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Ipoteca fiscale: quando l’iscrizione è nulla

22 Febbraio 2021 | Autore:
Ipoteca fiscale: quando l’iscrizione è nulla

La preventiva comunicazione, o il preavviso, da inviare al contribuente è un requisito indispensabile per la validità dell’atto dell’Agenzia Entrate Riscossione.

Facendo una visura, hai scoperto che l’Agenzia Entrate Riscossione ha iscritto l’ipoteca su un tuo immobile. Non ne sapevi nulla, eri soltanto a conoscenza di alcune cartelle esattoriali non pagate ma non credevi che si potesse arrivare a tanto. Se è così, hai a disposizione dei rimedi: avevi diritto ad essere avvisato prima, con un’apposita comunicazione preventiva, di ciò che l’Agenzia stava per fare.

Vediamo dunque quando l’iscrizione dell’ipoteca fiscale è nulla e come può essere fatto valere il vizio, in modo da cancellare il vincolo sui fabbricati che incide sulla loro commerciabilità: l’immobile ipotecato si può vendere, ma pochi lo comprerebbero, quindi c’è un notevole pregiudizio per il proprietario.

L’ipoteca

L’ipoteca è il diritto del creditore di espropriare i beni del debitore che vengono vincolati a garanzia del suo credito, per essere soddisfatto dal prezzo ricavato dalla loro vendita con preferenza sugli altri creditori [1].

Ci sono tre tipi di ipoteca, individuati in base al modo di formazione:

  • ipoteca legale quando è stabilita direttamente dalla legge, come nel caso della compravendita immobiliare: il venditore ha l’ipoteca sul bene alienato come garanzia del pagamento del prezzo da parte dell’acquirente;
  • ipoteca volontaria se nasce da un negozio giuridico tra le parti, come un contratto in cui il debitore si impegna a concederne l’iscrizione in favore del suo creditore (ad esempio, il mutuo per l’acquisto di una casa, che si chiama appunto mutuo ipotecario);
  • ipoteca giudiziale, che deriva da una sentenza o da un decreto ingiuntivo esecutivo che condanna il debitore al pagamento di una somma o al risarcimento di danni.

L’iscrizione ipotecaria

Questo diritto si attribuisce attraverso l’iscrizione ipotecaria presso la Conservatoria dei registri immobiliari: è una condizione indispensabile per la pubblicità e l’efficacia esterna dell’ipoteca, altrimenti il creditore in favore del quale essa è concessa non avrà alcun privilegio.

La durata dell’iscrizione di un’ipoteca è di 20 anni, dopodiché si estingue, a meno che non venga rinnovata dal creditore prima della scadenza. Se lo stesso bene è assoggettato a più ipoteche, in fase di iscrizione ciascuna di esse prenderà un grado, cioè il numero che indica l’ordine di priorità attribuito in base a quelle precedenti che risultano già iscritte. In proposito, leggi “Come iscrivere l’ipoteca su un immobile“.

L’ipoteca fiscale

L’ipoteca fiscale è un particolare tipo di ipoteca, che viene iscritta dall’Agente della riscossione per garantire meglio il recupero delle somme dovute all’Erario e agli Enti impositori. Di solito, l’Agenzia Entrate Riscossione ricorre a questo efficace strumento quando risulta che il debitore è proprietario di beni immobili e le altre misure consentite (come il pignoramento dei conti correnti, dello stipendio o pensione ed i fermi amministrativi sui veicoli) sono insufficienti o non praticabili.

Anche l’ipoteca fiscale viene trascritta nei pubblici registri immobiliari, in maniera che tutti gli acquirenti futuri di quel bene ne siano a conoscenza ed abbiano la consapevolezza che, se il debito fiscale non sarà recuperato, il Concessionario potrà pignorare ed espropriare l’immobile. Perciò, un bene soggetto ad ipoteca fiscale perde di fatto gran parte della sua commerciabilità. L’Agenzia Entrate Riscossione di regola iscrive ipoteca, su uno o più immobili del debitore, per un valore pari al doppio dell’importo complessivo del suo credito.

L’iscrizione dell’ipoteca fiscale avviene solo quando il debito del contribuente è pari o superiore a 20mila euro. Inoltre, se il debito per il quale è sorta l’ipoteca è inferiore a 120mila euro, il bene ipotecato non è pignorabile.

L’ipoteca verrà cancellata solo a seguito del saldo integrale del dovuto o dello sgravio del debito per il quale era stata iscritta, o a seguito del pignoramento e dell’avvenuta vendita dell’immobile, con chiusura della procedura esecutiva instaurata. Per approfondire questi aspetti leggi l’articolo “Ipoteca fiscale: cos’è e come funziona“.

Il preavviso di iscrizione ipotecaria

L’ipoteca fiscale deve per legge [2] essere preceduta da un apposito preavviso di iscrizione ipotecaria, che consiste in un avviso, notificato al contribuente, con l’indicazione del debito accumulato e dell’invito ad adempiere al pagamento entro 30 giorni.

Decorso questo termine, l’Agente di Riscossione potrà iscrivere l’ipoteca sui beni, come preannunciato, e l’espropriazione potrà partire appena saranno trascorsi sei mesi dal momento dell’iscrizione operata, salvi particolari casi in cui le ragioni di tutela del credito impongano di procedere con urgenza.

Nel frattempo, per evitare gli effetti pregiudizievoli della riscossione coattiva, il debitore potrà anche chiedere la rateizzazione del debito o la sospensione della riscossione (leggi al riguardo l’articolo “Come chiudere i debiti fiscali”).

Nel periodo di emergenza Covid-19, le nuove iscrizioni ipotecarie sono state sospese fino al 28 febbraio 2021, come anche l’invio delle nuove cartelle esattoriali e degli altri atti di riscossione [3]; queste attività riprenderanno con il regime ordinario a partire dal 1° marzo 2021.

Iscrizione ipotecaria senza preavviso: è nulla?

Il preavviso di iscrizione ipotecaria da comunicare al contribuente è necessario a pena di nullità: dopo alcune iniziali oscillazioni e perplessità, lo ha affermato ripetutamente la Corte di Cassazione [4], per i motivi che abbiamo spiegato nel nostro recente articolo “L’iscrizione dell’ipoteca è nulla se non è comunicata” che trae spunto dall’ultima pronuncia della Suprema Corte intervenuta sul tema.

Gli Ermellini sottolineano espressamente che l’omessa attivazione di tale adempimento da parte dell’Agente di riscossione lede il contraddittorio endoprocedimentale da instaurare con il contribuente prima di procedere all’adozione dell’atto e, dunque, «comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento». 

Ipoteca iscritta senza preavviso: quali rimedi

C’è da osservare, però, che fino a quando non interviene la sentenza del giudice tributario che ne dichiara l’illegittimità, l’ipoteca iscritta senza preavviso rimane efficace [5]: perciò, è necessario che il contribuente, non appena avrà avuto in qualsiasi modo la notizia della presenza del vincolo sui propri beni immobili, proponga ricorso alla Commissione tributaria per far dichiarare la nullità dell’iscrizione operata dall’Agente di riscossione senza fornirgli il preavviso.

Ora, una nuova sentenza della Commissione Tributaria di Como [6] ha stabilito la nullità di un’ipoteca che era stata iscritta, pur in presenza di preavviso, riguardo a debiti da ritenere cancellati in quanto il Fisco non aveva riscontrato entro i previsti 220 giorni l’istanza di autotutela che il contribuente aveva ritualmente proposto e, perciò, si era formato il silenzio-assenso: le cartelle sulla cui base l’ipoteca era stata preannunciata erano infatti già estinte per prescrizione.


note

[1] Art. 2808 Cod. civ.

[2] Art. 77, co. 2 bis, D.P.R. n. 602/1973, introdotto dall’art. 52 del D.L. n. 69/2013.

[3] Art. 19, co. 1 quater, D.P.R. n.602/1973, come modificato dal D.L. n. 137/2020 e dal D.L. n.7/2021.

[4] Cass. ord. n. 18964/20 del 11.09.2020; Cass. sent. n. 27123/19 del 23.10.2019.

[5] Cass. sent. n. 30534/2019 e Cass. n. 23875/2015.

[6] Ctp Como, Sez. 3°, sent. n.32/2021.


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