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Uso spazi comuni in condominio: ultime sentenze

17 Febbraio 2021
Uso spazi comuni in condominio: ultime sentenze

Giurisprudenza sull’articolo 1102 del Codice civile: l’uso della cosa comune da parte dei condomini.

Indice

L’uso più intenso delle parti comuni non può essere fatto se comporta un danno per gli altri condomini

L’uso più intenso della cosa comune è consentito, ma questo non deve comportare una violazione dell’equilibrio statico e della sicurezza dello stabile, né prevaricare gli altri condomini dalla possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene. Nel caso vengano violati i predetti principi di gestione, non si assiste ad un uso più intenso, ma vera e propria occupazione abusiva delle parti comuni (fattispecie relativa a lavori realizzati da un condomino volti a chiudere il volume contenente la scala di accesso al condominio).

Cassazione civile sez. II, 08/01/2021, n.97

Il condomino ha diritto di fare un uso più intenso della cosa comune e apportare le relative modificazioni, sempre che da ciò non risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.

Cassazione civile sez. II, 24/11/2020, n.26703

Appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale dal singolo condomino: condizioni di legittimità

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n.25790

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Quest’ultimo fenomeno si verifica quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n.25790

Modifica alle cose comuni e divieti

Alle “modificazioni” consentite al singolo ex articolo 1102, comma 1, del Cc si applica il divieto – statuito espressamente dall’articolo 1120 del Cc in tema di innovazioni – di alterare il decoro architettonico del fabbricato, circostanza che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n.25790

In tema di condominio e di utilizzo della cosa comune da parte dei condomini, il disposto dell’art. 1102 c.c. è ne senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità più intensa (anche aggiuntiva) o semplicemente diversa da quella ricavata in concreto dagli altri comproprietari purché non venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso e a tal fine il singolo condomino può utilizzare o apportare alla cosa comune le modifiche del caso sempre sul presupposto che l’utilità non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima o a maggior ragione che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione.

Tribunale Pisa, 23/07/2020, n.711

Legittima la delibera che deliberi l’uso turnario dei parcheggi, se insufficienti per tutti i condomini

È legittima la delibera condominiale che, in caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le autovetture di tutti i condomini, decida di disciplinare una turnazione dei posti macchina, assicurando così ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze, ma ciò a condizione che l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenziati in diversi momenti.

Corte appello Torino sez. II, 16/09/2020, n.900

Sull’ammissibilità dell’uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari

In tema di comunione, l’uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l’utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l’utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri.

Qualora, pertanto, la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che – trattandosi di beni immobili – deve essere espresso in forma scritta “ad substantiam”.

Cassazione civile sez. II, 11/09/2020, n.18929

L’uso della cosa comune non deve precludere l’utilizzo paritetico degli altri condomini

Il pari uso della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., non va inteso nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun condomino, che avrebbe come conseguenza un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi della res comune. I limiti posti all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentire un uso paritetico, non impediscono al singolo condomino di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità.

Cassazione civile sez. II, 02/09/2020, n.18191

La destinazione della cosa comune

La destinazione della cosa comune – che, a norma dell’art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare, divenendo altrimenti illecito l’uso del bene – dev’essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l’uso della cosa, elementi giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.

In particolare, in mancanza di accordo unanime o di deliberazione maggioritaria circa l’uso delle parti comuni, la destinazione di queste ultime, rilevante ai fini del divieto di alterazione ex art. 1102 cit., può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini e, cioè, dall’uso ultimo voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione, che il giudice di merito deve accertare.

Cassazione civile sez. II, 28/08/2020, n.18038

La destinazione della cosa comune – che, a norma dell’articolo 1102 del Cc, ciascun partecipante alla comunione non può alterare, divenendo altrimenti illecito l’uso del bene – dev’essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l’uso della cosa, elementi giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.

Cassazione civile sez. II, 28/08/2020, n.18038

La nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo

La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.

Cassazione civile sez. II, 28/08/2020, n.18038

Non costituisce abuso l’apposizione di una vetrina sul muro comune in corrispondenza del proprio locale commerciale

L’apposizione di una vetrina o mostra sul muro comune perimetrale, da parte di un condòmino, in corrispondenza di un proprio locale destinato ad esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius possidendi, a tutti i condòmini, se effettuata nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c..

Cassazione civile sez. II, 28/08/2020, n.18038

Condominio: definizione di “pari uso”

In tema di condominio negli edifici il pari uso della cosa comune non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo dovendosi ritenere conferita dalla legge a ciascun partecipante la più intensa utilizzazione a condizione che sia compatibile con i diritti degli altri. Se si prevede che gli altri condomini non faranno un uso identico della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima perché gli interessi altrui costituiscono l’unico limite al godimento cui hanno diritto i compartecipanti.

Tribunale Roma sez. V, 16/07/2020, n.10487

L’installazione dell’ascensore può essere effettuata anche da singoli condomini

L’installazione di un ascensore ben possa avvenire per iniziativa non solo assembleare (con imputazione dell’opera all’intera collettività, anche con riferimento alla ripartizione di costi ed in tal caso si applica l’art. 1120 c.c.) ma anche di gruppi di condomini ovvero di un solo condomino, in questo caso con imputazione dell’opera e dei relativi costi ai soli condomini “promotori” e nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. quanto all’utilizzo di parti comuni per la realizzazione dei manufatti.

E’ pur vero che l’installazione di un ascensore costituisce un’innovazione poiché, con tale intervento, si pone in essere non solo una maggiore utilizzazione ma anche una modifica strutturale di parti comuni: in genere della tromba delle scale e dei pianerottoli. Ma è anche vero che, secondo quanto affermato da parte della giurisprudenza che si ritiene di poter condividere, le innovazioni della cosa comune rientrano nell’ambito di operatività dell’art.1120 c.c. ante novella e richiedono, pertanto, la maggioranza qualificata ivi contemplata, solo ove comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini anche dissenzienti su base millesimale, mentre qualora (come nella specie) non debba farsi luogo ad un riparto di spesa (anche a carico dei dissenziente), per essere stata questa assunta interamente da un gruppo di condomini, trova applicazione la norma di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni.

Tribunale Roma sez. V, 09/06/2020, n.8322

(Ab)uso della cosa comune: condizioni di liceità

In tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (sulla base di tale principio il tribunale ha ritenuto che la condotta di trasformazione dell’androne del palazzo da spazio di ingresso all’intero fabbricato, ovvero parte necessaria delle scale comuni di accesso alle singole unità immobiliari, separate, tramite lo stesso, dall’esterno cioè dalla via pubblica, in luogo di custodia e ricovero dell’autoveicolo di un comproprietario, e, quindi, ad uso esclusivo, come una sorta di garage costituisse atto illegittimo essendo in tal modo alterata la predetta destinazione della cosa comune che viene sottratta al godimento degli altri condomini).

Tribunale Reggio Calabria sez. II, 04/06/2020, n.578

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti usi secondo il loro diritto. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Le condizioni di uso della cosa devono necessariamente coesistere, onde a rendere illecito l’uso è sufficiente anche la sola alterazione della cosa, determinata non solo dal mutamento della funzione, ma anche dal suo scadimento a deteriore condizione.

Corte appello Bologna sez. I, 13/05/2020, n.1244

Il singolo condomino ha diritto di aprire una finestra sul muro comune

Il singolo condomino ha diritto di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio e, perciò, nel caso dei muri perimetrali – sia esterno che interno – dell’edificio condominiale, di apportarvi modificazioni (come aperture ulteriori o di dimensioni o forma non corrispondenti a quelle già esistenti) che gli garantiscano una qualunque utilità aggiuntiva rispetto a quelle godute dagli altri condomini, a condizione – beninteso – che 1: non venga limitato il diritto di costoro all’uso del muro; 2: non ne venga alterata la normale destinazione; 3: tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio.

In particolare, gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c., e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni.

Tribunale Roma sez. V, 20/05/2020, n.7424

Apposizione di insegne e uso della cosa comune

L’apposizione di insegne, ove realizzata conformemente ad eventuali regolamenti amministrativi sulle affissioni e fatto salvo il disposto dell’art. 1120 u.c. c.c., costituisce un normale esercizio del diritto di usare la cosa comune, ex art. 1102 c.c., ed il divieto “di fare varianti … alle facciate dell’immobile”, previsto dal regolamento condominiale, non preclude tale uso, non costituendo l’apposizione di un’insegna (nella specie di dimensioni contenute) una variante alla facciata dell’immobile, quantomeno non rinvenendosi in tale disposizione un interesse meritevole di tutela risultante da un’espressione chiara, non suscettibile di dare luogo ad incertezze.

Corte appello Torino sez. II, 19/05/2020, n.537

Uso esclusivo della cosa comune da parte del comproprietario

In tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell’intero immobile a opera del comproprietario e di destinazione dello stesso a utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all’altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto a una corrispondente indennità.

Tribunale Roma sez. V, 06/04/2020, n.5778

Condominio: l’uso abusivo della cosa comune provoca ex se un pregiudizio

L’art. 1102 c.c. non individua come limite all’uso della cosa comune da parte del singolo comproprietario il non cagionar un concreto pregiudizio agli altri. Pregiudizio che quindi sussiste in re ipsa, quale portato dell’illegittimo utilizzo della cosa comune. Per cui la mancata allegazione di un concreto pregiudizio in capo al singolo non costituisce motivo di rigetto della domanda.

Tribunale Milano sez. IV, 06/03/2020, n.2049

Beni in condominio: il singolo condomino può trarre maggiore vantaggio dal bene purché non ne alteri la destinazione o il diritto al pari uso dagli altri condomini

In tema di beni in condominio, il singolo condomino ha diritto a trarre maggiore vantaggio e utilità dal bene di proprietà o  che abbia in uso purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte degli altri condomini.

(Nel caso di specie si trattava di un usufruttuario di un giardino di un’abitazione privata che intendeva costruire un box e poiché dalla planimetria allegata alla scrittura privata con la quale aveva acquistato dal proprietario il diritto di usufrutto  emergeva la presenza di altri box e che l’area era già destinata al transito veicolare veniva accertato e dichiarato il diritto di usufrutto con facoltà di realizzarvi un garage- box).

Corte appello Roma sez. IV, 02/03/2020, n.1566

È consentito l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino anche per fini esclusivamente propri

È consentito l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino anche per fini esclusivamente propri e di modo da trarne ogni possibile utilità, a condizione che ciò avvenga nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., ovvero che non ne sia alterata la destinazione e che venga consentito l’uso paritetico agli altri condomini, anche nel caso in cui tale utilizzo tra tutti i soggetti non possa essere identico .

Cassazione civile sez. II, 16/12/2019, n.33154

Posti auto di proprietà comune e principio della parità di tutti i condomini nell’uso della cosa comune

In tema di  condominio e di utilizzo dei posti auto di proprietà comune, vige il principio della parità di tutti i condomini nell’uso della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c, – nel caso di specie nell’uso dello spazio comune, attraverso la suddivisione in più posti auto in modo turnario nel caso in cui il numero dei posti auto complessivo sia insufficiente a fronteggiare tutte le richieste – dovendo al riguardo essere considerato che l’art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Pertanto, qualora a seguito di legittimi frazionamenti e di proliferazione di unità immobiliari i posti auto –  prima assegnati a titolo personale ai condomini –  non siano più sufficienti a permettere a tutti condomini il loro utilizzo, sarà necessario prevedere una corretta turnazione nel loro utilizzo.

Tribunale Roma sez. V, 13/12/2019, n.23958



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