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Gravi irregolarità amministratore di condominio: giurisprudenza

19 Febbraio 2021
Gravi irregolarità amministratore di condominio: giurisprudenza

Ultime sentenze in tema di revoca dell’amministratore condominiale per inadempimento ai suoi compiti.

Le cause di invalidità della delibera non coincidono con le cause di revoca dell’amministratore di condominio

Le gravi irregolarità nella gestione del condominio e nella stesura del bilancio, ove presenti, non comportano necessariamente invalidità della delibera assembleare, ma possono tutt’al più integrare delle cause valide per domandare la revoca dell’amministratore di condominio.

Cassazione civile sez. II, 05/11/2020, n.24761

Mancata utilizzazione del conto condominiale per i pagamenti del manutentore

La revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria in presenza di gravi irregolarità, fra le quali rientra la gestione tipizzata secondo modalità idonee a generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore (nel caso di specie, è stata attestata la mancata utilizzazione del conto condominiale per i pagamenti del manutentore).

Tribunale Livorno, 11/07/2019, n.3590

Errore contabile e revoca dell’amministratore esclusa ove sussistente volontà assembleare non impugnata

Non può essere ascritta a grave irregolarità, idonea alla revoca ex art. 1129 c.c., la condotta dell’amministratore che erroneamente abbia imputato – in maniera chiara e trasparente – ad un singolo condomino una spesa non dovuta, specie ove tale condotta sia avallata dall’assemblea che abbia approvato quel rendiconto.

Tribunale Massa, 20/05/2019

Costituisce grave irregolarità per l’amministratore depositare sul proprio conto le somme ricevute dal condominio 

Tra le gravi irregolarità che comportano la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio vi sono la mancata redazione del rendiconto annuale e l’indebito utilizzo del conto corrente condominiale, che deve essere separato da quello dell’amministratore. A queste irregolarità segue la necessaria revoca dell’amministratore per avere agito in modo contrario alla trasparenza e al buon andamento del condominio.

Corte appello Firenze sez. I, 05/12/2018, n.2090

Ipotizzabili anche gravi irregolarità atipiche nella revoca dell’amministratore di condominio

Le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore possono essere tipiche (ossia quelle previste dagli artt. 1129 e 1130 c.c.) o anche atipiche, ma in ogni caso esse devono essere soggette alla valutazione di merito da parte del giudice.

Tribunale Catania sez. III, 16/11/2018

La nomina di amministratore che non abbia adempiuto ai doveri di formazione puo’ dar luogo a revoca

L’amministratore che non attende all’obbligo di formazione periodica di cui all’art. 71-bis disp.att. c.c. commette grave irregolarità che può dar luogo a revoca, ma la delibera di nomina non è affetta da nullità.

Tribunale Verona sez. III, 13/11/2018, n.2515

L’amministratore che non si aggiorna e convoca l’assemblea in ritardo può essere revocato dal giudice per gravi motivi?

Il requisito di cui all’art. 71-bis, lett. g, disp. att. c.c., cioè della frequentazione di un corso di formazione iniziale in riferimento all’art. 71-bis, comma 3, disp. att. c.c., va valutato con riferimento alla persona fisica che svolge l’attività di amministratore e la carenza dell’attività di formazione periodica non è indicata neppure dall’art. 71-bis come situazione che comporti la cessazione dell’incarico. La norma exart. 1129 c.c. indica come grave irregolarità la omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.

Tuttavia, se detta assemblea si svolge nel termine di legge (180 giorni ex art. 1130, n. 10, c.c.), ma tardivamente rispetto al termine fissato dal regolamento, al più si può porre un problema di tempestività della convocazione, che però non è indicata dal legislatore come ipotesi di grave irregolarità per di più rispetto al termine del regolamento, ridotto riguardo a quello legale.

Corte appello Venezia sez. II, 26/10/2018, n.3399

Revoca dell’amministratore in relazione alla gravità della condotta

La condotta dell’amministratore non ne legittima la revoca nel caso in cui la stessa non sia connotata da rilevante gravità; il verificarsi delle astratte tipizzazioni legislative di gravi irregolarità non comporta, automaticamente, la revoca dell’amministratore, in quanto l’art. 1129, c.11,c.c. stabilisce che la revoca “può” essere disposta dal giudice, riconoscendo dunque in capo allo stesso un potere discrezionale, da esercitare in relazione alla gravità della violazione.

Corte appello Cagliari sez. I, 10/07/2018

La reiterata inerzia dell’amministratore nell’approvazione del rendiconto consuntivo giustifica la revoca

In tema di condominio, la reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore di condominio all’assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 giorni, costituisce un’ipotesi di grave irregolarità, ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. idonea a giustificare la revoca giudiziale del medesimo.

Tribunale Bari sez. III, 13/07/2018

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo.

Nel caso di specie, la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore.

Tribunale Mantova, 22/10/2015

In tema di condominio negli edifici, non sussistono le gravi irregolarità, tali da fondare la revoca giudiziale dell’amministratore, allorchè l’assemblea abbia dispensato lo stesso dall’agire per la riscossione delle somme dovute da un condomino moroso e abbia convocato alle adunanze assembleari il custode giudiziario dell’immobile di proprità quest’ultimo.

Tribunale Cremona, 17/11/2014, n.3786

In tema di condominio negli edifici, non sussiste il presupposto del fondato sospetto di gravi irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 3, c.c., ove si deduca dal condomino ricorrente il pregiudizio o l’impedimento arrecato alla sua possibilità di agire in giudizio nei confronti dell’impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell’edificio condominiale.

In specie, qualora i vizi delle opere appaltate riguardino porzioni del fabbricato di proprietà esclusiva, l’azione risarcitoria nei confronti dell’appaltatore va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, e non dall’amministratore del condominio, né tampoco da tutti i condomini in litisconsorzio necessario.

Quanto invece ai danni subiti dalle parti comuni del fabbricato, ciascun condomino, indipendentemente dall’operato dell’amministratore, può agire individualmente per il risarcimento nei confronti dell’appaltatore, a difesa dei propri diritti di comproprietario “pro quota”, ovvero intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall’amministratore, o ancora esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza resa nei confronti del condominio.

Tribunale Salerno sez. I, 25/01/2011

In tema di ricorso per la revoca dell’amministratore, promosso da alcuni condomini adducendo “fondati sospetti di gravi irregolarità” individuati nel non avere l’amministratore medesimo convocato l’assemblea per “la discussione sulla realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale”, stante il carattere non contenzioso del procedimento di volontaria giurisdizione, deve ritenersi inammissibile ogni statuizione inerente alla proprietà del sottosuolo oggetto dell’intervento realizzativo delle autorimesse, presupponendo essa l’utilizzo – piuttosto – della via contenziosa, giacché destinata ad incidere sulla estensione dei diritti individuali dei partecipanti al condominio.

Tribunale Salerno sez. I, 30/10/2007

In materia condominiale, il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all’art. 1129 c.c. ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti.

Tribunale Modena sez. III, 16/05/2007

Le gravi irregolarità non sono soltanto quelle menzionate nell’art. 1129 c.c.

L’elenco delle ipotesi costituenti gravi irregolarità contenuto nell’undicesimo comma dell’art. 1129 c.c. deve ritenersi meramente esemplificativo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell’amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest’ultimo.

Tribunale Milano sez. giurisd., 10/05/2018

Esclusa la revoca dell’amministratore condominiale per (asserite) gravi irregolarità avallate dall’assemblea

In materia condominiale, con riferimento alle ipotesi – tipiche ma non tassative – di cui al dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c., il fondato sospetto di gravi irregolarità ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione – anche nel regime successivo alla novella di cui alla l. n. 220/2012 – è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti, purché consapevolmente assunte dall’assemblea stessa.

(Nel caso di specie, le irregolarità nella gestione condominiale, pur a fronte dell’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, emergevano in modo consapevole solo a seguito di consulenza tecnica d’ufficio).

Tribunale Modena sez. II, 18/01/2017, n.205

L’esecuzione delle opere condominiali deve avvenire in modo trasparente ed imparziale

Deve revocarsi per gravi irregolarità l’amministratore condominiale che, in sostanziale assenza di vantaggi per l’assemblea ma anzi con aggravio di spese, ingeneri confusione tra il proprio patrimonio e quello del condominio (art. 1129, comma 12, punto 4, c.c.), anche attraverso lo schermo di una società di cui abbia maggioranza e controllo (Nel caso di specie, l’amministratore addossava al condominio le spese di gestione di una propria società, la quale inoltre sistematicamente si aggiudicava l’esecuzione delle opere, poi appaltate a terzi con un ricarico di oltre il 20%).

Tribunale Modena sez. II, 18/01/2017, n.205



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