Manutenzione facciata condominiale: ultime sentenze

Lavori straordinari in condomino: responsabilità e ripartizione spese. 

L’approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo dell’obbligo di contribuire alle spese

La carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove non sia comunque in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, può in astratto incidere sulle condizioni necessarie all’emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, ma non può comportare l’infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini morosi obbligati ex artt. 1123 e ss. c.c..

Cassazione civile sez. VI, 24/09/2020, n.20003

Ripartizione spese manutenzione facciata

Con riguardo alla natura condominiale o meno delle parti esterne dei balconi e della conseguente ripartizione delle spese di riparazione, mentre per le spese concernenti la parte orizzontale del balcone a castello si fa riferimento all’art. 1125 c.c., la parte verticale, inserendosi nella facciata, è ritenuta, invece, di proprietà comune e, quindi, le spese per gli interventi di manutenzione della stessa devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

Tribunale Palermo sez. II, 08/06/2020, n.1648

Rifacimento facciata condominiale. Benefici fiscali e ratifica dell’assemblea delle spese autorizzate dai condomini

In caso di mancata nomina dell’amministratore, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., ha sempre il potere di ratificare la spesa effettuata direttamente da parte di alcuni condomini in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti. Ne consegue che, in caso di ritardo nella partecipazione delle spese di riparazione e la conseguente impossibilità di documentarle, non spetta il risarcimento per la mancata fruizione dei benefici fiscali.

Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10845

Ripartizione spese manunzteiozne in caso di vendita dell’appartamento

In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012).

Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n.15547

L’obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell’acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l’anno solare. È il condominio creditore a dover provare l’inerenza del credito all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

 Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n.7395

In caso di lavori urgenti, l’amministratore del condominio può procedere senza delibera assembleare

In tema di opere su parti comuni, l’amministratore, senza previa delibera assembleare, può affidare ad una ditta l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria esclusivamente se aventi carattere urgente: così, spetta all’intero condominio retribuire la ditta, senza potersi rivalere sull’amministratore “unico” committente. E’, quindi, illegittima, e va pertanto riformata, la sentenza di merito con cui, accertata l’esecuzione di lavori sulla facciata condominiale sulla base di relativo incarico da parte del solo amministratore, venga disposto, a carico dello stesso (amministratore), l’obbligo di versare il saldo ingiunto con apposito decreto ottenuto dalla ditta esecutrice e già oggetto di opposizione del Condominio, rigettata in primo ed in secondo grado.

Cassazione civile sez. II, 02/02/2017, n.2807

Innovazioni e opere in genere sulle parti comuni

Nel diritto vigente non è apprestata una tutela della facciata condominiale (che spesso coincide con il muro perimetrale, di cui all’art. 1117 n. 1, c.c.) in modo astratto e in via generale, quanto piuttosto nei soli casi in cui il condominio ne faccia uso illegittimo, compromettendone l’aspetto esteriore, con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (art. 1120, comma 2, c.c.), con opere che rechino ad essa danno (art. 1122, comma 2, c.c.), o, in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell’aspetto architettonico dell’edificio (art. 1127, comma 3, c.c.). Conseguentemente, ove l’intervento deliberato dall’assemblea non integri “innovazione”, ma rimanga nei limiti di una manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 3, c.c., al tribunale non è consentita alcuna verifica del profilo concernente il decoro dell’edificio, essendo di regola il controllo giudiziario sulle deliberazioni assembleari di cui all’art. 1137 c.c. ristretto all’ambito della legittimità, e non del merito.

Tribunale Salerno, 16/12/2008