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Valore del bilancio consuntivo condominiale

16 Febbraio 2021
Valore del bilancio consuntivo condominiale

Per recuperare le quote condominiali degli anni pregressi, l’amministratore deve riportare i crediti nell’ultimo consuntivo che è titolo esecutivo contro i morosi. 

Una volta all’anno, l’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo. Nel consuntivo, viene esposto il riepilogo delle spese sostenute nel corso dell’ultimo anno. Insieme ad esso, è allegato di norma anche il piano di riparto delle predette spese tra i vari condomini. Il riparto segue le regole fissate nelle tabelle millesimi allegate al regolamento di condominio.

La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire più volte qual è il valore del bilancio consuntivo condominiale. Di tanto ci occuperemo qui di seguito, non prima di aver spiegato come deve avvenire la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del consuntivo. Ma procediamo con ordine.

Differenza tra bilancio preventivo e consuntivo

Il bilancio consuntivo è quello che viene redatto e approvato solo a fine esercizio, a spese quindi già eseguite. Nel bilancio consuntivo, si dà conto (dal che è conosciuto anche come rendiconto) delle entrate e delle spese registrate nell’esercizio che si è chiuso. La convocazione dell’assemblea per l’approvazione del consuntivo è un obbligo dell’amministratore, in mancanza del quale questi può essere revocato per giusta causa.

Il bilancio deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio con indicazione, nella nota sintetica esplicativa, della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».

Nel bilancio preventivo, invece, vengono indicate tutte le entrate e tutte le spese che caratterizzeranno l’esercizio che si apre. A differenza di quello consuntivo, non è obbligatorio. 

Il periodo di riferimento per il bilancio condominiale (sia esso preventivo o consuntivo) è l’anno condominiale, che può anche non coincidere con l’anno solare; in molti condomìni, per esempio, il periodo di gestione ha inizio con il giorno di accensione del riscaldamento, per terminare il giorno, precedente a questo, dell’anno successivo. 

Convocazione assemblea per approvazione consuntivo

Secondo alcune pronunce, la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio è valida solo se, all’avviso di convocazione, l’amministratore ha allegato la copia del registro di contabilità. 

Ciò in quanto, in mancanza di allegazione del suddetto documento, al singolo condòmino è preclusa la possibilità di verificare che la situazione patrimoniale indicata nel bilancio consuntivo sia effettivamente corrispondente a quella reale [1]. 

Come affermato dalla Cassazione [2], il registro, il riepilogo e la nota costituiscono parti inscindibili, dalla cui mancanza deriva l’annullabilità della delibera che approva il bilancio, indipendentemente dall’esercizio da parte del singolo condòmino del diritto ad esso spettante di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi delle spese. Scopo della norma è quello di garantire la massima trasparenza della gestione e di risolvere o evitare contestazioni in sede assembleare oltre a facili impugnazioni.

Non tutti sono di questa opinione. Ad esempio, secondo il tribunale di Roma [3], nel caso in cui l’amministratore condominiale convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, non sussiste un obbligo di allegare all’avviso di convocazione i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in seno all’assemblea. D’altra parte, ogni condomino ha la possibilità di esprimere il suo parere durante l’assemblea stessa, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione. 

Valore del bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo è prova del credito del condominio nei confronti del condomino moroso. Pertanto, producendo tale verbale innanzi al giudice, è possibile ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In assenza invece del consuntivo, il decreto ingiuntivo verrà ugualmente emesso ma non sarà provvisoriamente esecutivo (per cui il debitore avrà 40 giorni di tempo per pagare prima che inizi il pignoramento).

L’amministratore può agire anche nei confronti di chi non ha pagato le quote condominiali degli anni precedenti se riporta, nell’ultimo consuntivo, le somme da questi dovute. Come chiarito infatti dalla Cassazione [4], il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprese le eventuali morosità pregresse, è titolo di credito idoneo a richiedere tutte le somme, qualora non impugnato dal condomino.

Anche per le somme pregresse riportate in un bilancio successivo la delibera approvata è titolo esecutivo [5]. 

È del tutto ininfluente la mancata partecipazione del condomino all’assemblea che approva il bilancio.

Dunque, una volta che il consuntivo con le maggioranze prescritte sia stato approvato, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle stesse. Questa è operazione preliminare al via libera dell’assemblea, non successiva [6].

 


note

[1] Trib. Civitavecchia sent. 9 del 7 gennaio 2021. Tribunale di Roma sent. 20969/2016; Tribunale di Udine 211/2017 e Tribunale di Torino 3528/2017

[2] Cass. ord. n. 33038/2018.

[3] Tribunale Roma sent. n. 17535/2019. Si veda anche Tribunale Monza sez. II, 05/07/2016, n.1905: Non è viziata, né integra una lesione del diritto d’informativa, la delibera condominiale assunta dall’assemblea dei condomini a seguito di lettera di convocazione alla quale non siano stati allegati il bilancio preventivo e il bilancio consuntivo, atteso che né l’art. 66 disp. att. c.c., né alcun’altra norma, impongono all’amministratore di allegare all’avviso di convocazione dell’assemblea una copia dei bilanci oggetto di approvazione.

[4] Cass. ord. n. 3847/21.

[5] Compito del condominio, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, come nel caso specifico, era produrre il verbale di approvazione delle spese ed i relativi documenti (Cassazione 7569/1994). La delibera condominiale è titolo sufficiente del credito del condominio e lo legittima all’azione sempre, a meno che la stessa delibera non abbia perduto efficacia per esserne stata sospesa l’esecuzione dal giudice dell’impugnazione ex articolo 1137, comma 2 , Codice civile o per averne questi annullato gli effetti (Cassazione 19938/2012; Cassazione 7741/2017 ).

[6] Cass. sent. n. 3402/1981


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