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Infortunio in condominio: chi paga

23 Febbraio 2021
Infortunio in condominio: chi paga

Se qualcuno cade o si fa male in un’area condominiale chi deve risarcire il danno? Che succede se il condominio non è assicurato?

Chi paga gli infortuni in condominio? Se una persona dovesse farsi male, cadendo dalle scale scivolose o inciampando nel gradino di un ascensore mal allineato con il pianerottolo, oppure mettendo il piede in una buca apertasi all’interno del cortile, a chi potrebbe chiedere il risarcimento dei danni?

Ci sono alcune regole da conoscere in tema di infortuni in condominio. Bisogna innanzitutto verificare di chi sia la colpa per l’incidente: il semplice fatto di essere caduti non significa infatti che il condominio sia responsabile. Bisogna poi verificare se ci sia una responsabilità concorrente dell’amministratore per non aver sottoposto a supervisione l’area, venendo così meno a uno dei suoi fondamentali obblighi. Infine, bisogna verificare il rispetto dell’onere della prova: non tutti i danneggiati infatti riescono a dimostrare di essere caduti proprio a causa dell’insidia nascosta in una delle aree condominiali. 

Una volta verificata la sussistenza di tutti i presupposti per ottenere il risarcimento, è necessario appurare se il condominio sia dotato o meno di un’assicurazione e, in tal caso, accertarsi che il premio sia stato regolarmente versato dall’amministratore poiché, diversamente, la polizza non opera e subentra invece la responsabilità dell’amministratore. 

Di tutto ciò parleremo più diffusamente nel seguente articolo: spiegheremo cioè chi paga per gli infortuni in condominio tenendo conto di tutte le problematicità che potrebbero verificarsi nel caso concreto. Ma procediamo con ordine.

Infortunio in condominio: a chi spetta e quando?

In generale, e salvo quanto a breve vedremo, chiunque si infortuni a causa di uno dei beni di proprietà del condomino, ha diritto ad essere risarcito dal condominio stesso. Dunque, l’infortunio deve essere avvenuto su un’area condominiale come il pianerottolo, l’atrio, il giardino, il cortile, i garage, ecc.

Il risarcimento spetta ovviamente tanto ai condomini tanto ai terzi non proprietari che, per qualsiasi ragione, siano entrati all’interno delle aree comuni. 

Infortunio in condominio: come ottenere il risarcimento?

Per ottenere il risarcimento in caso di infortunio in condominio bisogna partire dalle prove.

Le prove devono avere a riguardo:

  • l’evento, ossia la caduta;
  • la causa della caduta: potrebbe trattarsi di un pavimento scivoloso, di un gradino rotto, di una buca nascosta nel cortile, ecc.;
  • il cosiddetto rapporto di causalità o di causa-effetto: bisogna cioè dimostrare che il danno è stato prodotto unicamente dalla quella specifica causa e non da altre. Come fare, altrimenti, a escludere che l’infortunato si sia fatto male a causa delle lacci delle scarpe slacciati o della spinta di un terzo che lo abbia fatto cadere a terra?;
  • i danni riportati.

Dunque, non basta dimostrare di essere caduti e di essere stati trasportati al pronto soccorso. È necessario anche fornire la prova della causa della caduta e del fatto che i danni siano stati determinati da quello specifico evento. Si comprende pertanto il ruolo chiave che hanno, in tutto questo, i testimoni: solo la prova testimoniale, come spiegato più volte dalla giurisprudenza [1], può infatti consentire di ricostruire la dinamica del sinistro. Se non c’è un terzo spettatore, testimone oculare, che possa riferire di aver visto l’infortunato farsi male proprio a causa di un’area di proprietà del condominio, difetterà la prova del “nesso di causalità” e, dunque, qualsiasi domanda di risarcimento sarà rigettata. 

La sola circostanza che il danneggiato sia stato visto a terra, in prossimità di una buca del cortile o di un gradino, non è sufficiente a dimostrare che la colpa della caduta sia imputabile al condomino e non ad altri fattori. 

Quando il condominio non è responsabile per l’infortunio?

Se il danneggiato riesce a fornire la prova di tutti i presupposti sopra descritti, il condominio può difendersi dimostrando invece che il danno si è verificato per un caso fortuito. Il “caso fortuito” è l’evento imprevedibile ed inevitabile. Tipico caso fortuito è l’imprudenza del danneggiato, fatto che sfugge da ogni possibilità di controllo del danneggiante. Si pensi ad esempio a un ragazzo che scenda le scale accavallando le gambe sul corrimano o a un’anziano che, distratto, non si accorga del cartello “scale scivolose” o, ancora, a una persona intenta a guardare il cellulare che cada in una vistosa buca, visibile da chiunque con un minimo di diligenza.

Infortunio in condominio: chi paga?

Ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, il condominio è tenuto a risarcire tutti i danni che derivano da uno dei beni in sua custodia, salvo appunto che dimostri il caso fortuito. Si tratta di una responsabilità oggettiva che prescinde da qualunque connotato di colpa. A pagare, quindi, deve essere la compagine condominiale. 

Il danneggiato dovrà quindi inviare una richiesta di risarcimento all’amministratore, evidenziando tutte le prove che abbiamo indicato sopra. L’amministratore, a sua volta, dovrà convocare l’assemblea per discutere dell’eventuale responsabilità del condominio. 

Nel caso in cui venga accertata la responsabilità del condominio, il danno – eventualmente sottoposto a una verifica di parte tramite un consulente esperto in medicina legale – sarà ripartito tra tutti i condomini secondo millesimi. 

L’amministratore potrà provvedere a liquidare il danno attingendo dal conto corrente condominiale se vi è sufficiente attivo. Diversamente, dovrà riscuotere ulteriori quote da parte dei condomini. 

Se non vi dovesse essere sufficiente disponibilità di cassa nel conto corrente e i condomini non dovessero provvedere a pagare le quote per far fronte al risarcimento, il danneggiato potrebbe agire contro il condominio con un atto di citazione innanzi al giudice. Si instaurerà una causa volta ad accertare la sussistenza dei presupposti del danno e del diritto all’indennizzo. All’esito, il giudice condannerà il condominio a pagare il risarcimento.

Infortunio in condominio assicurato

Alcuni condomini sono provvisti di un’assicurazione per danni a terzi; pertanto, a pagare il danneggiato sarà la compagnia. In ogni caso, il danneggiato non può rivolgersi direttamente all’assicurazione ma deve inoltrare la richiesta sempre per il tramite dell’amministratore.

Tuttavia se, al momento del sinistro, la polizza è scaduta senza che l’amministratore abbia provveduto al rinnovo, sarà l’amministratore stesso a dover risarcire il danneggiato. Difatti, è sua la responsabilità per la mancata attivazione della copertura sulla responsabilità civile.

Come chiarito dalla Cassazione [2], non conta che nelle casse condominiali non vi fosse abbastanza denaro per far fronte al pagamento del premio. Il rapporto di mandato impone all’amministratore di chiedere ai condomini l’integrazione dei pagamenti per far fronte alle spese. Per evitare di dover provvedere al risarcimento di tasca propria, il professionista deve infatti dimostrare di aver fatto tutto il possibile, convocando l’assemblea e recuperando le somme dai morosi. E dunque è tenuto ad adoperarsi presso i condomini per ottenere nel più breve tempo possibile, eventualmente anche a rata già scaduta, il denaro necessario a saldare il premio, in modo da rendere il più breve possibile il periodo d’inoperatività della polizza: la copertura assicurativa si riattiva al momento del versamento, anche se effettuato in ritardo, e dura fino alla scadenza successiva. L’amministratore, d’altronde, deve compiere in maniera diligente non soltanto gli atti per i quali il mandato è stato conferito, ma anche quelli che, accanto alle attività preparatorie e strumentali, costituiscono il necessario completamento dei primi. 

L’amministratore ha quindi il dovere d’informare in modo tempestivo il condominio di ciò che gli manca per eseguire correttamente il compito affidatogli. Insomma: quando il professionista scopre che il premio della polizza è scaduto, e il collega uscente non gli ha lasciato soldi sufficienti per saldarlo, è tenuto in base all’articolo 1708 del Codice civile a informare subito i condomini della situazione, adottando tutte le iniziative del caso. Se non lo fa, è ravvisabile un comportamento negligente imputabile a lui e, dunque, una responsabilità per le conseguenze dannose patite sul piano patrimoniale dal singolo proprietario esclusivo a causa dell’omesso pagamento del premio. 

Infortunio in condominio: quando la responsabilità è anche dell’amministratore?

C’è un secondo caso in cui l’amministratore potrebbe rispondere dell’infortunio in condominio: quando il danno è stato prodotto a causa di un’insidia che a lui doveva essere nota. Egli infatti ha l’obbligo di provvedere a informare l’assemblea di ogni possibile fonte di pericolo, mettendo in sicurezza tutte le aree (anche transennandole laddove necessario). 

All’amministratore peraltro competono poteri straordinari in caso di urgenza: laddove vi sia il rischio di danno grave a terzi, egli deve provvedere a disporre i lavori di manutenzione anche senza convocare l’assemblea, sempre che sul conto ci sia denaro a sufficienza. In caso contrario, non potendo essere costretto ad usare denaro proprio, dovrà fare in modo – tramite avvisi e segnali – che i passanti non subiscano pregiudizi dall’area condominiale. 

Che succede se il condominio non paga?

Se il condominio non paga neanche all’esito di una condanna da parte del giudice, il danneggiato potrà avviare un pignoramento sia nei confronti dei beni del condominio (il conto corrente), sia nei confronti dei beni dei singoli condomini (ad esempio, il pignoramento dell’appartamento). Nei confronti di ciascuno di essi, egli potrà chiedere solo la relativa quota, corrispondente ai millesimi di proprietà.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 1218/2021.

[2] Cass. ord. n. 2831/21.

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. Sono caduto nel cortile condominiale e vorrei chiedere il risarcimento al condominio. Non è stata una caduta dettata dalla distrazione, né uno scivolone maldestro come qualcuno ha pensato tra i vicini. Ora vorrei sapere come posso dimostrare che il danno dipende dal condominio? Aspetto vostri chiarimenti grazie mille in anticipo

    1. Per chiedere un risarcimento devi dimostrare che la caduta si è verificata innanzitutto nel condominio per via di un bene appartenente al condominio. Inoltre, devi provare di aver prestato la massima diligenza. Poi, devi dimostrare l’esistenza del danno e provare che il danno è stato determinato unicamente dal cortile condominiale. Pertanto, si richiede una prova testimoniale che confermi di aver visto il malcapitato cadere a causa dell’insidia nascosta nella pavimentazione del condominio.

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