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Affitto scaduto e tassazione dei canoni pagati

17 Febbraio 2021
Affitto scaduto e tassazione dei canoni pagati

Affitto prolungato di fatto: va comunicato all’Agenzia delle Entrate? Si paga la cedolare secca?

Potrebbe succedere che, in occasione dell’imminente rinnovo del contratto di locazione, il locatore invii la lettera di disdetta all’inquilino e che questi, ciò nonostante, continui ad occupare l’immobile anche dopo la scadenza, versando però i relativi canoni. Cosa succede in tali casi? Ci sono due questioni da affrontare. La prima è di carattere civilistico e attiene ai rapporti tra le parti: la prosecuzione di fatto del rapporto di locazione può considerarsi come una tacita rinuncia alla disdetta e, quindi, un rinnovo automatico? La seconda invece è di carattere fiscale e attiene ai rapporti con l’Agenzia delle Entrate: qual è la tassazione dei canoni pagati ad affitto scaduto? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Prosecuzione di fatto dell’affitto e rinnovo tacito

Secondo la giurisprudenza [1], il fatto che, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore continui ad occupare l’immobile e il locatore a percepire da questi i relativi canoni, pur senza agire nei suoi confronti per il rilascio dell’appartamento, non configura un rinnovo tacito del contratto.

Se il locatore ha manifestato con la disdetta la volontà di terminare il rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile. La percezione dei canoni da parte del locatore dopo la disdetta contrattuale del conduttore non può interpretarsi come volontà di rinunciare alla disdetta, rinnovando l’affitto.

Resta pur sempre l’obbligo di dichiarare al Fisco tali proventi per quanto percepiti a contratto già scaduto. Vedremo a breve come fare.

C’è comunque da dire, sul punto, che il fatto di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto, obbliga comunque l’inquilino a versare i canoni per come concordati inizialmente con il locatore. Lo stesso abbandono dell’abitazione, senza però la riconsegna delle chiavi o la liberazione dello stesso dagli arredi non è sufficiente ad interrompere la maturazione dei canoni mensili. L’inquilino si libera dall’obbligazione solo lasciando completamente libero l’appartamento da cose e da persone e, nello stesso tempo, rimettendo il locatore nel relativo possesso (ciò che si realizza con la materiale riconsegna delle chiavi).

Prosecuzione dell’affitto e tassazione dei canoni di locazione

Vediamo ora come vanno dichiarati i canoni di locazione che il locatore percepisce a contratto già scaduto.

Il proprietario dell’appartamento è tenuto a trasmettere, all’Agenzia delle Entrate, il modello RLI per comunicare la prosecuzione “forzata” della locazione. Tale trasmissione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. 

Con tale modello il locatore può confermare l’opzione per la cedolare secca, se già sfruttata in precedenza, trattandosi comunque di canoni da locazione abitativa.

Anche l’indennità di occupazione versata dall’inquilino dopo la scadenza del contratto, in quanto indennità sostitutiva di reddito fondiario, ex articolo 6 del Tuir (Dpr 917/1986), conserva il medesimo trattamento dei canoni di locazione, anche ai fini della cedolare secca.

Al contrario, se l’inquilino si è reso moroso prima della scadenza del contratto, i relativi canoni vanno comunque dichiarati dal locatore nella propria dichiarazione dei redditi fino a quando il contratto non è scaduto o fino a quando non notifichi la citazione per convalida di sfratto per morosità. Tanto per fare un esempio, se il conduttore non ha versato le ultime tre mensilità, su di esse vanno comunque versate le relative imposte.  

Prosecuzione di fatto del contratto di locazione: ultime sentenze

In materia di locazione, la rinnovazione tacita del contratto postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore dopo la scadenza e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Qualora quest’ultimo abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio. In tale evenienza, infatti, occorre un comportamento positivo idoneo a evidenziare una nuova volontà del locatore, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Tribunale Roma sez. VI, 12/11/2019, n.21755

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’ art. 1597 c.c. , postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Corte appello , Reggio Calabria , sez. lav. , 06/10/2020 , n. 639

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, disciplinata dall’ art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione da parte del conduttore nonché la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Qualora il locatore abbia comunicato la disdetta, la rinnovazione non può desumersi dal mero protrarsi della situazione di fatto di detenzione del conduttore e dal fatto che il locatore percepisca il canone, atteso che, ai fini della rinnovazione, è necessario un comportamento positivo idoneo ad evidenziare in modo inequivoco una nuova volontà contraria a quella manifestata nel senso della cessazione del rapporto.

Tribunale , Roma , sez. VI , 24/01/2020 , n. 1813 


note

[1] Tribunale , Roma , sez. VI , 24/01/2020 , n. 1813 Tribunale Roma sez. VI, 12/11/2019, n.21755 Corte appello , Reggio Calabria , sez. lav. , 06/10/2020 , n. 639.


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