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Affitto: la caparra non può valere come canone dei mesi arretrati

13 Febbraio 2014
Affitto: la caparra non può valere come canone dei mesi arretrati

In una locazione abitativa è possibile convenire, nel corso della locazione, che l’importo incassato dal locatore in sede di stipula a titolo di caparra, venga messo invece in conto pagamento canoni ?  

Non poche volte capita che, all’avvicinarsi della scadenza della locazione, l’inquilino interrompa di pagare i canoni, pretendendo che il padrone di casa compensi tali morosità con la caparra a suo tempo versata all’inizio del rapporto di locazione.

Tale comportamento, però, non è consentito dalla legge. Salvo, infatti, diverso accordo, il deposito cauzionale non può essere imputato in conto canoni. Il deposito cauzionale – secondo la giurisprudenza prevalente – ha infatti una funzione di garanzia. In parole povere, essa è volta a tutelare il padrone di casa da eventuali danni trovati all’interno dell’appartamento o da differenze sul totale da corrispondersi.

Secondo i giudici, infatti, la cauzione serve per garantire il locatore dell’adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore: come, per esempio, nel caso in cui vengano trovati danni all’appartamento, ma anche per l’integrale pagamento della pigione. Essa è legalmente commisurata all’ammontare del canone.

Ma al di là di questa relazione, il deposito non può essere assimilato al canone. Esso è un “pegno irregolare” ossia una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un credito non appena, venuta meno la funzione di garanzia (e quindi, scaduta la locazione e non essendovi ragioni per trattenere la cauzione), può chiederne la restituzione [1].

Solo pochi giudici ritengono che la cauzione possa essere compensata con i canoni [2].

Infine, nei contratti abitativi “liberi” (con durata di quattro anni più quattro) [3] inquilino e locatore possono accordarsi affinché il versamento di un determinato importo sia posto “in conto pagamento dei canoni”, in caso di morosità dell’inquilino.


note

[1] Cass. sent. n. 6941 del 5.06.1992.

[1] C. App. Milano sent. del 16 ottobre 1981.

[3] Di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998.


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4 Commenti

  1. Buonasera,
    Ho inviato regolare disdetta al Locatore con raccomandata a/r, con 3 mesi di preavviso a partire dal 1 aprile 2014 come da contratto per un appartamento dove risiedono i miei genitori dal 01.09.2013. Il contratto è un 4 + 4. L’appartamento sarà libero dal 01.07.2014. Per seri problemi economici non riesco più a fronteggiare il pagamento del canone e vorrei proporre al Locatore questa soluzione : lasciare immediatamente libero l’appartamento previo sopralluogo e verifica eventuali danni. Il Locatore si trattiene dalla cauzione la mensiltà di aprile e mi restituisce le 2 rate di cauzione. E’ fattibile? Grazie.

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  2. Il canone di locazione e il deposito cauzionale hanno finalità diverse per cui non ci può essere compensazione. Il canone di locazione corrisponde ad un servizio contrattualmente stabilito, il deposito cauzionale ha invece la funzione di garantire il proprietario da eventuali danni.

  3. Salve, credo che questo articolo sia molto impreciso, perchè confonde la caparra (oggetto del quesito per cui si è chiesta la consulenza) e deposito cauzionale.
    com’è noto, infatti, i due istituti sono molto diversi:
    La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all’agenzia immobiliare o al proprietario dell’immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto. Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell’affitto per la prima mensilità.
    Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.
    Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino, salvo sempre il divieto di cumulo di cui all’art. 1383 c.c.(ribadito di recente dalla Cassazione Civ., sentenza n. 6015/2018)

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