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Condizionatore in condominio: regole

19 Febbraio 2021
Condizionatore in condominio: regole

Autorizzazioni comunali, assemblea e amministratore di condominio: quando il condizionatore può essere installato sulla facciata dell’edificio e quando lede l’estetica del palazzo.

Prima di installare un condizionatore in condominio sarà bene conoscere tutte le regole che disciplinano l’utilizzo di tali strumenti. Regole che coinvolgono innanzitutto il rispetto di eventuali normative locali e, in secondo luogo, i rapporti con gli altri condomini. Anche se il condizionatore viene installato sul balcone di proprietà privata, lo stesso deve rispettare i vincoli predisposti a tutela del paesaggio, della sicurezza e dei diritti di quanti vivono all’interno dello stesso edificio.

Ma procediamo con ordine: ecco le regole sul condizionatore in condominio.

Autorizzazione comunale

Prima di installare un condizionatore, controlla se non sia richiesta l’autorizzazione comunale; è pertanto consigliabile verificare preliminarmente presso l’ufficio tecnico del Comune se è necessario l’espletamento di questa formalità. 

Non capita di rado che gli enti locali abbiano una normativa diversa tra loro e che alcuni di questi richiedano una sorta di licenza. Tanto per fare un esempio, in Sicilia, le Sezioni Unite del Consiglio di Giustizia Amministrativa hanno stabilito [1] che l’ancoraggio di un condizionatore d’aria a un muro esterno va considerato installazione d’impianto tecnologico al servizio di edifici già esistenti e, pertanto, ai sensi dell’articolo 5 della legge regionale 10/8/1985, n. 37, richiede autorizzazione; in caso contrario, il proprietario subisce sanzioni pecuniarie.

Il decoro architettonico

Si può installare un condizionatore sia sul proprio balcone, che sulla facciata verticale dell’edificio (ad esempio, sotto la finestra) o, in alcuni casi, sul lastrico solare (ossia la terrazza condominiale). Nelle ultime due ipotesi, si tratta di un bene comune, utilizzabile da tutti i condomini nei limiti del pari uso e del rispetto della destinazione del bene. Quindi, sarà bene consentire anche agli altri di fare altrettanto e, laddove possibile, privilegiare il balcone rispetto alla facciata.

È necessario però che l’installazione non crei una lesione al decoro architettonico dell’edificio, decoro da valutare alla luce delle sue attuali condizioni. Pertanto, se alcuni condomini hanno già installato manufatti di questo tipo, non si potrà impedire agli altri di fare altrettanto.

Sul balcone è di certo meno contestabile la presenza del condizionatore. Tuttavia sarà sempre bene verificare che il regolamento condominiale non preveda dei limiti a riguardo. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe impedire di installare un condizionatore sul balcone.

In ogni caso, l’installazione del condizionatore non richiede la previa autorizzazione dell’assemblea, anche quand’anche effettuata sulla facciata del palazzo. Resta salvo il diritto dei condomini di agire per la rimozione se il condizionatore pregiudichi l’edifico o l’altrui sicurezza.

Sintetizzando quanto appena detto possiamo così concludere: l’installazione, sul muro perimetrale coincidente con la proprietà esclusiva di un condomino, di un condizionatore d’aria rientra fra gli usi consentiti della cosa comune e teoricamente può essere effettuata senza autorizzazione dell’assemblea. Il tutto sempre che il regolamento del condominio non vieti tale installazione. 

Se si ha ragione di temere che, per le dimensioni dell’impianto o per l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio, dall’innovazione potrebbe derivare l’alterazione del decoro architettonico, è consigliabile trasmettere all’amministratore un disegno della parte visibile, affinché lo sottoponga all’assemblea per l’approvazione o per l’introduzione di eventuali modifiche; ciò per evitare di essere coinvolti in eventuali liti giudiziarie (l’autorizzazione è in ogni caso necessaria se richiesta dal regolamento). 

Condensa

Il tribunale di Padova [2] ha considerato legittimo il foro praticato nel muro comune per farvi passare un tubo che smaltisca la condensa prodotta da un condizionatore d’aria, ma illegittimo l’innesto del tubo di scarico nel pluviale condominiale, perché così facendo si verrebbe ad alterare la funzione di questa parte comune dell’edificio, che è quella di provvedere allo smaltimento delle sole acque meteoriche.

Sicurezza e responsabilità

Ciascun condomino è responsabile dei danni procurati dal condensatore. Per cui se lo stesso viene montato maldestramente dall’installatore la responsabilità in caso di caduta e danni a terzi resta pur sempre in capo al proprietario che, a tutto voler concedere, potrà poi rivalersi contro il tecnico, sempre che dimostri una colpa in capo a quest’ultimo. 

Condizionatore in caso di affitto

La manutenzione ordinaria del condizionatore spetta all’inquilino (ad esempio, la pulizia dei filtri). Il locatore dovrà farsi carico di tutti gli interventi straordinari, come la sostituzione di parti meccaniche dovute all’invecchiamento della macchina.

Rumori

Se le immissioni rumorose provenienti da un condizionatore d’aria superano la normale tollerabilità si può chiedere la rimozione dell’impianto [3]. 

L’uso, anche notturno, di questo tipo d’impianto, è sufficiente a realizzare il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, previsto dal Codice penale, anche qualora manchi la prova che il disturbo sia stato avvertito da più condomini, essendo sufficiente che «il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa» [4]. 

Più di recente, la Suprema Corte [5] ha precisato che il reato non sussiste se i rumori prodotti dall’impianto arrecano disturbo ai soli occupanti di un appartamento e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione o nelle zone circostanti; in tale ipotesi, infatti, il disturbo viene arrecato a un numero definito di persone e non ad un numero indeterminato di soggetti, per cui il fatto non costituisce reato ma semplice illecito civile, per il quale si è legittimati a chiedere il risarcimento del danno.


note

[1] Decisione n. 682 del 13/12/1993

[2] Trib. Padova sent. n. 352 del 22/2/2011.

[3] Corte di Cassazione 22/8/2003, n. 12343

[4] Corte di Cassazione 12/7/2005, n. 34240

[5] Corte di Cassazione sent. n. 270 dell’11/1/2012


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