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Infiltrazioni box da giardino pensile privato: chi paga?

17 Febbraio 2021
Infiltrazioni box da giardino pensile privato: chi paga?

Ripartizione delle spese nel caso in cui il cortile condominiale funga da copertura di un immobile.

Un nostro lettore è proprietario di un garage all’interno del quale sono apparse delle vistose macchie d’umidità. Le stesse sono state determinate dal deterioramento della guaina di impermeabilizzazione del giardino sovrastante di proprietà del condominio, che funge anche da tetto e quindi da copertura al garage stesso. Ci chiede pertanto chi paga per le infiltrazioni al box derivanti dal giardino pensile privato. Come si ripartiscono i relativi costi?

La questione – che coinvolge sia i casi in cui il piano di calpestio, con funzione di copertura, sia di proprietà dell’intero condominio che di un unico condomino – si risolve sulla base della regola sancita dall’articolo 1125 del Codice civile. Tale norma è stata di recente oggetto di una pronuncia emessa dal tribunale di Roma [1]. Il giudice della capitale ha spiegato come debba avvenire la ripartizione delle spese nel caso in cui il cortile condominiale funga da copertura di un immobile, nella specie un garage. Cerchiamo di fare il punto della situazione 

Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Partiamo dalla norma contenuta nel citato articolo 1125 del Codice civile. In base ad essa, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti: in particolare, restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Questo significa, sul piano pratico, che il proprietario del piano di sopra che funge da copertura – tanto nell’ipotesi in cui questi sia il condominio che un singolo condomino – è tenuto ad affrontare le spese per il rifacimento della struttura, quella cioè da cui è originata la perdita (si pensi ad esempio alla impermeabilizzazione, al rifacimento della guaina che funge da insolente, ecc.; invece, il proprietario del locale sottostante dovrà farsi carico della tinteggiatura e di eventuali decori sul soffitto che siano stati rovinati dalle perdite d’acqua.

Infiltrazioni nel garage provenienti dal giardino: chi paga?

Questi principi vanno applicati anche nel caso in cui le infiltrazioni coinvolgano un garage o un box auto coperto da un cortile condominiale o da un giardino privato.

In questo caso, come chiarito nella sentenza in commento emessa dal tribunale di Roma, i costi di manutenzione della parte della struttura complessa, identificabile con il pavimento del piano superiore, spetteranno a chi, con il suo uso esclusivo, renda necessaria la manutenzione e, quindi, al proprietario dell’area. Anche i costi d’impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile dovranno essere addebitati al relativo proprietario. Se dunque, titolare del cortile è il condominio, i costi di riparazione del piano di calpestio vanno ripartiti tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi; se, invece, il giardino che funge anche da copertura dei box auto è privato, la spesa per la riparazione della perdita è ad esclusivo carico del relativo proprietario. 

Nello stesso tempo, però, il cortile non serve soltanto come transito per i relativi proprietari, ma anche come copertura del locale sottostante. Ragione per cui da ciò discende l’obbligo per il proprietario del locale sottostante (il garage) di affrontare le spese necessarie per la pitturazione dei soffitti.  

Nel caso in cui la copertura sia di proprietà condominiale, l’assemblea potrà deliberare solo sulle opere di propria pertinenza, ripartendone i relativi costi: ossia il rifacimento della pavimentazione e dell’impermeabilizzazione; non può invece ripartire anche i costi di pitturazione del soffitto che competono solo al proprietario dell’area sottostante.

Un’azione legale contro il proprietario del locale sovrastante non potrebbe mai essere d’intralcio alla vendita del garage, trattandosi di un giudizio che continuerà a produrre i propri effetti solo tra le parti in causa, nel caso di specie il precedente titolare che abbia subito un danno personale da tale situazione. 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 665/21 del 14.01.2021.


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