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Cambio amministratore condominio senza approvazione bilancio

19 Febbraio 2021
Cambio amministratore condominio senza approvazione bilancio

Bilancio consuntivo: mancata redazione e approvazione del rendiconto e sostituzione amministratore con richiesta al tribunale.

In un condominio, l’amministratore non presenta il bilancio da più anni, rifiutandosi senza ragioni di convocare l’assemblea. Ciò sta determinando numerosi danni sia in termini di trasparenza della gestione, sia in termini di regolare tenuta della contabilità. Sono state peraltro sospese le azioni di recupero delle quote condominiali dai morosi con evidenti difficoltà, per il condominio, a pagare i fornitori.

Un lettore ci chiede quindi come ci si deve muovere e come effettuare il cambio amministratore di condominio senza approvazione di bilancio. Cerchiamo di fare il punto della situazione. Come vedremo a breve, la stesura del bilancio rientra fra i principali compiti dell’amministratore, ma se il professionista trascura di redigerlo non può esservi costretto attraverso il giudice; i condomini, infatti, possono rivolgersi all’Autorità giudiziaria solo per chiedere la revoca dell’amministratore.

Obbligo per l’amministratore di approvare il bilancio

Non esiste alcuna norma che imponga all’amministratore di redigere il bilancio preventivo, quello cioè per l’esercizio successivo. Ma esiste l’obbligo di effettuare il bilancio consuntivo, ossia quello per l’esercizio appena trascorso. In particolare, l’articolo 1130 del Codice civile, stabilisce il dovere per l’amministratore di «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni» dalla chiusura dell’esercizio. Nello stesso termine, egli deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione.

La delibera di approvazione del rendiconto è anche il documento necessario a ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti dei morosi.

Che succede se l’amministratore non redige il verbale?

L’amministratore che non redige il bilancio consuntivo e/o che non convoca l’assemblea per la relativa approvazione è personalmente responsabile e può essere revocato per giusta causa.

La revoca può essere disposta dall’assemblea o, in caso di mancato funzionamento della stessa (per difficoltà a riunirsi o a deliberare) può essere richiesta mediante ricorso in tribunale. Il ricorso può essere presentato da qualsiasi condomino, anche singolarmente. 

L’articolo 1129 comma 12 del Codice civile, stabilisce infatti che è possibile disporre la revoca immediata dell’amministratore «se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità».

Fra le gravi irregolarità individuate dalla giurisprudenza, le anomalie contabili, ma anche i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala: per es. il tentativo d’influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari delibere, l’inserimento a verbale di offese a uno dei condomini. Il tribunale di Milano, a sua volta, ha considerato grave irregolarità l’aver fatto affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul proprio conto corrente personale anziché su quello separato del condominio.

Risarcimento danni per l’amministratore che non redige i bilanci

Oltre alla revoca, il condominio può rivolgersi all’amministratore inadempiente chiedendo il risarcimento di tutti i danni conseguenti alla mancata redazione dei bilanci e alla conseguente stasi per il condominio: si pensi alla mancata riscossione delle quote condominiali (anche questo ricadente tra gli obblighi dell’amministratore) o al mancato pagamento dei fornitori. 

Controllo del bilancio

L’assemblea può, in qualsiasi momento, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (sia in prima che in seconda convocazione), nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1130-bis). Naturalmente, i condomini hanno il diritto di controllare, ed eventualmente estrarre copia a proprie spese, la documentazione di supporto al bilancio.



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