso in considerazione l’Agenzia per quantificare la base imponibile; da qui, scaturisce il calcolo delle imposte da pagare riportate nell’avviso inviato al contribuente.

Ma se il ragionamento è carente, tutto l’accertamento cade. I criteri che ti spiegheremo sono infatti molto rigorosi e se non vengono correttamente seguiti l’atto di rettifica potrà essere impugnato in modo da ottenerne l’annullamento ad opera del giudice tributario.

I criteri di accertamento dei valori immobiliari

L’Amministrazione finanziaria adotta una varietà di criteri stabiliti dalla legge, che pongono a confronto quanto dichiarato nell’atto di compravendita con una serie di elementi statistici e fattuali, in modo da effettuare una comparazione con le compravendite similari avvenute di recente nella stessa zona e per immobili del medesimo tipo e di analoga consistenza.

Ma se questa metodologia – che come vedremo è prevista dalla legge – non è applicata in modo rigoroso e non è basata su un adeguato campione di riscontro, l’accertamento svolto può essere annullato: così ha deciso una recente sentenza tributaria di merito della Commissione Tributaria Regionale della Liguria [1].

La rettifica del maggior valore dell’immobile

La nuova pronuncia si muove nel solco già tracciato dalla Suprema Corte di Cassazione [2], che aveva affermato come l’Ufficio impositore non può basarsi esclusivamente sulle quotazioni Omi, cioè sulle osservazioni periodiche del mercato immobiliare di riferimento: il valore dell’immobile, infatti, può variare in funzione di molteplici parametri che vanno tenuti in considerazione nella determinazione del valore di compravendita.

Inoltre, gli Ermellini hanno più volte affermato [3] che i criteri di valutazione e di determinazione del maggior valore adottati dall’Amministrazione finanziaria non possono essere astratti, bensì devono essere compiutamente esposti e motivati nell’avviso di accertamento, in modo da rendere edotto il contribuente del ragionamento applicato nella ricostruzione del maggior imponibile da sottoporre a tassazione.

Il confronto con altre compravendite

La nuova sentenza dei giudici tributari liguri afferma che non è sufficiente confrontare la compravendita oggetto di accertamento con un unico immobile, anche se esso era stato venduto dal medesimo soggetto e faceva parte del medesimo complesso immobiliare. Occorre, invece, effettuare sempre la comparazione con una pluralità di trasferimenti, avvenuti a parità di condizioni e di caratteristiche del fabbricato o del terreno.

Del resto, è la legge stessa [4] che impone di confrontare il bene in esame con una molteplicità di immobili quando parla, con definizione al plurale, di «trasferimenti a qualsiasi titolo anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni».

Quando l’accertamento di rettifica di valore è annullabile

Così nella vicenda decisa non c’è stato scampo per l’Agenzia delle Entrate: la Commissione Tributaria Regionale ha accolto il ricorso presentato dai contribuenti ed ha spiegato che la ricostruzione del valore di mercato di un’immobile risulta «aleatoria» se effettuata in base ad una singola compravendita, «nella quale potrebbero, nei fatti, entrare in gioco le particolari situazioni del venditore o dell’acquirente».

Nel caso esaminato, l’Agenzia aveva svolto una comparazione esclusivamente con un solo altro immobile, che era situato nello stesso stabile ed era stato venduto dalla stessa società alienante, nonostante vi fosse una notevole differenza di superficie tra le due rispettive unità (56 metri quadrati a fronte di 122) ed anche una diversa configurazione ed esposizione dei locali.

Per approfondire leggi anche gli articoli “Accertamento vendita immobile” e “Accertamento valore immobile: come difendersi“.


note

[1] Ctr Liguria, sent. n. 750/4/2020.

[2] Cass. sent. n. 4076/20 del 18 febbraio 2020.

[3] Cass. sent. n. 25153/13, Cass. ord. n. 1728/18 del 24 gennaio 2018 e Cass. sent. n. 25257/19 del 9 ottobre 2019.

[4] Art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986.


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