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Veranda: se c’è permesso a costruire il condominio può opporsi?

22 Febbraio 2021
Veranda: se c’è permesso a costruire il condominio può opporsi?

Come fare se il condominio, una volta ultimata la veranda, ne chiede la demolizione? L’autorizzazione del Comune può essere sufficiente ad escludere ogni contestazione da parte dell’amministratore?

Un nostro lettore ha realizzato una veranda sul proprio balcone, chiudendone tre lati con delle vetrate sorrette da un’intelaiatura in alluminio. Prima dei lavori, ha presentato la regolamentare richiesta di permesso a costruire, ottenendo l’autorizzazione dal Comune. Ora, però, il condominio gli ha notificato una lettera in cui gli intima la demolizione dell’opera perché in contrasto con il decoro architettonico dell’edificio. Può farlo? Il condominio può opporsi alla veranda se c’è il permesso a costruire? Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo dai permessi necessari a realizzare una veranda e all’iter corretto da seguire. Vedremo poi quali poteri ha il condominio in merito all’eventuale richiesta di smantellamento della struttura, sebbene ormai ultimata. Ma procediamo con ordine.

Realizzazione veranda: permessi

La realizzazione di nuova volumetria attraverso la chiusura di un balcone mediante l’installazione di pannelli di vetro su un’intelaiatura metallica necessita del permesso di costruire da presentare al Comune. Difatti, come chiarito dalla giurisprudenza [1], l’opera risultante da tale attività altera la sagoma dell’edificio e determina la trasformazione del volume precedente, oltre a creare un nuovo corpo di fabbrica. 

Se manca tale permesso, l’opera realizzata dal singolo condomino deve ritenersi abusiva. Quindi, oltre alla contestazione del reato di abuso edilizio, il proprietario dell’appartamento rischia anche di ricevere un ordine di demolizione da parte del Comune. 

C’è poi da dire che se il reato si prescrive in quattro anni (cinque se c’è un rinvio a giudizio) e può essere contestato solo all’effettivo autore dell’illecito, l’ordine di demolizione non va mai in prescrizione, può essere notificato in qualsiasi momento (anche a distanza di numerosi anni dall’ultimazione dell’opera) anche nei confronti dei successivi proprietari dell’immobile (ad esempio, eredi e acquirenti) che non siano materialmente responsabili dell’opera. 

Non è necessario chiedere il permesso al condominio per realizzare la veranda. Il Codice civile prescrive solo la necessità di informare l’amministratore di condominio dell’avvio dei lavori (il quale ne darà notizia all’assemblea nella prima riunione utile). In ogni caso, la veranda non deve:

  • ledere il decoro architettonico dell’edificio, ossia l’estetica della facciata nella quale si inserisce;
  • costituire un pericolo per la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Queste due valutazioni non vengono fatte dal Comune nel momento in cui rilascia il permesso di costruire: l’ente locale, difatti, si occupa solo degli aspetti amministrativi, ossia del rispetto della normativa urbanistica, senza entrare in merito alle questioni di diritto condominiale e di tutela della proprietà privata. 

Spetta quindi unicamente al condominio – nella persona dell’amministratore o anche dei singoli condomini – contestare i lavori perché lesivi dell’aspetto del fabbricato o perché pericolosi per la sua stabilità. 

Dunque, l’interessato può avviare le opere senza dover attendere il nulla osta dell’assemblea o sottoporre a votazione della stessa il progetto. Ma nulla toglie che un domani possa subire delle contestazioni. 

Prima di iniziare l’installazione di una veranda, è necessario comunque verificare se il regolamento condominiale pone limiti in tal senso. Esso potrebbe infatti impedire ai condomini di realizzare opere negli spazi privati che possano alterare la sagoma dell’edificio. Una norma di questo tipo, però, è legittima unicamente nel caso in cui il regolamento sia stato approvato all’unanimità. Unanimità che si può raggiungere in due modi: o con votazione in assemblea da parte di tutti i condomini, o con approvazione individuale del regolamento in sede di stipula dell’atto di acquisto dei vari appartamenti innanzi al notaio. 

Se il Comune chiede il nulla osta dell’assemblea che fare?

Proprio dall’autonomia delle due discipline, quella amministrativa da un lato e quella condominiale dall’altro, deriva che il Comune non potrebbe mai subordinare il rilascio del permesso di costruire al previo nulla osta dell’assemblea: e ciò proprio perché l’ente locale è tenuto a verificare solo il rispetto della normativa urbanistica e non già quella civilistica, rilasciata invece al condominio. Tale principio è stato più volte sancito dalla giurisprudenza che ha bacchettato numerosi Comuni ancora oggi avvezzi a subordinare il rilascio della licenza alla presentazione della delibera assembleare di autorizzazione.

Il condominio può chiedere la demolizione della veranda autorizzata dal Comune?

Da ciò che si è detto nei precedenti paragrafi si intuisce che, quand’anche la costruzione della veranda risulti correttamente installata sotto l’aspetto urbanistico, perché conforme al permesso di costruire rilasciato dal Comune, ciò non significa che il condomino sia legittimato a mantenerla per il solo fatto di avere ottenuto le opportune autorizzazioni amministrative. Difatti, il condominio potrebbe chiederne la rimozione qualora essa, incidendo sulle linee architettoniche dell’edificio e sulla sua originaria conformazione, vada a ledere gli interessi degli altri condomini.

Tale lesione prescinde dall’eventuale concessione di un titolo edilizio da parte della pubblica amministrazione, oppure dall’apparente mancanza di pregio dell’edificio o dall’ambiente nel quale si trova, essendo sufficiente a integrarla le accertate alterazioni.

Ciò vale ancora di più qualora una norma del regolamento condominiale, approvato all’unanimità, vieti la realizzazione di qualsiasi opera negli spazi privati (qual è il balcone): in questo caso, la veranda in questione, anche se legittima sotto il profilo urbanistico, dovrà essere rimossa.

Cosa fare per evitare la demolizione della veranda?

Per evitare che il condominio, una volta completata la veranda, possa agire innanzi al giudice per ottenerne la demolizione, è possibile presentare il progetto in assemblea, con tutti gli allegati tecnici redatti dall’ingegnere, affinché si pronunci sulla legittimità della stessa. In caso di autorizzazione, non saranno più ammessi ripensamenti e azioni successive per la sua demolizione. 


note

[1] Consiglio di Stato, sent. n. 1893/2018


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