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Cornicioni, distanze e condominio: ultime sentenze

19 Febbraio 2021
Cornicioni, distanze e condominio: ultime sentenze

Lavori, ripartizione della spesa e responsabilità: tutte le norme che regolano i cornicioni di un edificio. 

Per innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. si intendono le modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino la destinazione originaria del bene. La nozione rimanda ad un concetto di novità in senso profondo e radicale escludendo che qualsiasi modifica materiale costituisca un’innovazione. In particolare, non integrano un’ipotesi di “innovazione” le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento del bene già esistente, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione. Non rientrano nella categoria delle innovazioni gli interventi di manutenzione straordinaria, essendo necessari per ripristinare l’efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte modifiche migliorative. Il semplice utilizzo di un materiale diverso o di una diversa tipologia di impianto non è quindi di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione. Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea quello di decidere, in base al principio maggioritario, di apportare modifiche al servizio comune anche avvalendosi dei progressi tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche che il mercato offre. Ciò detto, i cornicioni rappresentano un elemento tipico della facciata e l’applicazione di strutture prefabbricate in polistirolo consente -in maniera più rapida ed economica rispetto agli strumenti utilizzati nell’edilizia tradizionale-di decorare la parete esterna. È vero che tali elementi hanno una mera funzione estetica e non sono strettamente indispensabili, ma ciò non è sufficiente per qualificare l’intervento in termini di innovazione né tanto meno per ritenere l’opera voluttuaria.

Tribunale Modena sez. I, 08/02/2019, n.202

Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere -dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo). Con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell’appartamento, ovvero le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 cod. civ., grava soltanto sul conduttore medesimo.

Corte appello Genova sez. I, 05/04/2019, n.408

In tema di distanze legali fra edifici mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), costituiscono, invece, corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza.

Cassazione civile sez. I, 10/08/2017, n.19932

In tema di distanze legali tra edifici o dal confine, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di finitura od accessoria di limitata entità, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano invece nel concetto civilistico di costruzioni le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. aggettanti) che, se pur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato; lo stesso può dirsi per le opere di contenimento che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura idonea, per consistenza e modalità costruttive, ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso; opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come dotate di una propria specificità ed autonomia, in un’accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l’obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato.

Consiglio di Stato sez. IV, 17/05/2012, n.2847

Nel caso in cui un condomino, durante la permanenza nel proprio cortile, riporti danni alla persona e alla pavimentazione a causa della caduta di parti di cornicione e di intonaco, deve fornire la prova non solo del danno, del nesso di causalità, e della colpa. Non essendovi infatti sufficienti elementi per riconoscere la responsabilità in capo al condominio dei danni lamentati da parte attrice, non può, aprioristicamente escludersi che le parti di intonaco e cornicione provenissero dai balconi di proprietà dei condomini invece che dalla facciata condominiale. Pertanto, in assenza di prova da parte del danneggiato, non si configura alcuna forma di risarcimento.

Tribunale Messina sez. I, 10/04/2005

La spesa per la manutenzione del sottocornicione, quando il cornicione svolga funzioni di copertura dell’intero edificio condominiale, va ripartita tra tutti i condomini sulla base dei rispettivi millesimi di proprietà.

Tribunale Savona, 19/12/2004

Non risponde della contravvenzione prevista dall’art. 650 c.p. il condomino che non abbia ottemperato all’ordinanza sindacale di recingere l’area stradale su cui erano caduti frammenti di un cornicione dello stabile condominiale e di ripristinare la stabilità del manufatto, perché tale compito incombe all’amministratore.

Cassazione penale sez. I, 26/01/2001, n.19678

Non è viziata da eccesso di potere la delibera assembleare con la quale i condomini ratificano l’operato dell’amministratore, il quale, previa informazione degli stessi, abbia ordinato e fatto eseguire lavori di manutenzione aventi carattere d’urgenza onde eliminare il pericolo di ulteriori distacchi dalla facciata principale di pezzi di cornicione e di intonaco fatiscente, nonostante all’uopo – a fronte dell’iniziale inerzia dell’assemblea medesima – fosse già stato nominato un amministratore “ad acta”.

Tribunale Napoli, 10/02/2000

In tema di condominio va considerato bene comune tutto quanto afferisce ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell’edificio e che si inquadrano nell’aspetto estetico di questo. In essa vanno compresi i muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo. Pertanto la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all’utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre, invece, sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.

Corte appello Salerno, 16/03/1992

La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all’utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marciapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.

Corte appello Salerno, 16/03/1992

I balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto all’intera facciata, costituiscono parte integrante della facciata, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile. Conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, ovvero dell’intonaco esterno delle balaustre deve essere posta a carico di tutti i condomini.

Tribunale Torino, 22/10/1986



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