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Comunicazione dell’atto di vendita all’amministratore di condominio

17 Febbraio 2021
Comunicazione dell’atto di vendita all’amministratore di condominio

Chi vende un appartamento deve inviare all’amministratore di condominio l’atto di vendita che è stato firmato?

Un lettore ha appena venduto un appartamento inserito in un condominio. L’atto di vendita riporta chiaramente il prezzo che è stato versato dall’acquirente. Ora, però, l’amministratore di condominio pretende di avere copia del rogito per aggiornare l’anagrafica condominiale. A tanto si oppone il venditore che vorrebbe lasciare riservata l’informazione sul corrispettivo ricevuto. Può farlo? È dovuta all’amministratore di condominio la comunicazione dell’atto di vendita? La questione è stata già oggetto di alcuni chiarimenti. Ecco cosa bisogna fare, nel caso di compravendita, per mettersi in regola con il condominio.

L’amministratore può pretendere di sapere il nome dell’acquirente?

L’articolo 1130 del Codice civile, al primo comma, n. 6, così come rinnovato dalla riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) indica tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio). 

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili». 

Dal tenore letterale della norma sembra sufficiente che il condomino venditore, in caso di variazione, invii all’amministratore comunicazione scritta con tutte le precisazioni richieste. Tuttavia, poiché l’inottemperanza della tenuta del registro di anagrafe condominiale è – dal nuovo articolo 1129 del Codice civile – considerata come una grave irregolarità da parte dell’amministratore, questi potrebbe chiedere al condomino la documentazione (anche, ad esempio, il certificato catastale) comprovante i dati, per avere certezza della loro validità. Dunque, è diritto dell’amministratore avere un documento scritto che sancisca con certezza il passaggio di proprietà e le generalità del nuovo condomino.

Ciò ovviamente non solo al fine di effettuare correttamente le comunicazioni circa le convocazioni in assemblea ma anche per individuare il soggetto passivo contro cui agire in caso di recupero delle quote condominiali non versate.

L’importanza della comunicazione all’amministratore della compravendita

C’è un’altra importante ragione per cui è bene che le parti comunichino al più presto, all’amministratore di condominio, i dati dell’acquirente, nuovo condomino. Da questo momento, infatti, scatta la responsabilità solidale prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile per i debiti con il condominio. Tale norma stabilisce che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

In buona sostanza, sia per l’anno precedente che per quello in corso rispetto alla comunicazione della compravendita fatta all’amministratore, c’è una responsabilità sia dell’acquirente che del venditore per i debiti da quest’ultimo lasciati con il condominio. Pertanto, prima viene effettuata tale comunicazione, prima cessa tale responsabilità solidale.

Può l’amministratore pretendere una copia del rogito notarile di compravendita?

L’amministratore ha diritto a prendere nota della compravendita, pretendendo un atto ufficiale e non una semplice comunicazione (scritta o verbale) proveniente dalle parti, comunicazione che ben potrebbe essere errata o falsa. 

Tuttavia, per garantire la segretezza di alcuni dati contenuti nel rogito – tra cui appunto il prezzo di vendita – le parti possono farsi consegnare dal notaio una sorta di minuta, ove sono riportate solo le informazioni necessarie all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. In questo modo, si soddisfano da un lato l’esigenza dell’amministratore di ottenere la comunicazione dell’atto di vendita da fonte certa e dall’altro lato la privacy delle parti.



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