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Rendiconto condominiale: si può impugnare?

15 Giugno 2021 | Autore:
Rendiconto condominiale: si può impugnare?

Contestazione della delibera di approvazione del bilancio condominiale: quando è possibile ricorrere al giudice? Cos’è il bilancio preventivo?

La vita condominiale è scandita da diverse tappe: alcune sono facoltative, altre invece costituiscono un vero e proprio obbligo. Per legge, l’amministratore è tenuto a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto della propria gestione. In pratica, almeno una volta all’anno, i proprietari devono riunirsi per approvare il più importante documento della compagine condominiale, ovverosia il bilancio. Si tratta del documento che contiene tutte le spese sostenute durante l’anno precedente, con imputazione a ciascun proprietario in ragione del criterio di ripartizione adottato (in genere, quello per millesimi).

Si può impugnare il rendiconto condominiale? Sin da subito, occorre ricordare che il bilancio condominiale è approvato con deliberazione adottata a maggioranza dei proprietari. Di conseguenza, se tale documento fosse impugnabile, si dovrebbero seguire le normali regole sul ricorso avverso le delibere condominiali. Il problema si pone in modo particolare per il rendiconto in quanto esso rappresenta un prospetto di ciò che è già avvenuto, a differenza del rendiconto preventivo, che invece anticipa quelle che saranno le future spese. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme se è possibile impugnare un rendiconto condominiale.

Rendiconto condominiale: cos’è?

Il rendiconto condominiale (o rendiconto consuntivo) non è altro che il bilancio dell’esercizio condominiale appena conclusosi.

È definito anche bilancio consuntivo in quanto in esso è presente il riepilogo di tutte le spese sostenute dal condominio nel corso dell’anno precedente.

Il rendiconto consuntivo è come un estratto conto in cui le spese sono elencate in ordine cronologico e possono essere raggruppate per voci di spesa.

Le spese sostenute sono poi suddivise per singola unità immobiliare e ripartite secondo le tabelle millesimali di riferimento.

Rendiconto preventivo: cos’è?

Al rendiconto (o bilancio) preventivo si contrappone il rendiconto (o bilancio) preventivo, che è invece il documento che anticipa le spese da affrontare nell’anno contabile che comincia.

Generalmente, il bilancio preventivo si redige sulla base di quello approvato l’anno precedente tenendo conto dell’eventuale incremento dei prezzi e, naturalmente, delle possibili nuove modifiche da apportare al condominio.

Bilancio condominiale: si può impugnare?

Il bilancio consuntivo del condominio può essere oggetto di impugnazione da parte dei proprietari? Tenuto conto che tale documento è approvato dall’assemblea con la propria delibera, impugnare il bilancio significa, di fatto, ricorrere in tribunale contro la decisione che ha approvato il rendiconto. Da tanto dovrebbe derivare la normale impugnabilità del bilancio, atteso che esso è equiparabile a una comune deliberazione.

In linea di massima, è così: il rendiconto condominiale si può impugnare. Il punto è che i poteri del giudice non possono estendersi fino a mettere in discussione le spese che, in passato, sono già state autorizzate dall’assemblea e non sono state tempestivamente impugnate dai condòmini che ne avevano interesse.

Insomma: una volta impugnato tempestivamente il bilancio consuntivo, il giudice può valutare se la spesa è stata correttamente ripartita, se quella spesa poteva essere deliberata o ratificata dall’assemblea, ma non può spingersi a dire se fosse giusto, nel merito, approvare quella spesa piuttosto che quella inferiore o maggiore.

Come spiegheremo nel prossimo paragrafo, il sindacato del giudice è limitato alla valutazione della legittimità dell’atto e non al merito della scelta.

Impugnazione bilancio: quali sono i poteri del giudice?

Secondo la Corte di Cassazione [1], la deliberazione dell’assemblea che approva il rendiconto condominiale può essere impugnata dai condòmini assenti e dissenzienti nell’ordinario termine di trenta giorni stabilito dalla legge, termine che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’impugnazione del rendiconto, però, non può essere fatta per ragioni di merito ma solo per ragioni di legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati in passato dalla maggioranza.

In altre parole, le scelte effettuate dall’assemblea sono sovrane e possono essere contestate solamente se sono state adottate in modo difforme alla legge e non anche per il loro specifico contenuto.

In questo senso, anche la giurisprudenza di merito [2], secondo cui l’intervenuta approvazione, da parte dell’assemblea condominiale, dei rendiconti consuntivi costituisce un atto vincolante, con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione, superabile soltanto previa impugnazione, per errore di fatto o dolo, delle singole poste incriminate.

In buona sostanza, la delibera che approva il bilancio si può sì impugnare, ma solo se essa presenta vizi di legittimità (ad esempio, è stata adottata senza il necessario quorum oppure in assenza di notifica agli aventi diritto); con l’impugnazione, però, non è possibile contestare quelle voci di spesa che sono già state approvate in passato. Ciò perché il bilancio è la fotografia delle spese già effettuate in ragione dei costi sostenuti per la gestione condominiale.

Se in passato era stato approvato un lavoro di manutenzione straordinaria e il bilancio ne riporta il relativo capitolo di spesa, non si potrà impugnare il rendiconto chiedendo al giudice, ad esempio, di annullare o rivedere quel costo, in quanto, per fare ciò, si sarebbe dovuto agire contro la delibera che approvava l’intervento che ha poi giustificato l’esborso.


note

[1] Cass., sent. n. 5254 del 4 marzo 2011.

[2] Trib. Roma, sent. del 26 aprile 2019.

Autore immagine: canva.com/


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