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Ascensore: chi abita al primo piano paga?

16 Febbraio 2021
Ascensore: chi abita al primo piano paga?

Partecipazione alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di ascensore: come si ripartiscono?

Un nostro lettore ci chiede se chi abita al primo piano paga l’ascensore; il riferimento è ovviamente tanto alle spese condominiali per la manutenzione ordinaria (ad esempio, la pulizia, i consumi di energia), quanto a quelle per la manutenzione straordinaria (derivante, ad esempio, dagli interventi di sostituzione di cavi e parti meccaniche). 

Il principio generale che regola le spese condominiali è contenuto nell’articolo 1123 del Codice civile a norma del quale tutti i condomini partecipano alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio. Tale partecipazione avviene per millesimi. Se tuttavia si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, come ad esempio le scale, le spese sono ripartite, oltre che per millesimi, anche in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. 

Vediamo ora, più nel dettaglio, se chi abita al primo piano paga l’ascensore. Sul punto, esiste una norma apposita. 

Secondo l’articolo 1124 del Codice civile «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono». Questo potrebbe far ritenere che chi non usa le scale non debba pagare le relative spese: principio da estendere sia a chi vive al piano terra che a chi, di norma, fa le scale a piedi. Ma non è così. Difatti, anche chi abita al piano terra paga l’ascensore. E ciò perché anche chi ha un appartamento ai piani bassi dell’edificio condominiale o è proprietario di un magazzino, in qualità di contitolare di tutte le parti comuni dell’edificio può farne uso. Non conta quindi l’utilizzo effettivo del bene comune ma quello potenziale. 

Succede un po’ ciò che avviene anche per il giardino: paga le spese del giardiniere anche chi non ne fruisce, per il solo fatto che potrebbe un giorno decidere di farlo. 

Vien da chiedersi: perché mai un condomino del piano terra dovrebbe poter utilizzare un giorno l’ascensore? Probabilmente, per raggiungere il tetto o il lastrico solare, che sono parti comuni di tutti i condomini e, quindi, raggiungibili da chiunque; o anche per far visita a un altro condomino che abita ai piani superiori.

Dunque, ciò che rileva non è il fatto di non servirsi dell’ascensore quotidianamente, ma il fatto di poterlo potenzialmente fare.  

Tale principio è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza. Ad esempio, il tribunale di Napoli [1] ha detto che l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di locali terranei. Infatti, anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne alla partecipazione all’impianto in questione.

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe esonerare taluni condomini dal pagare le spese ordinarie e/o straordinarie per l’ascensore. L’unanimità si può raggiungere o in sede assembleare oppure con l’approvazione del regolamento, stilato dall’originario costruttore dell’edificio, all’atto della sottoscrizione dei vari atti pubblici di acquisto.

Anche la Cassazione ha ribadito tale principio affermando che: «In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l’ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell’impianto), trattandosi di bene di cui si presume la proprietà comune».

L’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli che l’abbiano impiantato a loro spese. Solo questi ultimi, quindi, parteciperanno alla ripartizione dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria. 

Ricapitoliamo quanto sinora detto.

Quanto all’installazione, se questa è avvenuta in sede di costruzione dell’edificio, l’ascensore appartiene in comproprietà a tutti i condomini, anche a coloro che di norma non se ne servono, come chi abita al piano terra, a meno che dal regolamento non risulti il contrario. La presenza di un ascensore, infatti, aumenta il valore della proprietà individuale, per cui il condomino non può sottrarsi dal contribuire alla spesa; questa possibilità gli è preclusa dal secondo comma dell’articolo 1118 del Codice civile, a meno che non intervenga un’autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini. Autorizzazione che dev’essere rilasciata con atto pubblico debitamente trascritto presso l’Agenzia del territorio, se la si vuole rendere opponibile agli eventuali terzi futuri acquirenti delle unità immobiliari ubicate nell’edificio.

Quando, invece, l’ascensore viene installato soltanto a cura e spese di uno o più condomini, quelli che non hanno aderito all’iniziativa sono esclusi dal servizio e dal partecipare alla relativa spesa, anche se sono ammessi a ripensarci.


note

[1] Tribunale Napoli sez. VI, 24/07/2019, n.7475

[2] Cass. sent. n. 14697/2015.


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