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Che fare se l’inquilino paga l’affitto in ritardo?

14 Giugno 2021
Che fare se l’inquilino paga l’affitto in ritardo?

Se il conduttore non corrisponde i canoni può subire lo sfratto per morosità.

Sei proprietario di un appartamento in centro. Dato che non sai che fartene, hai pensato di concederlo in affitto in modo da avere una piccola entrata mensile. L’inquilino, però, da un po’ di tempo a questa parte, è solito pagare il canone con tre o quattro mesi di ritardo.

Ma che fare se l’inquilino paga l’affitto in ritardo? Secondo la legge, il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità al fine di ottenere il rilascio dell’immobile locato e, contestualmente, il pagamento dei canoni arretrati.

Inoltre, secondo una recente pronuncia giurisprudenziale, l’inerzia del padrone di casa nel richiedere i canoni non pagati non può essere interpretata come una semplice tolleranza o accondiscendenza rispetto all’inadempimento dell’inquilino moroso. L’argomento ti interessa? Allora non perdere altro tempo e prosegui nella lettura di questo articolo.

Quando si può intimare lo sfratto?

Lo sfratto è un procedimento che consente al locatore di ottenere la riconsegna del suo immobile. Tale procedimento può essere attivato in caso di:

  • mancato o ritardato pagamento del canone pattuito: in tal caso, si parla di sfratto per morosità;
  • scadenza naturale del contratto: in tal caso, si parla di sfratto per finita locazione.

In entrambe le ipotesi, per intimare lo sfratto è necessario che le parti abbiano stipulato per iscritto un contratto di locazione (regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate).

Che fare se l’inquilino paga l’affitto in ritardo?

Se l’inquilino è moroso nel pagamento dei canoni locativi, la prima cosa da fare è quella di inviargli una lettera di diffida e, in caso di mancato adempimento, notificargli un’intimazione di sfratto in modo che la questione venga risolta da un giudice.

All’udienza, il conduttore può:

  • presentarsi e proporre opposizione: a questo punto, muta il rito e si apre un procedimento finalizzato ad accertare le cause dell’opposizione;
  • presentarsi e pagare i canoni scaduti oppure chiedere un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per saldare la morosità;
  • non presentarsi affatto oppure presentarsi e non opporsi: in ipotesi del genere, il giudice, una volta accertata la morosità, emette l’ordinanza di convalida di sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile.

Inoltre, il locatore può chiedere al giudice di emettere anche un decreto ingiuntivo per condannare il conduttore al pagamento dei canoni arretrati e quelli che andranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

Ottenuta l’ordinanza di convalida, il proprietario deve notificare all’inquilino un atto di precetto per intimargli di rilasciare l’immobile entro 10 giorni. In assenza di un riscontro, l’ufficiale giudiziario si recherà personalmente presso l’immobile per immettere il locatore nel possesso del bene.

Attenzione però: a causa dell’emergenza sanitaria da Covid-19, il Governo ha previsto il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021. In altre parole, sebbene sia possibile notificare l’intimazione ed ottenere l’ordinanza di convalida, tuttavia l’esecuzione degli sfratti potrà avvenire solo a partire dal mese di luglio 2021.

Affitto in ritardo: vi è tolleranza del locatore?

Partiamo da un esempio.

Paolo concede a Marco l’affitto di un monolocale per 450 euro al mese. Dopo un po’ di tempo, Marco inizia a pagare i canoni in ritardo. Tale situazione dura per circa un anno, fino a quando Paolo, stufo della situazione, notifica a Marco un atto di sfratto.

Ebbene, secondo un filone giurisprudenziale, la condotta del locatore che accetta di ricevere il canone di locazione in ritardo (rispetto al termine pattuito) configura una sorta di tolleranza che gli impone, prima di procedere con lo sfratto, di comunicare al conduttore di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Si tratta di una condizione che, se inserita nel contratto, ne prevede la risoluzione qualora una delle parti non rispetti l’obbligo di pagamento così come concordato.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, in una recentissima pronuncia [1], ha sancito che l’inerzia del locatore nel richiedere i canoni scaduti non deve essere interpretata come tolleranza o accondiscendenza, né deve indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità. Ma non è tutto. Sempre secondo la Suprema Corte, il fatto che il locatore non solleciti l’adempimento del conduttore con una lettera di costituzione in mora, non gli impedisce di procedere con lo sfratto e citare l’inquilino dinanzi al giudice.

Quali sono i costi dello sfratto?

Il procedimento di sfratto comporta dei costi che ovviamente dipendono dalla durata e dal valore della causa. In particolare, parliamo delle seguenti spese:

  • marca da bollo da 27 euro;
  • contributo unificato: si tratta di una tassa necessaria per accedere alla giustizia il cui importo varia in base al valore della causa che, in materia di sfratti, si determina sommando i canoni non pagati. È prevista, comunque, una riduzione pari alla metà trattandosi di una procedura sommaria;
  • parcella dell’avvocato: qui, non si possono fare previsioni in quanto ogni professionista decide il proprio compenso. In linea teorica, possiamo dire che per uno sfratto per morosità dove il conduttore non presenta alcuna opposizione, il prezzo si aggira tra i 500 e i 1000 euro;
  • notifiche atti: variabili a seconda che ci si avvalga del servizio postale o dell’ufficiale giudiziario.

La bella notizia, tuttavia, è che il giudice, con la convalida di sfratto, può condannare il conduttore al pagamento delle spese anticipate dal locatore.


note

[1] Cass. civ. ord. n. 27955/2020 del 07.12.2020.

Autore immagine: pixabay.com


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4 Commenti

  1. L’ideale sarebbe buttarlo fuori di casa perché deve capire che le difficoltà che può avere lui posso averle anch’io proprietario che devo pagare il mio mutuo e magari in un periodo di crisi economica ho bisogno di entrate finanziarie. E se volevo metterla a disposizione gratuitamente l’avrei data a mio figlio che invece è andato a vivere altrove sapendo le esigenze familiari

  2. Scusami Ciro, capisco che ognuno di noi possa avere i suoi problemi e la propria rabbia, perché sicuramente questa pandemia ha buttato giù tanti di noi… Però bisogna anche mostrare un po’ di empatia e magari chiedersi perché quella persona non è riuscita a pagarti il mese e che probabilmente non può permettersi di andare altrove e quello che ha in tasca gli basta a mala pena per portare qualcosa sulla tavola.

  3. Nel periodo Covid, un mio amico che abitava nella casa in affitto dei miei genitori non riusciva a pagare mensilmente e allora i miei genitori gli hanno detto di pagare senza problemi non appena avrebbe avuto la possibilità. Ora, certamente, loro non hanno fatto pressioni e lui ha apprezzato riuscendo a pagare fino all’ultimo centesimo alla scadenza del contratto, seppur con un certo ritardo di diversi mesi

  4. Ci sono proprietari comprensivi e proprietari meno tolleranti… Ovvio, uno non va a fare i conti in tasca al locatore per capire che vuole cacciarti di casa per un ritardo perché ne ha bisogno o perché è tirchio e impaziente (come se uno non volesse pagare), però sarebbe anche un gesto altruistico andare incontro all’inquilino, soprattutto se ha chiesto una dilazione dei pagamenti e se è un giovane oppure un signore che si è ritrovato senza lavoro di punto in bianco

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