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Quali spese spettano al padrone di casa?

23 Giugno 2021
Quali spese spettano al padrone di casa?

La ripartizione delle spese relative all’immobile locato tra proprietario e inquilino è definita dalla legge.

Hai preso in affitto un appartamento. Ogni volta che c’è da fare una riparazione all’interno del bene locato, il proprietario si tira indietro affermando che si tratta di piccola manutenzione e che non compete a lui sostenere la relativa spesa. Vuoi vederci chiaro e sapere come devono essere ripartite le spese tra proprietario e inquilino.

Il riparto degli oneri connessi alla manutenzione della cosa locata, nel contratto di locazione, è disciplinato dalla legge. I criteri legali, tuttavia, sono generici e spesso nascono dubbi su chi deve mettere mano al portafogli.

Quali spese spettano al padrone di casa? Per sopperire alla genericità delle indicazioni presenti nella legge, le associazioni dei proprietari immobiliari e i sindacati degli inquilini hanno redatto una tabella che indica come devono essere ripartite le spese di manutenzione dell’immobile locato. Tale griglia può costituire un valido criterio di riferimento.

Cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione [1] è un accordo in base al quale una parte (proprietario o locatore) concede all’altra parte (inquilino, conduttore o locatario) l’utilizzo di un bene immobile o mobile, per un certo periodo di tempo, e riceve, come corrispettivo, un importo di denaro mensile, detto canone di locazione, pattuito dalle parti.

Il conduttore può decidere di prendere in affitto un bene per soddisfare varie finalità: abitativa, commerciale, artigianale, turistica, etc. Sulla base dell’attività svolta nel bene locato, si può distinguere tra locazioni abitative e locazioni non abitative.

Spese relative al bene locato: chi paga?

Uno dei punti maggiormente controversi del rapporto locatizio è il riparto delle spese di manutenzione dell’immobile tra locatore e locatario. La legge [2] fissa, infatti, un principio generale, prevedendo che il proprietario debba eseguire, durante lo svolgimento del rapporto locatizio, tutte le riparazioni necessarie con eccezione della piccola manutenzione che resta a carico dell’inquilino.

Ma qual è il confine tra riparazioni necessarie e piccola riparazione? La normativa sulle locazioni abitative contribuisce ad un parziale chiarimento della materia [3] affermando che sono a carico dell’inquilino:

  • le spese per la pulizia;
  • le spese per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria.
  • le spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • le spese di fornitura di altri servizi comuni;
  • le spese relative al servizio di portineria (nella misura del 90%).

Occorre, comunque, effettuare un distinguo importante all’interno delle spese di piccola manutenzione. Il conduttore, infatti, è tenuto a farsi carico solo degli oneri determinati dal normale deterioramento o uso del bene mentre restano sempre a carico del proprietario le spese determinate da casi fortuiti oppure dovute alla vetustà del bene che necessita di manutenzione.

Quali spese spettano al padrone di casa?

Come abbiamo detto, al proprietario competono, in generale, le spese che esulano dal concetto di piccola manutenzione.

A titolo esemplificativo, possono citarsi le seguenti spese che sono a carico del locatore:

  1. installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria dell’impianto idrico, sanitario e gas;
  2. sostituzione dei rubinetti in bagno e in cucina;
  3. sostituzione della caldaia;
  4. rifacimento dell’impianto elettrico;
  5. rifacimento del pavimento;
  6. rifacimento delle componenti strutturali della serranda;
  7. riparazione delle porte, delle finestre, dei telai;
  8. installazione o sostituzione del cancello;
  9. piantumazione alberi da giardino;
  10. installazione dell’impianto di illuminazione del giardino;
  11. ristrutturazione del tetto;
  12. rifacimento degli intonaci;
  13. installazione dell’impianto Tv.

Per contribuire a dirimere le frequenti controversie tra proprietario ed inquilino sul riparto delle spese, l’associazione rappresentativa dei costruttori edili Confedilizia e le organizzazioni sindacali degli inquilini Sunia-Sicet-Uniat hanno redatto una tabella in cui sono elencate le principali spese che può essere necessario sostenere nell’ambito di una locazione immobiliare, specificando per ciascun onere su quale parte del rapporto locatizio è a carico.

Il contenuto della predetta tabella è sostanzialmente coincidente con lo schema di ripartizione degli oneri nel rapporto locatizio allegato al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1576 cod. civ.

[3] L. 392/1978.


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