HOME Articoli

Lo sai che? Che succede se la casa all’asta non si vende nonostante i ribassi?

Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2014

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2014

Va estinta l’esecuzione forzata e la messa all’asta dell’immobile quando, a seguito di più aste andate deserte e del conseguente abbassamento del prezzo di vendita, il bene venga venduto a un prezzo irrisorio.

Normalmente, quando una casa viene pignorata e messa all’asta, quasi mai si vende al primo tentativo. In questi casi, il codice di procedura civile [1] stabilisce che si debbano effettuare ulteriori aste finché non vi sia qualche interessato che intenda acquistare al prezzo stabilito dal giudice. Ad ogni incanto, il magistrato potrà disporre una riduzione del prezzo di vendita di un quarto.

Ma che succede se, nonostante i numerosi tentativi e dopo diversi anni, nessuno voglia partecipare all’asta, avanzando un’offerta di acquisto?

Una recente ordinanza del tribunale di Napoli [2] ha offerto una interpretazione in controtendenza a quella della Cassazione e, per certi versi, condivisibile.

Secondo i giudici campani, se dopo l’esperimento infruttuoso di diverse aste, tutte andate deserte, l’immobile non si vende, è assolutamente ingiusto e inaccettabile un ulteriore ribasso del prezzo tale da comportare la svendita della proprietà del debitore a un prezzo vile. Infatti, l’eventuale prezzo così come ridotto sarebbe notevolmente inferiore a quello giusto.

Il che, peraltro, andrebbe a svantaggio non solo del debitore, ma anche del creditore.

Per esempio: si pensi a una villa del valore di 1 milione di euro, pignorata per un debito di 600 mila euro, che non venga venduta neanche a 200 mila euro. Abbassando ulteriormente il prezzo di vendita si avrebbe che, anche dopo l’eventuale aggiudicazione, il debitore non sarebbe ancora libero dai creditori e questi ultimi avrebbero comunque la necessità di intraprendere una nuova esecuzione forzata.

Così, in tali casi, secondo il Tribunale di Napoli, quando i prezzi raggiunti a seguito delle aste deserte diventino irrisori, l’esecuzione forzata deve essere dichiarata improcedibile e, quindi, estinta definitivamente.

Tale orientamento si trova in contrasto con quanto fissato dalla Cassazione in una sentenza di alcuni anni fa [3], secondo cui non si può estinguere un pignoramento immobiliare solo per via dello stallo della vendita forzata e quindi della inutilità e non economicità sopravvenuta delle aste.

Invece, il ragionamento del tribunale partenopeo è opposto: proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa equivale a frustrare l’interesse economico sia del debitore che del creditore.

note

[1] Art. 591 cod. proc. civ.

[2] Trib. Napoli, ord. del 23.01.2014. Cfr. anche Trib. Roma, sez. Ostia, sent. del 9.05.2013.

[3] Cass. sent. n. 27148/2006.

Autore immagine: 123rf.com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

11 Commenti

  1. la mia villa e stata messa all’asta per € 900.000.000,00
    dopo 4 aste e andata deserta L’ultima asta e stata di € 455.000,00
    adesso cosa puo avvenire il giudice puo ancora ribassare per una quinta asta
    oppure si annulla tutto

  2. Dopo 14 aste deserte il giudice dell’esecuzione non sospende l’asta per eccesso di ribasso, visto che il prezzo è calato del 90% rispetto al prezzo di base, come previsto dall’art 586 del CPC. Cosa può fare l’esecutato in questa situazione di notevole difficoltà in cui il giudice procede ad oltranza senza tener conto di quanto dice la legge in merito?
    Può un avvocato ricorrere al G.E. e chiedere di sospendere e chiudere la procedura per eccesso di ribasso? Grazie per l’eventuale risposta.
    Saluti,
    G.Vitale

  3. scusate, ma se la mia casa é stata messa all´asta e dopo avri tentativi non si riesce proprio a vendere..e l´asta viene bloccata…io il debito alla banca lo devo pagare o no?

  4. salve scusate se dopo vari tentativi non si riesce a vendere la mia casa all’asta è questa asta viene annulata cosa succede che la mia casa mi ritorna indietro oppure devo continuare a pagare ancora il debito

  5. salve la mia casa è stata messa all”asta dal 2007 risulta ancora invenduta,casa che a me e alla mia ex non interessa essendo divorziati. Volendo chiedere un prestito mi trovo bloccato con questa segnalazione. E possibile sbloccare questa situazione o se la casa non verrà venduta mi ritroverò sempre questa palla al piede? Grazie

  6. Salve la mia casa acquistata nel 2006 a €120.000 verrà messa all’asta
    a € 55.000 ovviamente a scendere ogni volta che nessuno sia interessato, cosa succederà dopo se per caso sarà venduta all’asta a un prezzo irrisori? la differenza dovrei pagare io ?
    grazie

  7. SE UN IMMOBILE E’ STATO MESSO ALL’ASTA 20 VOLTE PRIMA DELL’ENTRATA IN VIGORE LA NUOVA NORMATIVA ED IL PREZZO INIZIALE E’ DIMINUITO DELLA META’ SI DEVONO FARE ANCORA ALTRE 3 VENDITE?

  8. Il problema e’ quello del valore di mercato
    Parliamo di immobili: il 15 settembre 2008, con il crollo della Lehmann si e’ aperta la crisi planetaria. Le transazioni immobiliari si sono ridotte ed infine si sopo praticamente fermate.
    Come noto il c.d. “presso di mercato ” esiste… se c’e’ mercato ovverossia se, tra l’altro, vi sia un numero adeguato di transazioni (adeguato in termini statistici, cioe’ matematici) tale da poter elaborare una media (ed una varianza) significative.
    Nel periodo di crisi il valore di mercato non esiste perche’ le transazioni non avvengono in numero significativo
    Oltretutto, per alcuni beni, il numero di transazioni puo’ essere non significativo anche in periodi di mercato corrente per beni ordinari
    Proprio per questo l’OMI dell’Agenzia delle Entrate, se non ha “numeri” adeguati (cioe’ un numero adeguato di transazioni) pubblica valori “ad libitum” (esagero) cioe’ valori presunti sulla base di … considerazioni ultronee a quelle di mercato. Lo scrivono loro stessi, peraltro, essendo Fisco, l’obiettivo e’ un pochino differente da quello del valutatore immobiliare
    Su questo punto questa sentenza e le successive disposizioni di Legge, entreranno certamente in crisi, anche per la scarsissima preparazione scientifica del nostro paese e delle giustizia in particolare (… vedi Stamina o condanna alla Commissione Grandi Rischi)
    tanti saluti

  9. un conoscente è rimasto incastrato da spese occulte e occupante che non se ne va’, L’immobile non è stato liberato fino adesso. La gente lo vede viene a conoscenza del fatto, e considera le aste una ulteriore truffa ai semplicioni. fate pena, non siete in grado di minimamente fare chiarezza su niente, soprattutto queste barzellette di giudici, leggeri sciocchi e sperficiali, che non garantiscono nulla

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI