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Due appartamenti accorpati: quanti posti auto?

15 Febbraio 2021
Due appartamenti accorpati: quanti posti auto?

Parcheggio condominiale: chi ha più millesimi ha diritto a più posti auto?

Numerose sentenze escludono la possibilità di distribuire i posti auto sulla base dei millesimi di proprietà. Sicché, chi ha un appartamento più grande degli altri non ha diritto a un maggiore spazio nel cortile. Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe stabilire una regola diversa. 

Ma quando il regolamento assegna un parcheggio per ogni appartamento, a quanti posti auto ha diritto chi è proprietario di due appartamenti accorpati? La risposta è stata di recente fornita dal tribunale di Vasto [1]. Ecco cosa ha detto il giudice abruzzese.

Come si assegnano i posti auto in condominio

In assenza di un regolamento condominiale che disponga un’assegnazione individuale dei parcheggi o stabilisca dei turni rotatori, ciascun condomino è libero di occupare lo spazio che vuole. È necessario tuttavia rispettare due regole:

  • non si può occupare così tanto spazio da impedire agli altri condomini di parcheggiare (ciò ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile);
  • non si può lasciare l’auto in modo tale da occupare due o più parcheggi o da impedire agli altri di entrare o uscire dal cortile. 

L’assemblea può approvare – a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi – delle regole per consentirei a tutti di parcheggiare l’auto, anche in via rotatoria.

In assenza di un regolamento, se il cortile non è sufficiente ad ospitare l’auto di tutti i condomini, ciascuno di questi, anche singolarmente, può rivolgersi al giudice affinché condanni il condominio a stabilire delle regole uguali per tutti. Regole che dovranno garantire il diritto di parcheggio in capo ad ogni proprietario di appartamento.

Di tanto abbiamo più diffusamente parlato nell’articolo Parcheggi condominiali: come si assegnano. 

Chi ha la casa più grande ha diritto a più parcheggi?

Secondo la Cassazione [2], è illegittima la delibera assembleare che attribuisca, ai condomini con più millesimi, due o più posti auto. A ciascuno deve essere infatti consentito l’uso paritario della cosa comune. Al massimo, il maggior numero dei millesimi può rilevare nella scelta del posto macchina (ad esempio, quello più vicino al portone).

Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe prevedere diversamente, attribuendo ad esempio un parcheggio più ampio a chi ha più millesimi.

Chi ha due appartamenti ha diritto a due posti auto?

Quanto detto nel precedente punto non esclude però il diritto ad avere due posti auto in capo a chi è proprietario di due appartamenti. Lo stesso dicasi se le due unità immobiliari sono accorpate. Non si può infatti punire chi decide di abbattere le pareti divisorie e creare un’unica abitazione rispetto a chi invece le tiene distinte. 

Quindi, il titolare di due distinti immobili, anche se accorpati e accatastati in un’unica unità, ha diritto ad altrettanti spazi per il parcheggio. Né conta quando siano stati realizzati i lavori che hanno consentito di trasformare i due immobili confinanti in uno solo; pertanto, anche se l’accorpamento dei locali è avvenuto in fase di costruzione dell’edificio, prima della vendita oppure quando è stato fatto l’acquisto “sulla carta” in fase di ultimazione dell’edificio, il proprietario delle due unità immobiliari ha diritto a due parcheggi. 

Non c’è dubbio, quindi, che il proprietario dell’appartamento “doppio” abbia diritto a usare due stalli per il posteggio, mentre spetta al condominio stabilire le modalità che consentano la fruizione a ciascun proprietario esclusivo: l’accorpamento non può incidere sui rapporti esterni e sull’originaria autonomia delle due unità abitative, mentre negarlo finirebbe per frustrare la ratio della normativa, che punta a ridurre la domanda di parcheggio sulle strade.


note

[1] Trib. Vasto, sent. n. 28/2021

[2] Cass. sent. n. 26226/2006: «In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).»


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